15條彰顯樓市調控轉向治本

　　早報記者 劉秀浩

　　昨天，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出4大點總共15條具體措施，以期切實調整房地產供應結構，穩定住房價格。

　　《意見》通過一系列涉及住房結構、稅收、信貸、土地、市場監督等各方面的硬指標

的制定，對去年“國八條”以來房地產市場的新情況進行有針對性的引導與調控，業內人士指出，此次調控重點已經從控制房價轉移至調整住房結構，表明政府希望通過治本方式長期實現房價穩定。

　　值得關注的是，此次意見的提出部門在去年七部委基礎上增加監察部以及統計局兩個部門，業內人士指出，這表明政府加強執行力度的決心在增強，而中央政府也希望通過地方政府更為準確的統計數據，切實掌握各地

　　顯效至少需要一年

　　全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，此次九部委意見中可以發現，政府調控目的已經從之前的控制房價為主轉向調整住房結構，也就是說，政府希望通過治本(住房結構調控，市場以普通住宅為主題)的方式來達到治標(控制房價)目的。這一過程應該是長期的，結構調整即使立即執行，要想取得預期效果至少需要經過1年以上，但一旦目標達成，將會取得市場長期穩定的效果。

　　聶梅生指出，此次意見目標指向的對象非常明確。首先，調控指向地方政府，多項政策包括控制供應結構(批地結構)，統計數據準確上報，稅收政策執行力度等都直接考驗地方政府的執行能力；其二，明確抑制投機甚至投資需求，而改善型需求也將控制總量，總體除了普通自住需求之外，其它不鼓勵；第三，明確指明開發商未來的開發方向，指出其開發應向小戶型，普通商品房靠攏，加快解決供應結構失衡的矛盾。

　　聶梅生表示，此次意見的出臺由監察部和統計局共同參與，表明實行力度將會明顯加強，而正確的統計將進一步加強未來決策的針對性。

　　聶梅生指出，雖然部分城市之前已經實現房價控制，但只要住宅結構尚未調整到預期目標(70%普通商品房)，未來的調整并不會因為個別城市而有所放松。

　　部分區域房價將現調整

　　李先生去年購買了一套100多平方米的婚房之后，準備把他位于楊浦區的房子出售。由于當時新出臺的政策規定購買不足兩年的住房須繳納全額營業稅，于是他暫時將房子出租，準備等兩年期滿再做打算。如今兩年將至，新的政策再次出臺，將2年期限延至5年，這使得他不得不放棄了賣房的打算，開始計劃裝修一下房子，以期獲得較高的租金。

　　中原地產總經理譚百強認為，由于個人商品房轉讓限制延長到了5年。讓很多計劃等著兩年期限到期后轉讓的投資者不得不放棄等待，將房產拿出來進行收租。譚百強表示，由于市中心住宅的投資回報率一般可以保證在6%以上，部分別墅型住宅甚至可以達到8-10%，這部分投資客會將房產投資轉向長線。

　　而對于非中心城區，尤其是中環以外的樓盤的購房者來說，由于租金回報并不理想，除了自住購房者外，很少有投資者持長期投資的目的買房，大部分當初的購房者都是出于炒房的目的，此次將2年期限延至5年，相信大部分炒家不可能再有耐心等待，從而提前拋售。因此，譚百強認為，中環線以外樓盤的房價將很有可能收到投資者降價拋售的影響，整體再次出現調整。

　　取消緩沖期

　　去年4月30日，國家七部委國出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》重點指出，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。當時，6月1日被業內稱為大限。從政策出臺到六月份的一個月間，二手市場掛牌量猛增，大量投資客拋售手中房產，而樓市成交量則應聲下跌。

　　與去年不同的是，此次政策出臺少了去年一個月的緩沖期，地產專家蔡為民表示，這表明政府希望政策取得立竿見影的作用。

　　蔡為民認為，營業稅征收期限延長到5年，表明政府將此前打擊投機的范圍擴大，短期投資行為也被嚴格限制，而此次政策出臺沒有緩沖期，表達了政府調控房價的決心。

　　打擊投資加上首付比例的提高，政策很大程度上將造成市場觀望再現，部分自住購房者暫時退場，從而導致需求銳減，而一些投資客的拋售以及開發商政策壓力之下的加速上市使得市場供給增加。供求關系不平衡的情況下，房產價格可能會出現調整，二手市場將首先面對影響，隨后慢慢擴大到一手市場。

　　開發商調整策略

　　上海東方早報記者采訪中發現，滬上幾家著名開發企業看法和其他業內人士并不相同，大部分開發商認為此次市場影響不會有去年那么大。綠地總裁張玉良認為，此次政策只是去年一系列政策的延續和完善，目前上海很多政策如首付三成等已經嚴格按照有關規定實行，因此此次政策調整應該不會對市場造成太大影響。

　　大華副總裁陳寧表示，經歷去年的