國六條下外資的機會

　　王娜

　　外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場趨之若鶩的原因是什么？人民幣匯率“破8”是否將吸引更多的外來投資者涌入中國房地產(chǎn)市場？“國六條”的出臺對欲進入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資來講是利是弊？軟庫(軟銀)金匯投資銀行總裁溫天納給出了答案

　　近日，一則關(guān)于今年一季度外資洶涌進入中國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，從世邦魏理仕物業(yè)顧問公司傳出。

　　這則來自世邦魏理仕的消息稱，由于看好人民幣持續(xù)升值，今年第一季度至少有5億美元投入到了中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。其投資分布約有50%資金投入北京，43%投到上海，其余資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。物業(yè)投資的選擇依次為甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目，以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。此前有媒體報道，目前進入北京的外資中，有一半以上投向了房地產(chǎn)。

　　今年首季度，北京

　　世邦魏理仕的分析人士認為，人民幣“破8”的推動，以及人們對人民幣繼續(xù)升值過程的看好，將會給外資的進入以信心。根據(jù)目前顧問公司掌握的商業(yè)談判信息，估計第二季度外資機構(gòu)的投資力度至少會與一季度持平。

　　據(jù)悉，來自英國的一家保險公司與中信合資，成立了一家針對亞洲的不動產(chǎn)基金，意欲在中國房地產(chǎn)市場投資，一些來自日本及東南亞的投資機構(gòu)也在加緊進入中國房地產(chǎn)市場的步伐。除了歐美的投資機構(gòu)，遠在中東的石油國家的一些投資商也在積極考慮尋機進入中國的房地產(chǎn)市場。

　　除對人民幣持續(xù)升值的預(yù)期外，各項房地產(chǎn)金融政策的推出導(dǎo)致地產(chǎn)商資金短缺，也是外資乘“需”而入的原因。

　　“國六條”為外資創(chuàng)造第二波投資機會

　　《財經(jīng)時報》：隨著“國六條”的出臺，房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控正式進入實質(zhì)性階段，這對欲進入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資來講，是利還是弊？

　　溫天納：“國六條”中，“重點發(fā)展中低價位普通商品住房”和“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的提出，使得一些高檔房地產(chǎn)項目的融資渠道局限性加大。縱觀這幾年外資進入中國房地產(chǎn)市場的情況，一線城市的商用物業(yè)由于投資回報率較高，成了外資青睞的對象，因此 “國六條”的出臺，為外資進入中國的房地產(chǎn)市場提供了更大的空間。這次宏觀調(diào)控，絕對有可能創(chuàng)造外資在中國房地產(chǎn)市場的第二波投資機會。

　　《財經(jīng)時報》：經(jīng)過幾輪的宏觀調(diào)控之后，外資機構(gòu)如何看待中國房地產(chǎn)市場的價值？

　　溫天納：舉例來說，目前廣東的幾家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在香港上市，而且反映都非常好。如越秀、雅居樂、富力，它們從上市到現(xiàn)在都是漲了兩倍以上。所以，外資機構(gòu)對內(nèi)地的房地產(chǎn)市場還是很有信心的。盡管宏觀調(diào)控不斷，但從現(xiàn)實情況來看，現(xiàn)在的樓市比2004年調(diào)控之前更火爆了，整個市場還是很積極的。“國六條”的出臺，從長遠來講，對中國房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生太大的影響。

　　穩(wěn)定的投資回報率讓外資趨之若鶩

　　《財經(jīng)時報》：目前推動海外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主要因素有哪些？

　　溫天納：在人民幣升值的預(yù)期中(比如說最近人民幣匯率“破8”)，外資要持有人民幣資產(chǎn)，直接投資國內(nèi)的房地產(chǎn)項目就可以在匯價上獲取升值，宏觀調(diào)控打擊了規(guī)模和資本額較小的民營地產(chǎn)發(fā)展商，對外資來講，價格談判的空間便擴大了，亞洲區(qū)內(nèi)日趨成熟的房地產(chǎn)證券化退出機制，讓外商可以通過境外市場套現(xiàn)其在國內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)項目投資。這些因素是觸發(fā)外商大舉進入國內(nèi)市場的先決條件，這些先決條件逐一實現(xiàn)了。

　　國內(nèi)目前的資產(chǎn)證券化還處于一個剛起步的階段，企業(yè)融資市場產(chǎn)品過于單一。在宏觀調(diào)控和針對房地產(chǎn)發(fā)展的一些新的條例的限制下，部分的民營發(fā)展商在資金方面產(chǎn)生缺口，這些缺口沒有辦法再以貸款的形式進行填補，這也是觸發(fā)部分外資進入國內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)收購的一個契機。

　　《財經(jīng)時報》：你曾經(jīng)說，一家投資機構(gòu)一年看一百多個項目不足為奇，國外投行在選擇國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)進行投資時，對國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)有哪些評判標(biāo)準(zhǔn)？

　　溫天納：現(xiàn)在國際的投資者在中國不斷尋找一些具有投資價值的房地產(chǎn)項目，挑選的項目基本上具有以下的標(biāo)準(zhǔn)：處于黃金地帶的商業(yè)建筑物；具有特色和賣點的商業(yè)性房地產(chǎn)項目；基本上凈年收益率達到9%的項目；一些可以通過改善整體物業(yè)管理素質(zhì)，以提高整體收益的項目。

　　而從投資者自身的利益來考慮的話，主要看這個項目的投資回報率。通常來說，能達到他們所期望的投資回報率的，只有一線城市的個別房地產(chǎn)項目，所以他們現(xiàn)在考慮的目標(biāo)通常是北京、上海這樣的一線城市，以及沿海和內(nèi)陸省份的省會城市。

　　但是也要留意到，中國的房地產(chǎn)市場目前正受到一些不穩(wěn)定因素的影響。這個不穩(wěn)定的因素是，很多房地產(chǎn)商希望將資產(chǎn)包改裝成REITS，但是我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在香港在這方面的退出機制有問題。前一段時間香港有媒體報道說，內(nèi)地一個項目的上市個案被香港證監(jiān)會否決了，原因是香港證監(jiān)會不允許產(chǎn)權(quán)上有缺憾的房地產(chǎn)項目來港上市。其實，民營的房地產(chǎn)項目，誰都不敢說是完美的，多少會有一些瑕疵。不過，最近內(nèi)地A股市場重啟IPO，這可能會使一些打算上市的房地產(chǎn)企業(yè)改變策略，直接在內(nèi)地上市。

　　《財經(jīng)時報》：據(jù)你了解，有多少海外資金準(zhǔn)備進入或者說是希望投入中國的房地產(chǎn)市場？進入中國房地產(chǎn)市場的投資回報率到底有多高？

　　溫天納：想進入中國市場的海外資金規(guī)模巨大。據(jù)我了解，現(xiàn)在想進入中國商用物業(yè)市場的肯定有幾千億資金，但真正有興趣投資的到最后可能是300——400億，這個數(shù)目也是很可觀的。

　　外資機構(gòu)都希望有10%的投資回報率，這個期望值其實挺難實現(xiàn)，只有一線城市的某些物業(yè)項目在出現(xiàn)資金斷鏈的時候，外資機構(gòu)的投資回報率才能達到這個數(shù)值。

　　現(xiàn)在大量的資金追求的還是一種穩(wěn)定的回報，很多時候6%到8%就足夠了，這種能提供定期回報再加上地產(chǎn)項目本身升值，就是在亞洲金融風(fēng)暴以后最吸引投資者的工具，這種工具就是REITS.中國房地產(chǎn)泡沫并不是直接由外資引起

　　《財經(jīng)時報》：隨著外資大量涌入中國房地產(chǎn)市場，“外資炒房危害中國經(jīng)濟發(fā)展的說法”便不絕于耳，如何看待外資在中國房地產(chǎn)業(yè)所扮演的角色？

　　溫天納：部分外資是獨立的房地產(chǎn)投資經(jīng)理，他們管理其客戶的資金，也有外資是以資產(chǎn)采購商的角色去進行收購，他們不是地產(chǎn)開發(fā)商，在某種程度上，他們扮演的是一個中間人或者是一個過渡性投資商的角色。他們從世界各地的房地產(chǎn)市場中采購合適的原材料，即各地發(fā)展商所開發(fā)出來的產(chǎn)品，再把這些資產(chǎn)包裝成不同的金融產(chǎn)品出售給終端投資者獲取回報。

　　這種情況下，中國的開發(fā)商就成了“房地產(chǎn)產(chǎn)品”的制造商。外資基金獲益了，國內(nèi)的開發(fā)商同樣也獲益了。一個重要的問題是，在這個金融游戲當(dāng)中，最大的受益者是誰？現(xiàn)在幾乎所有國內(nèi)的開發(fā)商都熱衷和外資基金合作解決融資問題，與外資合作當(dāng)然是一個融資途徑，但是在這個利益分配的過程中，國內(nèi)發(fā)展商也需要充分了解自身物業(yè)的“國際價值”。

　　其實外資在中國房地產(chǎn)業(yè)的投入資金還是遠遠低于內(nèi)資企業(yè)，因此我認為，中國房地產(chǎn)泡沫并不是直接由外資引起，至于是不是有推波助瀾的影響，這一點就比較難于下判斷。

　　鏈接

　　國務(wù)院發(fā)布“國六條”具體內(nèi)容

　　(一)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。

　　(二)嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。

　　(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　(四)加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

　　(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，堅持正確的輿論導(dǎo)向。