廣州樓市現拐點：一手回歸理性 二手看漲

　　有發展商承認，國十五條確實打到了穩定房價的“穴位”，政府要和發展商正面博弈

　　“國十五條”樓市沖擊波

　　前天緊急著陸的國十五條頓時打亂了目前廣州樓市的秩序。由于政策著力點轉向發展商，并且發力強勁，因此有業界人士預言，這場“暴風驟雨”如果能真正降落到廣州，那

么將把樓市推向拐點:戶型格局洗牌，一手房價理性回歸，二手房價可能持續走高。其中豪宅看漲，90平方米以下房價將平抑。

　　綜述1　中央動真格，發展商意識到危機

　　老國八條是放風，發展商謹慎了一下；新國八條是表態，發展商已覺得無所謂；國六條是重申，發展商根本沒在意；國十五條是動真格，發展商意識到危機了。

　　中央就是要觸動一下發展商的筋骨，讓發展商也要為不顧及買家感受的行為而付出代價。

　　從一年前的新、老國八條到今年5月17日發布的國六條和剛剛出臺的國十五條，可以看出政策主旨都是穩定房價，政策約束都是圍繞政府責任、市場供需、信貸和稅收杠桿、市場管理、信息透明等相同的領域，但政策力度和市場反應卻不同。有業界人士對比認為，老國八條是放風，發展商謹慎了一下；新國八條是表態，發展商已覺得無所謂；國六條是重申，發展商根本沒在意；國十五條是動真格，發展商意識到危機了。

　　有發展商在接受記者采訪時表示，國十五條對穩定房價的“威力”在于它是向發展商“亮劍”，政府要和發展商站在對立面博弈了。從實際政策看，十五條內容中有八條直接涉及到發展商，對房地產開發從戶型設計、金融信貸、競買土地、土地開發、營銷、招標地塊項目售價等方面都作了嚴格的規定和限制，并對違規企業作出“沒收”、“吊銷營業執照”、“追究相關責任人”等重罰措施。很明顯，國十五條與前期調控與眾不同，并且可以發揮效力的價值就在于，調控重棒是打在發展商身上，并且打得實實在在，打得夠狠、夠準。

　　盡管該政策的出臺讓發展商嘩然，被指出諸多對發展商不合理之處，但有發展商意識到，正是因為房價上漲速度無節制，逼近危機，政府為了急速降溫，所以顧不及發展商的更多感受。或者說，政府就是要觸動一下發展商的筋骨，讓發展商也要為不顧及買家感受的行為而付出代價。

　　綜述2　90平方米以下房價走低

　　國十五條的緊急著陸讓廣州的發展商措手不及，政策的字里行間透露出的力度和決心已經讓房

　　一個很迅速的影響就是，制造群體性觀望。實際上，買家目前的觀望情緒已經趨重，只要見到政府對房價下“藥”，買家都會先以觀望態度保護自己，這種心態可能會持續到今年9月。有發展商猜測，肯定會有一些發展商扛不住，而在房價上作出調整，帶動房價回歸理性。

　　另外，政策對執行時間的限定也相當苛刻，從5月29日政策出臺到6月1日開始執行，兩天的間隔時間顯然是政府不想給發展商留出變通、緩和的空間，發展商必須硬撐政策的正面襲擊。

　　而更厲害的一招是，限制了樓盤的戶型設計，要求發展商大批量生產90平方米以下的中小戶型，以滿足大眾買家的需求。這意味著近年存在的畸形的以大戶型為主的供應格局將被扳正。而中小戶型一向是利潤較低的產品，這將可能把房地產的利潤降下來。隨之而來的另一個問題是，隨著90平方米以下中小戶型供應量的增加，發展商在這一產品線上的競爭將加劇，而要爭取更多的市場份額，發展商勢必要在價格上、產品質量上尋求突破口，結果就是要調低價格。

　　但由于政策要求90平方米以下中小戶型供應要占到樓盤總建筑面積的70%，那么90平方米以上的大戶型在樓市未來的供應量中只有30%，這將導致大戶型的稀缺。那么，目前的戶型格局將重新洗牌，對于一手樓市而言，整體樓價將穩定，并逐漸回歸理性。其中，90平方米以下的中小戶型售價將走低，而大戶型將因供應量受限而越賣越貴。

　　而二手樓市的拐點將可能是在價格上拉高。因為政策把購房轉讓免收營業稅的時間年限由原來的2年拉長到5年，一部分原本待售但購買年限不足5年的房源將可能退出交易，從而使房源減少，造成供小于求，房價就會隨之上漲。

　　本報樓市組解讀

　　《國十五條》威力解讀

　　(圖表略，詳見報)　　

　　結論

　　1.中央“猛藥”關鍵靠地方執行　國十五條能否切實落地，要看地方政府的執行力度。中央此次徹底平抑房價決心很大，極富政治任務意義的調控也給地方政府帶來強大責任和壓力，地方不必為GDP而強撐支柱產業，還可借“尚方寶劍”清理地產歷史難題；

　　2.消費心態回歸理性　近期盛行的觀望心理繼續加劇，之前絕對看漲的市場心理預期受到強大打擊，最終在短時間內使購房心態、樓價走勢和住宅產品真實價值快速、急劇轉向并回歸到理性狀態；

　　3.房價將會平抑　如果說以往的調控是“空調”，國十五條這次是用力用對了方向打對了人，對平抑房價作用明顯可以預期。

　　4.供需矛盾趨緩　瘋漲樓價會因有大量可以預期的中低價位、中小戶型產品的激增而得到平抑，產品供給結構日趨合理，供需矛盾會趨緩；

　　5.“

　　徹夜排隊過戶

　　增加營業稅多轉嫁到買家頭上，趕不上政策末班車的大呼“吃虧”

　　本報訊　國家九部門前日正式公布了房地產新政實施細則，其中，“從6月1日起購房5年內就轉手的房屋需要全額征收營業稅”的消息立即牽動了二手房交易市場買賣雙方的敏感神經。為了避免多交稅，不少市民紛紛趕到交易中心辦理過戶手續，甚至不惜徹夜排隊。趕不上舊政策末班車的市民則覺得很委屈，因為很多二手房交易最終各種稅費仍然是由買家埋單。

　　中介抽調人馬排隊領號

　　記者了解到，有市民昨日凌晨兩點就到海珠區房地產交易中心門口排隊等待辦理手續。而平日每天只放80個號的該交易中心昨日放出了120個號。由于排不上號，大批趕來交易的市民和地產中介經紀決定在那里徹夜排隊，等待今天完成過戶。因為一個人只能領一個號，一些中介公司還從各個分理部抽調人馬組成強大的排隊陣容。

　　昨日中午，記者來到位于珠江新城的廣州市房地產交易中心二樓的辦證大廳，等候區可以說是座無虛席。領號區的工作人員告訴記者，平時要一天才派出的交易號碼在昨日中午就已派完，而且數量達到300多位，比平時多出兩倍。

　　來自黃埔區一家地產中介公司的劉小姐告訴記者，很多業主想趕在6月1日前辦好手續，但目前來看已經不可能了。據了解，就算二手房一放盤就找到買家，還要到國土局辦理相關手續，時間長達15個工作日。劉小姐表示，今年二手房稅收政策從出臺到實施的時間差才兩天，所以很多業主即使想趕政策的末班車也是不可能的了。

　　喊“冤”:一夜之間多交兩萬元

　　“一夜之間我就要多交2萬多塊錢。”在某事業單位工作的許小姐(化名)這個月中旬才剛剛簽訂了二手房買賣合同。但按照日前剛剛公布的新政，這套房子的賣家就要全額征收5.5%的營業稅。在簽訂的二手合同上，已經注明42萬元的房款是由賣家實收，一切稅費由買家負擔，因此，許小姐必須多出2.31萬元。由于剛簽約不久，現在還在辦理銀行按揭手續階段，肯定趕不上最后期限了。

　　據房地產中介的業內人士介紹，在現在的二手房交易中，合同內容里一般會注明稅費由哪一方出。目前，賣方開出一口最后實收價，稅費全由買家承擔的交易形式占了較大一部分。在新政策出臺后，多交的營業稅便會轉嫁到買家的頭上。

　　一中介公司工作人員介紹，二手房轉手稅年限延長，影響最大的還是急需買二手房的人，他們不僅是要承擔更多交易成本的問題，而且很有可能在短期內將買不到合適的房子。