房市新規不會增加中低收入者負擔

　　建設部解釋房市調控新政策，稱當前房市問題的深層原因是“國八條”在一些地區未得到有效落實

　　九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出15條具有較強操作性的措施，其措施之細，力度之大，為近年來所罕見。其政策用意，就是要調整住房供應結構，控制住房價格過快上漲，真正解決普通居民、特別是中低收入家庭的住房需求。但政策細則

出臺，能否收到應有效果，關鍵在于各地區、特別是城市人民政府對房地產調控政策的執行力。地方政府執行政策的自覺性、積極性如何，可以說是本次房地產調控政策能否達到預期效果的關鍵因素。就《意見》公布后引起的廣泛關注，建設部新聞發言人昨日回答了新華社記者的有關提問。

　　數項具體措施解決低端需求

　　記者：當前老百姓的普遍感受是，中低價位、中小套型普通商品住房供應不足，《意見》對此有哪些具體措施？

　　發言人：《意見》提出了兩項具體規定：一是各級城市人民政府要制定和實施住房建設規劃。

　　明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。其中，納入近期建設規劃就是要明確具體的空間布局安排。

　　二是明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。同時要求，過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

　　《意見》再次強調了住房保障體系建設，一是加快城鎮廉租住房制度建設，要求各地區在今年年底前都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

　　二是規范發展經濟適用住房。

　　三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。

　　稅收信貸土地三管齊下調控

　　記者：黨中央、國務院歷來強調以經濟手段為主的調控，《意見》對此作出了哪些規定？

　　發言人：主要是從稅收、信貸、土地3個方面對房地產市場進行調控。《意見》根據調整住房供應結構、抑制不合理住房需求過快增長的要求，同時針對部分開發企業囤積土地行為，適當加大了稅收、信貸、土地政策的調節力度。

　　在稅收政策方面，由購房后2年調整為5年。

　　在信貸政策方面，除了重申對項目資本金達不到35%的開發企業不得發放貸款，規定空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物外，還實行有區別的個人住房貸款最低首付款比例控制，即以套型建筑面積90平方米為分水嶺，首付款比例有30%和20%之分。

　　在土地供應方面，除要求中小套型住房用地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%外，還加大了對閑置土地的處置力度，針對一些開發企業以滾動開發為名囤積土地行為，《意見》明確規定，對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

　　新政策不會增加群眾負擔

　　記者：調控會不會增加老百姓的負擔？

　　發言人：《意見》充分考慮了對居民合理住房消費需求的支持和保護。從稅收政策看，對以自住為目的普通住房消費，1999年以來，國家陸續出臺了許多優惠政策。由于居民為自住購買的普通住房，一般不會在5年內轉讓，因此，這次將營業稅政策優惠的居住期間從2年延長為5年，并沒有改變國家對中低收入家庭住房消費的支持政策。從住房消費信貸政策看，這次調整實行區別對待，對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍維持了原來首付款比例20%的規定，不會增加中低收入群眾的消費負擔。

　　市場信息混亂新規強調嚴處

　　記者：目前房地產市場信息混亂，《意見》對這方面有沒有一些規定？

　　發言人：目前一些地方不注重房地產市場信息披露，信息不公開、不透明，正面引導不夠；有的媒體不了解全面、真實、客觀的市場情況。為此，《意見》從幾個方面進行了規定：一是從基礎抓起，要求城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統。二是重視市場監測分析和信息發布工作，增強房地產市場信息透明度。要求各地完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。三是強調要堅持正確的輿論導向。要客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。

　　穩定住房價格關鍵在于落實

　　記者：新出臺的《意見》如何解決有效落實問題？

　　發言人：調控工作能否取得預期效果，關鍵在于落實。調整住房供應結構、穩定住房價格，解決好群眾住房問題，首先要落實政府的責任。國務院明確要求，各地區特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構，控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。同時，國辦通知還要求國務院有關部門組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場宏觀調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

　　-房市問題

　　少數城市房價上漲過快

　　發言人：必須清醒地看到，房地產領域的一些問題沒有得到根本解決，又出現了一些新情況、新問題。主要是：

　　●少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。這些問題雖是結構性、局部性的，但影響較大。

　　●部分地區中心城市房價上漲過快，人民群眾意見較多。

　　●如不加以治理防范，也可能傳遞到其他地區，演化成全局性問題，影響宏觀經濟穩定。

　　●高價位、大套型住房所占比例偏高，住房供應結構性矛盾突出，既推動住房平均價格上漲，加大了廣大中低收入家庭購買住房的困難，也嚴重背離我國人口多、土地少的基本國情，背離建設資源節約型社會的要求。

　　-深層原因

　　國八條在一些地區未落實

　　發言人：當前房地產市場中存在的問題，深層次原因是兩個“國八條”的措施在一些地區沒有得到有效落實。

　　●一是多數城市沒有提出增加普通商品房和經濟適用住房供應的具體措施，沒有公布建設規模、項目布局及進度安排。部分地區廉租住房制度沒有建立。一些城市適應普通居民需要的中低價位、中小套型住房供應不足。

　　●二是部分城市住房需求偏大。一些城市房屋拆遷規模較大，被動性住房需求增加。部分城市外來人員購房比例過大。

　　●三是一些地方正面引導不夠，市場透明度不高，加上一些開發企業和媒體的炒作，嚴重影響居民市場預期，加劇了市場供需矛盾。

　　●四是規范市場秩序工作不到位，對開發商的違法違規行為查處不力。

　　-相關新聞

　　各大銀行正加緊制定房貸細則 均表示將執行按揭貸款首付最低3成的新政策

　　本報綜合報道 自前日媒體公布了九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知之后，國內各大銀行聞風而動，各自房貸細則正加緊制定，料將很快出臺。

　　根據建設部等九個國家部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，自6月1日起，國內個人住房按揭貸款首付款比例將提至3成。中國建設銀行某支行房貸部對記者表示，目前該行的具體細則尚未公布，相信會在最近兩天向公眾明示。但這位房貸部門人士表示，將按照此前九部門聯合制定的《意見》，高于90平方米個人住房按揭貸款首付為最低3成。

　　北京銀行昨天也表示，自6月1日后除執行“個人住房按揭貸款比例不得高于7成30年，購買自住房且套型建筑面積90平方米以下不得高于8成30年”的規定外，對個人商用房貸款將不得高于5成10年，而高檔住宅按揭貸款更不得高于6成20年。對此前沒有明確規定的別墅類房產貸款，則規定不得高于5成20年。首付比例均較此前調高至少一成。

　　土地出讓有望提留收益基金

　　國土資源部官員透露，此舉意在加快土地開發速度

　　本報訊 (記者 蔣彥鑫) 國土資源部土地利用司副司長束克欣日前透露，為了加快土地開發的速度，“國有土地收益基金”有望建立，主管部門將提留城市土地部分出讓收益用于進一步土地開發。

　　在上周末結束的北京土地一級開發高層論壇上，束克欣指出，土地主管部門要提取一部分土地出讓收益，留作土地一級開發等城市開發建設費用，避免“寅吃卯糧”。據介紹，北京去年全年的土地出讓收益超過200億元，如果從中留取一部分用于城市土地的一級開發，可以有效提高土地開發的效率，使資本在土地的開發、儲備和出讓過程中循環，并得到充分利用。

　　據介紹，通常情況下，土地出讓收入是這樣分配的：超過1/3用作基礎設施、道路、學校等公共目的用地；1/3用于工業用地；1/3用于商業和住宅用地。一旦解決了資金問題，開發商會設法借助土地一級開發的機會占得先機。待“熟地”上市后，順利拿地進行房地產建設。

　　如果建立收益基金，可以在拆遷、通水電氣等方面部分資金由“政府埋單”，從而推進土地開發進程。

　　-影響預測

　　1 二手房交易將銳減

　　商家預計新政策沖擊二手房市場，交易量將減半

　　本報訊 (記者 蔣彥鑫) 日前9部門關于房地產調控的聯合文件中，個人對外銷售購買房屋營業稅的征收時限，從2年延長到5年。對此，主要從事二手房交易的鏈家地產市場總監金育松表示，該政策的實施可能導致八成二手商品房受到沖擊，二手房交易量將會嚴重下降，預測將減少一半以上。

　　目前，北京二手商品房的占有比重正處于不斷增長的狀態。數據顯示，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已超過公房的成交量。

　　金育松認為，此次營業稅再調整，將加大二手房交易的成本，抑制房源供應，促使二手房需求進入觀望期。

　　金育松分析說，當前北京的房地產狀況是二手房市場正需要被積極的盤活，這其中很關鍵的一點就是需要增加二手房源的有效供給；但是，營業稅征收時限的延長勢必在抑制需求的同時，更多的是阻礙了二手房源的供給。營業稅征收時限延長至5年，使得原本不需繳納營業稅的業主也將面臨5.5%的稅費出售成本增加，從而降低出售者的出售意愿，導致房源放量減少。

　　據估算，當前北京二手房市場中，將近50%左右的存量房在5年以內，其中二手商品房在5年以內的存量占到了80%.

　　-稅率計算

　　在2002年以45萬購買一套二手商品房，現在想以60萬的價格出售。如果按去年營業稅征收標準2年來執行，在出售過程中就不需要繳納營業稅。如果按照此次政策執行，就需要繳納3.3萬元(60萬×5.5%)的營業稅(包含了城建稅和教育附加)。

　　2 炒房資金將受抑制

　　銀行工作人員認為，信貸資金風險會減小

　　本報訊 (記者 張誠) 對于9部門聯合制定的房地產調控意見，工商銀行北京分行個人信貸部副總經理儲成龍表示，該政策總體上顯示出鮮明的對投資性炒房的遏制態度。他表示，從國家政策制定的角度來看，規定90平方米以下中小住房必須達到70%以上，增加了中小住房的供給，從相反方面看則遏制了大戶型的供給。

　　儲成龍說，從房產投資角度來看，中小戶型其實也是投資資金的一個重要選擇，既可以出售，也非常容易出租并獲得房租收益，中小型房屋供給增加之后，投資資金是否會撤出，并不確定。

　　民生銀行總行營業部消費信貸中心主任劉紅認為，從銀行的消費貸款這一方面來看，將首付款提高到3成對銀行的貸款來說，還是有一定影響的，特別是對投資買房者。

　　由于投資買房者大多數愿意貸2成，采用資金杠桿，同時營業稅的收取增長到5年都使得投資資金的成本加大，其抑制投機的作用應該十分明顯。儲成龍也認為，整體上此次政策對投資房產的資金將有抑制作用，不過在他看來，采取的措施仍然還是比較溫和的。

　　劉紅表示，但從另外一個角度看，由于首付比例提高了，銀行的貸款資金相應來說更加安全，信貸危險將減小。

　　3 中低收入者不受影響

　　銀行工作人員認為，首付差別化可抑制過熱購房需求

　　據新華社北京電 (記者 張建平 陳玉明) “為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。”國務院辦公廳轉發的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》對此作出明確規定。

　　“中低收入群眾的購房需求不受這條規定的影響。”一家商業銀行的部門負責人說，購買自住住房、而且套型建筑面積在90平方米以下，仍執行以前首付款比例20%的規定。過去，在宏觀政策層面，住房消費信貸政策都是“一刀切”。這次首次提出了差別化的住房消費信貸政策。這種差別化的政策，既可抑制市場上不正常的過熱購房需求，同時又可充分滿足中低收入群眾的正當購房需求。

　　4 開發小戶型成本會提高

　　有開發商認為，房價中長期依然向上

　　本報訊 (記者 吳海花) 九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，個人住房按揭貸款首付款比例強不得低于30%。而購買自住住房、而且套型建筑面積在90平方米以下，仍執行以前首付款比例20%的規定。置地前景房地產經紀有限公司董事長蕭啟良認為，該政策雖然對小戶型進行了扶持，但暫不會造成小戶型市場井噴，因為新項目出來需要一年左右的開發周期。

　　同時有業內人士認為，開發小戶型將增加墻體間隔、管線以及其他配套，導致開發成本增加，因此開發商如果不愿意降低利潤，房價未來還將有所提高。蕭啟良認為，政府的控制可能會對目前購房心理的影響比較很大，但房價，中長期還是向上的趨勢。

　　-建言獻策

　　北京戶型限定比可考慮放寬

　　專家認為應根據購買力調整，開發商建議四環外項目放寬標準

　　本報訊 (記者 張學冬) 對9部門聯合制定的房地產調控意見，開發商對“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積70%以上。”這一條款最為關注。

　　北京的開發商普遍建議，在制定北京實施細則時，應結合北京房地產開發實際情況制定。

　　購買力強可放寬比例

　　“目前北京人對三居室的需求還是有一定比例的，兩居相對三居室而言居住質量必定要打折扣。”清華大學國際“商業地產運營商”培訓班首席專家委員朱凌波認為，這個政策雖然滿足了更多普通人居住需求，但也不能限制其他改善性居住人群的需求。

　　有開發商認為，這一政策可能會導致改善性居住需求被壓制，而100平方米以上住宅可能因供應減少而漲價。中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛風瑞認為，70%的限制應根據城市發展水平有所調整，對于北京這樣的城市而言，相對購買力強一些，戶型限定比例應有所放寬。

　　四環外項目應放寬標準

　　“70%應按照區域分布界定，不能一刀切。”中原地產華北地區總經理李文杰建議，結合目前北京地產市場的現狀，將70%的限制設定在一個區域范圍。“如在四環內的住宅小區可限制在70%，但對四環以外的項目則要放寬一下標準。”假如限制了郊區的大戶型住宅開發，可能導致郊區大戶型住宅銷售價上漲。

　　立法防止房地產業暴利

　　中國法學會座談會上，專家力挺房產新政，為降房價支招

　　本報訊 (記者 廖衛華) 制定《房地產市場價格調控法》，確定房地產開發市場經營活動的平均利潤率，確立房地產開發最大利潤率；健全稅收制度，開征持有房屋居民稅，開征遺產稅；改變期房銷售模式。

　　針對當前我國房地產市場上存在的房價上漲過快等問題，昨天，中國法學會召開“從房價虛高談政府和法律的規范作用”座談會，與會專家們力挺建設部等9部門聯合發布的房產新政，認為國家加大宏觀調控力度能促進我國房地產價格有所回落。專家們同時就如何抑制房價上漲建言獻策。

　　重點監督開發商經營

　　中國社會科學院法學所研究員莫紀宏昨天發言指出，當前房價虛高，除了存在市場信號失靈、政府干預不力等因素，一個重要原因是有關房地產市場的法律制度不健全，政府與市場主體之間的關系，房地產市場的各方參與主體之間的關系，都沒有建立在完備和規范的法律機制基礎之上。

　　所以，要抑制房價虛高，應當從立法源頭抓起。

　　他建議制定《房地產市場價格調控法》，確定房地產開發市場經營活動的平均利潤率，通過政府控價的方式，防止房地產市場成為一個暴利行業。

　　莫紀宏提出，政府應當以房地產開發商的經營活動為監督重點，確立房地產開發過程中可以允許獲得的最大的利潤率，避免大量的社會閑資和國際游資涌入房地產市場。

　　與此同時，可以在立法中對超過社會平均利潤率部分的利潤實行高額度的征稅，為房地產市場的有序發展創造一個良好的制度環境。

　　囤房不售應界定違法

　　針對當前一些房地產商有房不售，故意操縱市場抬高房價的行為，國家發改委宏觀經濟研究院經濟運行與發展研究室王小廣研究員提出，房地產商有房不售應界定為違法行為，這種行為涉嫌欺詐、操縱市場秩序。

　　北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波則提出，對由于市場操縱、投機炒作等手段所引起的房地產價格虛高問題，可以采取刑罰的調整手段，用類似處理操縱證券市場罪等刑罰手段對進行房地產市場操縱、投機炒作等單位和個人進行懲罰，從而凈化房地產市場。

　　-房市見聞

　　購房者期盼政策執行到位

　　認為政策初衷很好，落實到位對穩定房價有好處

　　據新華社北京5月30日電(記者 何雨欣 陳玉明)“如果我買120平方米的房子，均價按7000元/平方米計算，首付30%，那就要付25.2萬元的首付款。但假如我買90平方米的房子，同樣的均價，首付20%，那就只需付12.6萬元的首付款了，正好是前者的一半。買中小戶型的門檻低多了。”坐在北京市南城馬家堡一處售樓中心里，在北京市某貿易公司工作的李先生仔細地給記者算了一筆賬。

　　29日國務院辦公廳轉發九部門聯合制定的穩定住房價格的意見。鼓勵開發中小戶型，并以90平方米為界，規定了30%以上和20%兩種不同的首付款比例。按照這項政策，90平方米成了劃分戶型、政策調控的“分水嶺”。

　　李先生說：“看來中央這次是要動真格了，以前出臺的政策都比較籠統，這次則定了不少硬指標。如果能落到實處，肯定對穩定房價有好處。”

　　另一位看房者高小姐對記者說：“畢業已經兩年了，一直住單位的集體宿舍，很想買房，可近兩年北京的房價越漲越高，像我們這樣剛工作的年輕人根本無力承受。多建90平方米以下戶型也好，規定較低的首付款比例也好，初衷都很好，關鍵在執行到位。”