發(fā)展商肉痛閉門研讀國十五條

　　開發(fā)商肉痛　買房者更有底

　　廣州各部門積極評價“國十五條”，表示將嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策

　　一部房地產(chǎn)新政“十五條”，攪動幾多人心。昨天，面對國家對樓市的再次重典出擊，廣州的消費者們反應(yīng)不一。影響最大的就是正在或準(zhǔn)備進(jìn)行交易的二手樓客，在突然增

加的五年大限面前，有人得意有人嘆；部分畢業(yè)不久的年輕人則在“首付三成”的規(guī)定前，看到了通向婚姻殿堂的又一道障礙；當(dāng)然，也有不少人對“十五條”寄予厚望，希望能拴住樓價這匹瘋跑的烈馬；還有一些人，則對新政淡然處之，聲稱自己的買房或賣房規(guī)劃不會受到影響。

　　從開發(fā)商陣營里則傳出這樣一個聲音：大批中小房企將被淘汰出局，整個行業(yè)即將重新洗牌。

　　而政府各部門負(fù)責(zé)人均對這一政策做出積極評價。他們表示，將嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策。

　　-政府部門

　　“國十五條”有效調(diào)控房價

　　國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(俗稱“國十五條”)。由于時間較短，廣州市相關(guān)部門尚未對針對這一政策作出具體的安排。但各部門相關(guān)負(fù)責(zé)人均對這一政策作出積極評價。他們表示，將嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策。

　　市發(fā)改委：

　　房價過高沒任何好處

　　廣州市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，國家出臺相關(guān)政策的目的在于有效調(diào)控目前過于走高的房地產(chǎn)價格。

　　他表示，如果一個地區(qū)的房價過高，對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展并沒有什么好處。對于外部投資來說，如果在房屋這一塊的成本過高，就意味著該地區(qū)的商務(wù)成本增大。

　　如果，一個地區(qū)連收入較高的白領(lǐng)都買不起房子，那么這個城市的競爭力勢必會下降。同時，房屋事實上是一種社會必需的消費品，如果價格過高，將可能造成一定的社會矛盾，社會將產(chǎn)生不穩(wěn)定的可能。

　　過高的房價使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于一個地區(qū)的經(jīng)濟貢獻(xiàn)有限。同時，買了房子，消費者的還貸壓力增大，其他社會消費品的需求勢必要壓縮。過高的房價對于拉動社會需求沒有任何好處。

　　市建委：

　　選定地塊確定價格上限

　　廣州市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門的《意見》，其目的正在于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并穩(wěn)定住房價格。

　　據(jù)稱，國家的政策在政策執(zhí)行以及監(jiān)管方面力度很大。“比如，對宏觀政策調(diào)控不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)型矛盾突出、拆遷問題較多的城市要予以通報，并限期整改。”這意味著國家對于解決住房問題下了決心。

　　同時，這些具體的措施對癥下藥，效果在幾年之內(nèi)將很明顯地表現(xiàn)出來。比如，對土地供應(yīng)的限制性措施和對于房貸的具體措施，這必將有效調(diào)控目前的房地產(chǎn)市場。

　　對于國家出臺的有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，涉及相關(guān)職能的部分建委一定會嚴(yán)格按照規(guī)定來執(zhí)行。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)管理方面，市建委今年計劃適時、適量地加大新增土地出讓量，并在中低檔住宅的供給上有所作為：選定地塊，確定價格上限，為拆遷安置提供價格適中的住房；不斷簡化二手市場辦事程序，推出系列便民政策和措施；推動房改房的自由上市；加快推進(jìn)二手房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記事權(quán)下放工作；將進(jìn)一步遏制投機型購房，穩(wěn)定房價；同時，完善新的公積金貸款與住房貨幣補貼政策，拉動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　市地稅局：

　　嚴(yán)格執(zhí)行中央調(diào)控措施

　　根據(jù)新政策，個人購買居住的普通住宅不足兩年轉(zhuǎn)手的改為不足五年轉(zhuǎn)手的，銷售按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，目前，市地稅局尚未收到轉(zhuǎn)發(fā)的2006年6月1日即將實施的稅收新規(guī)。收到后，該局將嚴(yán)格執(zhí)行中央出臺的有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。

　　銀行：

　　具體實施時間待定

　　某國有銀行信貸部門有關(guān)人士介紹說，銀行具體的實施工作，則還需要等總行的文件下達(dá)后才能正式實行。此次政策變動來得突然，房地產(chǎn)市場還沒來得及作出反應(yīng)。但大量的房地產(chǎn)中介機構(gòu)動作很快，昨天一早就開始紛紛催促銀行，要求加快審批受此次政策變動影響的按揭貸款。

　　-房產(chǎn)中介

　　二手市場至少觀望三月

　　盡管經(jīng)歷過去年“六一大限”的洗禮，盡管兩周前國稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾放出過口風(fēng)，但具體細(xì)則中設(shè)定5年的征稅期限還是房地產(chǎn)市場上的大小中介公司捏了一把汗。一位業(yè)內(nèi)人士說，房地產(chǎn)中介市場的“冰凍期”已經(jīng)來臨。

　　據(jù)了解，目前廣州的房地產(chǎn)中介市場上，房屋買賣交易和租賃交易各占一半，但房屋買賣交易的利潤占了中介公司總收益的絕大部分。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理黃韜預(yù)計，6月1日之后，會有更多的業(yè)主將全額營業(yè)稅的成本加到房價中，二手房的出讓價格將明顯上漲，但二手房交易量會明顯下降，市場將出現(xiàn)至少3個月的觀望期。

　　在一些中介公司從業(yè)人員的眼中，這3個月將關(guān)系到職業(yè)的興衰存亡。據(jù)了解，去年宏觀調(diào)控政策對2年內(nèi)轉(zhuǎn)手的商品房征收全額稅的時候，廣州1000多家在冊的房地產(chǎn)中介公司中近10%的中介公司受到政策的嚴(yán)重沖擊而關(guān)停倒閉，而在上海，這個比例占到30%。

　　中原地產(chǎn)的黃韜認(rèn)為，新政實施后帶來的成交量下降肯定會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，特別是一些實力有限的中小中介公司會首先吃不消，他們將承受不了觀望期的高成本代價，從而被市場淘汰。

　　昨天在海珠區(qū)房地產(chǎn)交易中心為業(yè)主排隊的某中介公司員工李先生對記者說，政府的政策本來是打擊炒樓者，但這次用藥未免太猛，會傷及很多無辜。

　　-反應(yīng)

　　開發(fā)商：行業(yè)面臨重新洗牌

　　新政策威力有多大？目前誰也無法估計。不過從開發(fā)商陣營里傳出這樣一個聲音：大批中小房企將被淘汰出局，整個行業(yè)即將重新洗牌。首先，新政策對信貸條件有嚴(yán)格規(guī)定，項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的開發(fā)商將得不到銀行貸款。一位小型樓盤開發(fā)商表示，中小型項目不少開發(fā)資金來源于銀行貸款，而這當(dāng)中有超過一半的發(fā)展商肯定無法達(dá)到貸款條件。

　　此外，新政策要求70%的居住土地供應(yīng)都要優(yōu)先保證普通商品房和廉租房，并規(guī)定新開工住宅中小戶型要達(dá)到七成。這一招對開發(fā)商的打擊也很明顯，開發(fā)類型和戶型的限制將使得開發(fā)商利潤劇減，連續(xù)開發(fā)的中小企業(yè)資金鏈有斷裂的危險。　

　　買家：等待就是節(jié)省房價

　　當(dāng)房價的上漲超出大部分買家的承受上限后，觀望風(fēng)潮又起。這種觀望不是因為買家聽到新一輪調(diào)控將臨的風(fēng)聲，而是房價實實在在把很多買家排斥在外，買家只能選擇等待或罷手。尤其是在今年五一黃金周，看多買少的實際狀況連發(fā)展商都承認(rèn)了觀望之風(fēng)趨盛的事實。而在五一黃金周后，這種趨勢更為嚴(yán)重，不少樓盤的成交量大幅下滑，甚至有樓盤在近兩年來首次出現(xiàn)周末沒有賣出一套房子的狀況。

　　而國十五條的出現(xiàn)會更加堅定目前買家持有的觀望心態(tài)。因為政策中已明確90平方米以下戶型要占到各樓盤總面積的70%，而且年度土地出讓要保證70%的中低價位住宅用地，并采取招標(biāo)方式限定開發(fā)中低價位、中小套型住房。這些政策如落實，足以保證將在一兩年后，有大量價格、面積適中，普通大眾可買得起的房子上市。為了避開高房價，不少買家更愿意以遲兩年買房為代價。等待，可能就意味著節(jié)省房價。

　　投資者：專攻高端物業(yè)

　　“國十五條”對投資房產(chǎn)的收益空間已經(jīng)控得非常緊，不僅把不收營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的時間拉長到5年，而且由于未來中小戶型、中低價位房產(chǎn)的大幅放量，投資房產(chǎn)的利潤空間已經(jīng)不大。況且，投資者、投機者還將是政府調(diào)控房價的一個著力點，政策不會讓這部分人再哄抬房價，再從樓市中圖利。

　　所以，實力一般的投資者，或者收窄投資力度，或者改短線投資為長線投資，而那些投入了很多資金在房產(chǎn)上的投資者，只有罷手抽身才能擺脫宏觀調(diào)控的危機。但對于資金雄厚的投資者，可能會見于大戶型的稀缺而把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向豪宅。也只有在這類物業(yè)上，他們才有利潤可賺。一旦宏觀調(diào)控再施重稅，那針對住宅的投資空間可能將被淹沒。

　　-商家說

　　發(fā)展商閉門研讀　透風(fēng)聲“快搶大房”

　　大多采取“冷靜觀望”態(tài)度，有業(yè)內(nèi)人士稱新政不全符合廣州實際

　　“該政策對廣州現(xiàn)實情況并不全完全合適，廣州屬于經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的地區(qū)，現(xiàn)在多數(shù)買家對居住要求高，尤其是在居住舒適度等方面要求甚高。

　　——潤田雅苑發(fā)展商”

　　從消息明確之后，廣州市各大房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都閉門開會了，要研究政策，消化政策，想出對策。記者打了幾位知名房地產(chǎn)商發(fā)言人的手機，都轉(zhuǎn)到了“秘書臺”。記者撥通了廣州某大發(fā)展商代表的手機時，他說：“是問新政策的問題嗎？新政策的問題免談，等我們消化一段時間后再作回復(fù)。”

　　在大發(fā)展商面前吃了閉門羹之后，記者轉(zhuǎn)向采訪新銳發(fā)展的代表及中介顧問等代表。有發(fā)展商表示，新政并不適合廣州的情況，因為廣州經(jīng)濟發(fā)達(dá)，市民購買力強，對居住的要求也較高。

　　總體上，廣州發(fā)展商對房地產(chǎn)新政仍采取“冷靜、觀望”的態(tài)度。一名業(yè)內(nèi)權(quán)威人士預(yù)測，大眾的觀望期約有三個月，成交將有所放緩，在此三個月內(nèi)，購買大戶型的人將增加，有需要的消費者應(yīng)盡快出手。

　　大發(fā)展商代表：

　　新政催生廣州樓市又一春

　　為多家房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任顧問、從事房地產(chǎn)十多年工作的資深人士曹兵接受了記者的采訪。他坦言，自己現(xiàn)就職的一個高端樓盤，也受到了政策的影響，雖然前面已取得兩個施工許可證，但后續(xù)工程仍要重新改規(guī)劃。現(xiàn)在主要的精力放在產(chǎn)品上，通過技術(shù)層面的力量來緩和該政策所帶來的影響。

　　曹兵告訴記者，“九部門的這個新政才是開始，緊接著全國及廣州還將出臺很多執(zhí)行細(xì)則，主要針對如何落實，如何監(jiān)控，比如在建設(shè)經(jīng)濟適用房這一環(huán)節(jié)，廣州將重新啟動經(jīng)濟適用房及廉租房等體系，但針對以前執(zhí)行的相關(guān)漏洞，日后將極大程度上會聯(lián)合民政局、公安局等部門對購買人群進(jìn)行有力監(jiān)控。”曹認(rèn)為，政府這次是下大決心。

　　在回答記者提出的“該政策是否會在短期內(nèi)取消”問題時，曹兵非常肯定地回答，“短期內(nèi)不會取消，一定會延續(xù)，一直執(zhí)行到老百姓都滿意，不會天天談?wù)摲績r的時候為止。”

　　曹兵分析，上海、廣州、深圳等幾大城市均為中央非常關(guān)注的“試點”城市；新政策將會帶來大的成交量，將帶來“廣州樓市第二春”，廣州有2010年的亞運會，因此發(fā)展商不會擔(dān)心太多。

　　中介顧問公司代表：

　　首次置業(yè)者門檻其實降了

　　代表中立立場的某顧問公司研究顧問部董事認(rèn)為，“十五條”中的執(zhí)行影響多面化，尤其是“明確新建住房結(jié)構(gòu)比例”將引發(fā)極大的震動，但不是影響今天，其影響更大程度的是在未來幾年，因為從領(lǐng)取施工許可證到進(jìn)入開發(fā)周期至少要一年時間。

　　從成交來看，現(xiàn)市面上的樓盤中賣得最快的都是小套間的單位，一方面自住的買家多，一方面是投資門檻低，投資客戶多，這兩方面造成了小套型產(chǎn)品的熱銷。

　　小套型產(chǎn)品對設(shè)計技術(shù)的要求高。該專業(yè)人士表示，規(guī)定“90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%”，會影響樓盤整體的使用率。現(xiàn)在眾多樓盤只做到一梯2-4戶，做到一個平面層6個單元的樓盤都極少了，小套型產(chǎn)品在設(shè)計上有難度，估計大多數(shù)會做成“大通廊”，通廊兩邊開門，像以前的宿舍樓一樣。造價上升，預(yù)測銷售的單價也會上升。

　　政府從兩個渠道減緩購房族的恐懼心理，一是政府主動把中小戶型的供應(yīng)量增大，二是把消費的臺階降低。從這條來看，又為首次置房者降低了門檻，“對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的執(zhí)行的仍是首付款比例20%的規(guī)定。”

　　小發(fā)展商代表：

　　新政并不適合廣州實際

　　海珠區(qū)潤田雅苑在5月27日公開發(fā)售，很多業(yè)主冒雨前去購房，據(jù)該發(fā)展商介紹，周末兩天，銷售了100多套單位。該公司總經(jīng)理鐘小軍在閱讀了“國十五條”之后發(fā)表了其觀點。

　　鐘認(rèn)為，該政策對廣州現(xiàn)實情況并不全合適，廣州屬于經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的地區(qū)，現(xiàn)在多數(shù)買家對居住的相關(guān)方面要求高，尤其是在居住舒適度等方面要求甚高。

　　鐘理解，按原文中“套型建筑面積90平方米”應(yīng)該指的是“套內(nèi)的實際使用面積，不包括分?jǐn)偟耐獠棵娣e”。

　　如果按照實用率8成來計算的話，套外建筑面積應(yīng)該為112.5平方米；如果按照實用率8.5成計算的話，套外建筑面積則為105平方米。這個數(shù)據(jù)與今年1-4月份廣州七區(qū)的住宅成交平均面積相仿，記者從中國指數(shù)提供的數(shù)據(jù)計算，前4個月，廣州七區(qū)成交住宅平均每套84萬元，112平方米／套。如果這樣理解的話，對市場的打擊面會縮小。

　　鐘認(rèn)為，“國十五條”最嚴(yán)厲的是“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”，其他的條款廣州實際上早已在嚴(yán)格執(zhí)行了，如對項目資本金比例達(dá)到35%這一條，廣州的規(guī)定是要達(dá)到40%。但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更應(yīng)該由市場來定，由地段來定。

　　-市民說

　　賣房的從容應(yīng)對　換房的持幣觀望

　　交易實踐中，轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)生的營業(yè)稅多由買家承擔(dān)，令部分人突增稅負(fù)

　　●買房者　有喜又有嘆

　　趕上末班車成交避稅

　　對于“國十五條”的出臺，消費者們反應(yīng)不一。影響最大的就是部分二手房購買者，本來還在磨嘴談判之中，但橫空出世的“國十五條”，成了一劑催化劑。昨天，一直在猶豫之中的吳先生迅速與原業(yè)主去房地產(chǎn)交易中心辦理了手續(xù)。

　　吳先生告訴記者，他看房已經(jīng)有半年之久，兩周前在珠影附近看中了一套二手房。面積、樓層、地理位置都很理想，而且，現(xiàn)業(yè)主是在三年前購買的，這就意味著不用交營業(yè)稅。不過，55萬的價格還是讓他覺得心有不甘。于是，兩周來，一直在與中介和房東“打口水戰(zhàn)、心理戰(zhàn)”，磨破嘴皮、費盡心機，就是希望能夠再降一萬元。

　　昨天，媒體鋪天蓋地的“國十五條”報道讓吳先生嚇了一跳：吳先生當(dāng)機立斷，馬上聯(lián)系中介和業(yè)主，在昨天下午匆忙完成交易手續(xù)。

　　拖時間求避稅成徒勞

　　相對于吳先生的“僥幸”，另一部分二手房購買者則苦不堪言。早在今年1月份，彭先生就看中了白云區(qū)一套120平米的二手房，60萬元的價格也能接受。但是，由于該房的購買時間尚不足兩年，為了躲過3萬元的營業(yè)稅，彭先生與對方協(xié)議，先交10萬元定金，在今年7月1日房子滿兩年購買期限后，再行辦理交易手續(xù)。不過，根據(jù)業(yè)主要求，雙方在合同中寫明了“不管政策如何變化，雙方不得毀約”。

　　距預(yù)定交易時間只有一個月了，眼看著房價節(jié)節(jié)攀升，彭先生還慶幸自己賺了一把，誰料想?yún)s半路殺出個“國十五條”。彭先生叫苦不迭，說沒想到政策會變得如此之快。昨天多次打電話給業(yè)主，希望對方能承擔(dān)部分營業(yè)稅，但合同上白紙黑字，對方自然不會做這等沒有名分的好事。

　　首付三成令小年輕退步

　　感受到“國十五條”影響的還有另一部分畢業(yè)不久準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人。小許2004年畢業(yè)后，和女朋友一起來廣州工作。兩人月收入加起來大約7000元。本來決定今年結(jié)婚，所以從年初就開始籌措付首期的錢，至今籌到數(shù)萬。在看到首期漲到三成的消息后，小許的信心又蔫了一半。雖然國家在這次調(diào)控中增加了小型戶的供給，但是他擔(dān)心房子的單價還是要漲，從而買房結(jié)婚的計劃受拖延。他說，如果房子漲得太厲害，就轉(zhuǎn)向二手房市場。

　　實力族覺得值就買

　　羅小姐參加工作5年，收入穩(wěn)定，存款不少，屬于

　　對于“國十五條”，羅小姐坦言：“我現(xiàn)在已經(jīng)對樓市已經(jīng)喪失了判斷，別人說升或降，對我而言，已經(jīng)沒有意義了。只要覺得值，我就會買。”她給自己設(shè)了一個底線：“如果年底前，房價還是沒降下來，就一定買一個二手樓。”

　　●賣房者　幸慶有預(yù)判

　　合同打了“預(yù)防針”果成真

　　樓市詭譎，有哭就有笑。相對于彭先生這樣的失意者，賣房者中則是另一種心態(tài)。今年以來，在某媒體工作的于先生連賣了兩套房，都是購買不足兩年。在拋售時，兩套房屋的買者都提出同樣的要求：先交定金，等房屋滿了兩年期限后再行交易。

　　精明的于先生在每個合同中都加上了一句“該合同不受國家政策變化影響”。“國十五條”的突然出臺，讓這句話發(fā)揮了關(guān)鍵作用。昨天，買房者多次致電于先生訴苦。于先生表示無奈和同情的同時，對于自己當(dāng)初的決斷也是得意不已。

　　●炒房者　坐看云起時

　　好房不愁賣不在乎新政

　　對于投資人群來說，似乎也完全沒有把來勢洶洶的“國十五條”放在眼中。在一家著名外企工作的李先生已經(jīng)來廣州工作10年，現(xiàn)在，他和太太加在一起共有6套房產(chǎn)，面積有大有小。明年，他們將移民加拿大。最近，他正想將一套房子賣出。“我賣房完全不會考慮這些(政策)”，李先生說，因為現(xiàn)在二手房交易雖然有購房年限的限制，但實際操作中，因不夠年限要繳納的營業(yè)稅一般都是由買方承擔(dān)的。

　　退一步說，即便國家出臺政策，強制性要求賣方承擔(dān)營業(yè)稅。“但我可以提高房價啊，反正房子不愁賣不出去”。所以，他的賣房計劃還會照常進(jìn)行。

　　●換房者　心有千千結(jié)

　　擔(dān)心大戶型升價

　　部分準(zhǔn)備換房者在“國十五條”面前暫時止住了腳步。陳女士四年前在越秀區(qū)某樓盤購買了一套70平米的房子。初時只有夫妻兩人，父母偶來小住也沒大問題。但是，隨著孩子出生、保姆到來，兩房頓顯局促。因此，夫婦二人籌劃著換套大房。“想買一套130平方以上的，一步到位，就不再換了。”但是，“國十五條”中規(guī)定，開發(fā)商發(fā)展的項目90平方米以上只能占30%。“供量的減少會不會導(dǎo)致大戶型價格的上升？”陳女士說，對于未來的規(guī)劃有些猶疑不決。