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“國十五條”樓市沖擊波
-“國十五條”落地五大疑問
“國十五條”今天正式實施，在強勢穩定房價的同時，也被冠以“苛刻”、“一刀切”的評價。但在中央不容商量的語氣中卻有一句“省會城市因特殊情況的需要調整上述比
例的，必須報建設部批準”。這也給廣州業界留下一些期待空間。今年初，中央曾表態，2006年的宏觀調控將注重因地制宜。政策能給廣州樓市一點特殊待遇嗎？國十五條要著陸廣州，應如何與本地市場對接才安全有效？廣州的房地產專家、發展商提出自己見解。
1、中低價位房標準如何界定？
專家：6000元/平方米？4500元-5000元/平方米？
發展商：標準若定6000元仍有利可圖
“國十五條“第6條、第13條都提及，要優先保證中低價位、中小戶型普通商品住房和廉租房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地總量70%，以解決中低收入者的住房問題。那么，廣州的中低價房到底該處于什么樣的價格幅度？
70%政策執行障礙多
記者采訪時發現，這一政策執行時面臨不少障礙。首先，如何定義高檔、中低價位商品房？目前國內沒有標準，房子定價主要是依據市場。例如，一套用料一般的樓盤，如果市場行情好，它就可以賣到高于它原來檔次的產品價錢。其次，中低價位房到底處于什么幅度才真正實現與普通老百姓對接？北師大房產研究中心主任董藩提出，劃定中低價位房的標準線在“國十五條“執行時尤為重要，這一標準需由當地政府限定，這也是“國十五條“為數不多留有余地的地方。
而接受記者采訪的廣州房產專家、開發商和消費者有一個統一的觀點，認為當前6000元/平方米以下的房子可算中低價房。廣州大學建筑與城市規劃學院教授卓剛認為，以6000元/平方米為分界線比較合理。因為據陽光家緣網公布的今年1-4月成交數據顯示，廣州老八區新建商品住宅成交均價為5956元/平方米，其中4月份的成交均價為6253元/平方米。這個數據是經過兩年來30%多的上漲幅度所得，把分界線劃定在6000元/平方米，既考慮廣州的實情，也給政府的土地出讓和開發商限定了合理的利潤空間。
廣州市社科院研究員談錦釗則提出，中低價位的界定在廣州不同的區域應各有不同。如市區分界線應定在5000元/平方米，而在郊區或遠郊分界可定在3000-4000元/平方米，甚至更低。
南華工商學院院長易江關于分界線的看法則得到不少消費者的認可，他認為應是4500-5000元/平方米。因為目前廣州市職工人均年收入為2.3萬元，而一般用于住房的支出占25%，即5000元左右。他還表示對于一些特殊區域要區別對待，不可一概而論。
市區6000元/平方米房屈指可數
從發展商在今年五一黃金周的推貨情況來看，大部分是6000元/平方米以上的中高端物業，6000元/平方米以下的房子主要集中在天河的沙泰路燕塘區域、廣園東的黃埔增城、白云、花都、海珠工業大道、番禺等地，在外環線以內的樓盤屈指可數。一位不愿透露姓名的發展商表示，眼下廣州城區中心的房子動輒七八千甚至上萬元一平米都能賣得火爆，中低價位限價房建在城區中心才有可能打壓房價。如果廣州把中低價位房分界線限定得太低，如4000-5000元/平方米，則不利廣州城市價值的發揮。以現在的市場行情來看，分界線定在6000元/平方米左右，開發中低價房對開發商來說還是有一定利潤可圖，但是相對高檔豪宅利潤肯定要薄得多。他還認為，目前開發中低價房，發展商要靠薄利多銷，因為老百姓購房所瞄準的大多是中低價房，市場需求量非常大，盡管保本微利，但可以細水長流。
2、土地定價如何與限房價對接？
發展商：前提是要保證發展商合理利潤
業內人士：政府設置利潤標準根本無法做到
“國十五條”提出，土地供應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式出讓，而這當中涉及的細節問題則比較多。關鍵是，土地定價如何與限房價對接？
首要明確的問題應該是，中低價位的房子也要在中低價位土地供應的基礎上開發，如果地價起點比較高，發展商的合理利潤又難保證，建好的房子勢必難賣中低價位。有發展商認為，廣州目前的基準地價對于發展商來說，要做到五六千元的單價還是有壓力，因為基準地價差不多比土地市場上私下流通的地塊貴1000元/平方米。所以，政府應該按照適宜廣州市場行情的中低價住宅的價位，制定基準地價，那么才能在保證發展商合理利潤的基礎上建出中低價位的住房。
另一個問題是，通過招標方式出讓地塊，如何確定發展商應有的合理的利潤空間？有發展商告訴記者，政府應該給發展商10%-15%的利潤空間，才會有人參與這個游戲。但中原地產項目部副總經理黃韜則提出，政府設置利潤標準根本無法做到，因為每一個企業的成本難以衡量，就像要規定每家只能有5萬元存款，多了上繳一樣，很難控制的。合富置業市場研究部首席分析師黎文江也認為，林樹森書記之前強調廣州不會干預房地產市場，所以認為廣州政府不會對土地招標設置利潤標準。
3、中小戶型比例能否設定在五成？
專家：國家要求中小戶型比例占七成，廣州即便向中央申請結果未必樂觀
發展商：只能適應不可能和政府博弈
“國十五條“要求，從今天開始，新審批開工的商品房中，90平方米以下的住房面積必須占到開發建設總面積的70%以上。但同時提出，省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，須報建設部批準。這意味著，廣州可能還存在靈活變通的空間。那么，90平方米分界，70%定量，廣州該不該得到優待？目前，記者尚無法得知廣州市相關政府部門會否申請放寬限定。據知情人士透露，廣州政府可能會向建設部提出調整“90平方米分界，70%定量”比例的申請，但結果不一定樂觀。
“一刀切”政策遭專家質疑
廣州房產專家韓世同認為，目前大戶型占廣州樓市的絕大多數，如今國家強行把90平米以下中小戶型比例設定在七成，這將給廣州樓市帶來翻天覆地的變化。韓世同擔心，太過強硬的政策實際上可能無法實施，“如果適合開發高檔商品房的地段也強行規定建成中小戶型，未免矯枉過正。”調整住房結構應短期內達到七成標準不太現實，應該分步實施，比如先把中小戶型比例設定在五成。
廣州市社科院科研處處長彭澎指出，“一刀切”的政策對包括廣州在內的許多沿海城市都有些過分了，這些城市住宅面積已經普遍發展到了100平方米以上。他還說，廣州人喜歡大客廳，而90平方米的住房實用面積也就70多平方米，可能不適應廣州人居住習慣。
90平方米，到底夠不夠住？
對于90平方米、70%這兩個數據限定，大部分發展商都覺得應該再適度放寬。保利地產相關負責人認為，對每個項目都以70%來限制不是很合理。廣州購房者對套型的選擇有著越來越大的趨勢，所以政策制定還要看具體市場。番禺某大型樓盤資深銷售人員表示，90平方米的住房對與廣州來講肯定偏小了。但也有發展商認為90平方米作為界限可以接受。時代地產相關人士認為。像香港，100平方米就是豪宅了，現在中央政策以90平方米作為中小戶型與大戶型的分界限，也算符合廣州的地方情況。
廣州若申請降70%比例獲批可能小
對于廣州向中央申請減小比例的問題，彭澎認為希望不大。“從目前中央調控力度與決心看，中央政府要盡快抑制房價，如果對某些城市松了口，會影響政策的公平執行。”
廣州市光大花園副總經理陳洪志認為，即使廣州向建設部申報，短期內也很難得到批準，地方從細則中可以改變的空間微乎其微。他明確表示:“開發商現在能做的就是去適應，而不是評價，開發商是不可能和政府博弈。”
對此，廣州市規劃局相關人士的意見則較隱晦。針對“90平米以下住房要占建設總面積70%以上”這點，該人士指出，全國各地房地產供求關系相差很遠。在發展中低價位住房方面，全國各地反響強烈，但各個城市情況很不一樣，比如中央政策要求各地大力發展經濟適用房，目的是要針對中低收入的人加大扶持力度。規劃的東西不是說變就變，廣州政府接下來還會把精力放在狠抓新社區上。
4、經濟適用房要不要重來？
專家：政府應發揮經濟適用房的杠桿作用
業界：廣州應該多提倡廉租房制度
廣州到底該不該建經濟適用房？這是一個頗受爭議的話題。一方面，中央三令五申要建設經濟適用住房，廣州民間和房地產界也傳出對重建經濟適用住房的呼聲，另一方面卻是政府暫時放棄建設經濟適用房。
有專家指出，提及經濟適用住房，總有觀點認為歷史證實它是不合時宜的，最早建設經濟適用住房的廣州通過實踐已經意識到應該尋找另一出路解決中低收入人群的住房問題。但問題是，歷史證實經濟適用住房不好是它本身有缺點還是執行不好呢？為什么經濟適用住房在北京和上海就做得不錯？因此，平抑樓價不能指望開發商，也不能依靠限制中小戶型面積和比例，或者對土地出讓限價就能解決中低收入人群的住房問題，因為這之中又會出現新問題。政府應該發揮經濟適用房的杠桿作用，既可以滿足中低收入階層的居住需求，又可以起到調節市場、平抑樓價的功能和作用。
一業界人士認為，經濟適用住房確實存在一些嚴重的缺點，例如不可置換、不可重復利用等問題。在香港和新加坡，解決中低收入人群的住房問題都是依靠公屋，而且解決得很好。廣州的廉租房制度與此類似，應該多提倡。此外，隨著廣州房地產體量逐步提高，二手房市場的供給逐漸增大，因此興建面向大眾的經濟適用房已經沒有必要。
5、等地方政策還是照章執行？
相關部門：尚無確切信息
發展商：靜觀政策動向
在廣州地方政策未出臺前，廣州是按照“國十五條”開始執行呢，還是等待地方政策的出臺？
記者目前無法從政府相關部門獲悉確切信息，但有知情人士透露，新的規劃要求先要看廣州市相關政府部門如何認定廣州的房地產市場，并決策有無必要向建設部申請調整。而這些程序在6月1日前肯定還無法明確。因此6月1日起，政府可能采取的措施就是，不再新受理不合政策要求的項目的規劃許可證和施工許可證，但已受理而未辦完手續的項目則可能暫時冷凍，等待地方政策出臺再作決策。
記者還向一些正準備規劃報建或開工的發展商了解到，他們將暫時擱置相關手續，一些未拿到施工許可證但已提前開工的項目也將暫停幾天，以觀6月1日后的政策動向。但也有發展商已提早按“國十五條”的規劃要求執行。番禺一樓盤的相關人士透露，他們公司6月份也有很多項目需報建，目前正在按照新政策修改相關規劃。
部門領導急赴京
著手部署地方細則
“國十五條”出臺兩天來，各界反應對比強烈:相關政府部門謝絕采訪，“冷凍”觀點；發展商發愁、氣憤；想買房的普通市民則叫好，想賣房的市民很著急。記者還了解到，廣州市相關政府部門的領導已去北京開會，并已著手部署廣州地方政策的研究和制定。
國土局長傳真部署
記者了解到，前日，也即“國十五條”出臺的第二天，廣州市規劃局局長潘安、廣州市國土局局長簡文豪飛赴北京開會。潘安在接受記者電話采訪時證實，“國十五條”出臺后，建設部召集全國各地主管部門開會，統一部署文件精神。建設部正在開緊急會議，主要是看全國各地如何將這些政策變成符合地方特點的政策。另據悉，廣州市國土局局長簡文豪在到達北京開會的當天下午，就傳真回來一份通知，并電話安排各個部門布置相關工作，把相關意見于昨日之前報給辦公室綜合，制定廣州貫徹實施“國十五條”的意見。
相關人士告訴記者，該意見成型后，還將交給廣州市政府，可能還要匯集多個相關部門在市委常務會議上討論才能出臺，預計尚需一段時間。
另有發展商向記者反映，負責發放施工許可證的廣州市建委這兩天擠滿了加急辦施工許可證的房地產企業，有不少是新遞件給建委，很多發展商都期待能在兩天時間內出現奇跡。
房產企業緊急應對
據了解，按“漲價、賣房”的套路走得比較順心的發展商這兩天過得并不開心。“國十五條”的降臨打破了原來的游戲規則，被部分業內人士稱為行業地震！
據悉，在“國十五條”出臺的第二天一早，很多房地產企業都緊急開會，商討應對措施。一些剛剛遞件辦理施工許可證的發展商也特意到市建委咨詢辦理進度，而那些還沒來得及辦理施工許可證的發展商則緊急遞件，并想盡辦法希望能在6月1日前辦好施工手續。
記者了解到，一規劃開發低密度產品的項目本計劃在6月份就能拿到施工許可證，但“國十五條”一出，該發展商的計劃就被打亂了。該企業相關人士私下向記者透露，他們公司也在地震，現在上上下下都在為施工許可證的事情努力，希望能平安度過。
有發展商慶幸自己準備明年“五一”前推出的一個項目剛剛拿到施工許可證。盡管這讓他們松了口氣，但卻擔憂企業下面正在規劃的另一個珠江新城項目未來的命運。如果只允許建30%90平方米以上的大戶型，那現在的規劃肯定得推倒重來。這些正在發愁的發展商無一例外地都要求了不透露企業名稱。
據了解，不少發展商因為五一黃金周銷售量不錯，企業高層剛安心去國外度假，不料此時“大事”發生，紛紛提前回國商量對策。
至于“國十五條”對廣州的影響，廣州市城市規劃設計所副所長王玉認為，廣州房地產市場運行狀況在全國范圍內看，并不屬于矛盾最突出的，運作相對良性，無論是從商住房產品的推出還是針對人群的細分，都比較理性。經過這么多年市場運作，房產的自我調節機制已經較為完善，因此這個政策對于廣州房產市場的影響不會太大。近兩年來，建設部推出了很多規范房產市場的政策，廣州對各項政策的反應都較為冷靜和理性。
●記者觀察
市場最需70-100m2戶型
本報樓記認為，應重點保障該產品線并給予購房者一定優惠
本次政策要求90平方米以下房子應占住房供應總量的70%，首先令人振奮，但仍然需要解決的是如何將這一指標細化的問題。據記者了解，目前市場已經出現了大戶型和投資型小戶型主導的局面，而對于基本住房需求來說，最迫切需要的戶型結構是70-100平方米的房子。
據購房者反映，目前最迫切需要住宅的是結婚生子的三口之家，或者是接父母到廣州住的四口到五口之家，從居住舒適度看，三口之家住70平方米是最低要求，而四口至五口的家庭，住100平方米也是最基本的要求。
而與這些購房者相比，單身者的住房需求往往在租賃市場就可以解決，即使購買60平方米以下單位自住，也大多打算將來結婚后換房，因此60平方米以下的單位基本上屬于投資戶型。
但由于國家政策目前只有90平方米以下一條線，而根據記者得到的最新消息，不少開發商已經開始探討大規模并聯和打通上下層戶型的可能，可以預見的是，未來“80＋80”，“90＋90”等單位將迅速出現在市場上，而60平方米、50平方米的投資型小戶型則完全不受限制。因此，未來不排除繼續出現打通的大戶型，以及小于60平方米的投資型小戶型繼續主導市場的局面。
綜上分析，重點保障70-100平方米的產品線就成了當務之急。在具體落實政策的時候，政府是否可以考慮指定細化指標，比如，規定70-90平方米的住宅數量應占50%，70平方米以下戶型占20%，90平方米以上戶型占30%？而且，采取措施規定90平方米以下單位必須獨立成套，單獨出售，并對70平方米到100平方米的購房者實施一定程度的優惠？
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