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九部委《意見》震動(dòng)地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)
5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。它對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收期限從2年延長(zhǎng)到5年，這將打擊炒房者的收益預(yù)期。加上首付門檻有所提高，盲目追求大面積住宅、消費(fèi)過度的傾向可獲抑制。不過，房?jī)r(jià)能否因此降低還要觀望一段時(shí)間。記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)中土地成本居高不下等根本問題
還沒有得到解決，新政目前在市場(chǎng)顯現(xiàn)的作用主要是短期減少市場(chǎng)需求。不過無(wú)論如何，新政策已立刻在北京樓市中引發(fā)震動(dòng)，一二級(jí)市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)均受到了不同程度的沖擊。
一級(jí)市場(chǎng)
部分購(gòu)房合同要重簽
首付十五萬(wàn)難買到房
《意見》將購(gòu)房貸款首付成數(shù)從2成提到了3成，90平方米以下的自住房除外。6月1日立即執(zhí)行。這一政策從出臺(tái)到生效僅間隔兩天，執(zhí)行起來(lái)也是不容商量。于是，—部分原來(lái)貸款兩成的購(gòu)房人的合同恐怕得重簽。
談到正在辦理貸款兩成的購(gòu)房合同，多家不愿透露姓名的開發(fā)商表示：“31日前批下來(lái)的可能性不大了，銀行也得避嫌啊！”而記者從農(nóng)行和工行的兩個(gè)支行得到的內(nèi)部消息也是“過渡期，基本不會(huì)批了”。雖然目前銀行方面還沒有接到統(tǒng)一規(guī)定，但是有的銀行也會(huì)以貸款申請(qǐng)遞交日為最后期限。
一家國(guó)有商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是國(guó)家政策面首次提出“區(qū)別化”的住房信貸政策，提高首付在一定程度上有利于控制過快的購(gòu)房需求。
不過，好在直接受到此政策沖擊、需要更改合同的購(gòu)房人數(shù)量可能并不太多，因?yàn)樽C件齊全，貸款通常一周就能審核完畢。真正需要更改首付的，應(yīng)該是5月中下旬簽的合同。
首付提高一個(gè)更重要的影響是，在北京買房的門檻將大大提高。記者查閱了北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)——去年全市商品住宅期房均價(jià)為6725元/平方米。而今年春季房展會(huì)上參展的62個(gè)北京項(xiàng)目中，僅有5個(gè)在四環(huán)附近的項(xiàng)目每平方米均價(jià)低于7000元。考慮房?jī)r(jià)與稅費(fèi)等因素，現(xiàn)在想買房的人，即便擁有15萬(wàn)元現(xiàn)金也很難貸款買到房。一些本就“買不起”房的年輕人因首付增加而叫苦不迭。
二級(jí)市場(chǎng)
房源供應(yīng)面臨萎縮
購(gòu)房人群選擇觀望
這些天，北京二級(jí)市場(chǎng)上的中介公司也是長(zhǎng)吁短嘆。因?yàn)?月1日以后很多購(gòu)買時(shí)間2年以上5年以下原本按交易差額征稅的房屋，將被全額征繳營(yíng)業(yè)稅。二級(jí)市場(chǎng)的房源供應(yīng)不可避免地面臨萎縮。
目前已購(gòu)公房已不再是我市二手房交易重心，市場(chǎng)上的房源已有五六成以上是商品房。來(lái)自我愛我家、中原地產(chǎn)、金誠(chéng)信等京城知名中介的統(tǒng)計(jì)顯示，其中，房齡2-5年的二手商品房交易占總體二手房成交量的60%左右，因此營(yíng)業(yè)稅征收期限的延長(zhǎng)將直接導(dǎo)致二手房房源供給量的下降。
營(yíng)業(yè)稅將是一筆不小的資金。以一套2003年產(chǎn)權(quán)，售價(jià)60萬(wàn)元的二手商品房屋為例，假設(shè)當(dāng)時(shí)業(yè)主購(gòu)買價(jià)為45萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)后，需繳納的稅費(fèi)如下：
契稅 600000×1.5%=9000元
印花稅600000×0.05%=300元
營(yíng)業(yè)稅：600000×5.5%＝33000萬(wàn)
稅費(fèi)支出總額為：42300元
稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為42300/600000=7%
中原地產(chǎn)研究中心通過對(duì)多個(gè)實(shí)例計(jì)算、分析，認(rèn)為按照目前市場(chǎng)慣例來(lái)看，多交的稅款均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方，買方的負(fù)擔(dān)將隨之增加3%-7%。
因此，房主等待“5年期滿”將會(huì)讓二級(jí)市場(chǎng)的房源明顯減少，而購(gòu)房人群的觀望行為將導(dǎo)致交易量下降。金誠(chéng)信總經(jīng)理邱宏告訴記者：“兩天來(lái)已有不少買賣客戶停止了談判，靜觀市場(chǎng)變化。由于前景不樂觀，我們也放慢了原本擴(kuò)張開店的節(jié)奏。”
我愛我家副總胡景暉還表示，受諸多因素的影響，去年以前有很多人從購(gòu)買新房到獲取房產(chǎn)證的時(shí)間跨度為2到5年，營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間按獲取產(chǎn)權(quán)證時(shí)間來(lái)認(rèn)定，有可能使實(shí)際購(gòu)房10年內(nèi)的商品房都面臨征收營(yíng)業(yè)稅的問題，由此必將限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此他建議，對(duì)于“5年”的時(shí)間起點(diǎn)，宜將“產(chǎn)權(quán)證時(shí)間”調(diào)整為“購(gòu)房簽約時(shí)間”，這樣既打擊投機(jī)炒作行為，又能促進(jìn)合理的二手商品房房源的釋放和入市流通交易。
二級(jí)市場(chǎng)的房源減少、預(yù)期部分投資客將甩房，這會(huì)不會(huì)誘發(fā)北京二手房?jī)r(jià)格的下降？中原地產(chǎn)研究人士認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)楸本┑亩址渴袌?chǎng)本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的向下壓迫作用。
租賃市場(chǎng)
炒房無(wú)奈炒成房東
房子租金預(yù)計(jì)下降
“國(guó)六條”打壓投資行為稅收細(xì)則的迅速出臺(tái)實(shí)施，讓不少想借著房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)撈上一筆的“投資者”吃了個(gè)啞巴虧。因?yàn)榉孔佣唐趦?nèi)在二級(jí)市場(chǎng)上很難賣出合適的價(jià)錢，他們中的相當(dāng)一部分人只得變短期投機(jī)為長(zhǎng)期投資。因此，投資客青睞的高檔公寓等短期內(nèi)可出租房源會(huì)大量增加，投資收益率將不同程度降低。
記者熟識(shí)的一位江浙“專職買家”在接受采訪時(shí)顯得懊惱不已，他手頭的兩套房子滿了2年卻沒賣。“原本想要個(gè)更高的價(jià)格，結(jié)果變成5年了，掙的錢都交稅了。”他表示，房子如果沒有好價(jià)錢就只能長(zhǎng)期出租。不過，“肯定有好多人跟我一樣，租金估計(jì)也得跟著落。”
記者發(fā)現(xiàn)，新政策尤其是稅收政策的進(jìn)一步嚴(yán)格，讓這些“專職買家”有些心存顧忌。他們中的多數(shù)人其實(shí)是不愿意做長(zhǎng)線的。“能夠有合適的價(jià)格，就干脆不留著了。”
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