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王靜媛
美國華平繼去年底與融科智地在二線城市合作后，今年又瞄上了陽光100.以華平投資的股權投資秉性觀察此筆交易，不僅意在分享項目收益，更在于華平看好陽光100在二線城市開發的模式和出色的管理團隊。
近日，美國華平與陽光100達成戰略協議。此次華平與陽光100合作的內容，是華平斥資4500萬美元投資陽光100在成都的項目——成都陽光100國際新城。
對于此次交易，陽光100常務副總經理范小沖表示：“雙方從去年年底就已經開始接觸，陽光100一直尋求國際資本和公司國內業務發展結合的道路。”
華平投資是全美最大的私人股權投資基金之一，曾有過與其它伙伴收下哈藥集團55%股權，創下第一宗國際基金收購大國企的紀錄。
華平看重陽光100什么
華平在進入中國的十年間，1997年1100萬美元投資亞信確立了其在資本市場的地位。
對華平而言，介入開發過程實屬無奈之舉。眼看著由于宏觀調控，上海等一線城市的房地產市場開始走向低迷，以香港和新加坡為主的外資開發商已經開始大規模移師二線城市。如果不加快速度，或許就將錯過新的機會。于是，華平在猶豫了好長時間之后，終于決定自己招兵買馬，開發房產項目。
華平方面對二線城市的熱衷程度溢于言表。華平認為，許多人口達400萬或500萬以上的內地城市，已經具備了經濟起飛的條件，現在去買地，未來四年內施工，正好配合這些城市的繁榮之機；而且，必須迅速出擊，才能在這些城市拿下少數地點甚佳的土地。
華平表示，上海、北京等城市的房價已經達到一個較高的水平，這會影響開發利潤。但部分二線城市的房地產市場正處于快速上升的階段，回報率已經高于上海和北京等大城市。因此，陽光100投向重慶、杭州、青島、沈陽等二線城市，正是華平看重的。
“我們把城市分類為高度競爭、快速成長、潛力成長三種類型，其中第二種城市是我們的主攻方向。中國的城市化進程會不斷地進行下去，因此，陽光100也會將地產開發一直進行下去，而目前我們又看上了西安和武漢兩地，正在考察進入。美國華平與陽光100對二線城市的共識達成了此次交易”。陽光100副總經理范小沖說。
在選擇開發區域方面，陽光100比較看重處于發展中的二線城市，因為二線城市潛力巨大。
有報道稱，天津實際拆遷量每年多達700萬—800萬平方米，其創造的新增購房需求很可能會翻一番。南京年拆遷量也達到了400萬平方米，隨著房價上漲，拆遷補償標準也迅速水漲船高，如此又帶動地價、房價輪番上漲。此外，在二線城市，其自有資金的年回報率能達到25%—30%，一點都不低于一線城市的回報率。
陽光100的標準化流程
陽光100另一個吸引美國華平的的地方是陽光100的標準化流程。
“當今中國社會的一個顯著特征，就是城市人口年輕化，經濟年輕化，財富年輕化。因此，陽光100一個最基本的思路就是聚焦客戶群——緊緊圍繞城市新興白領所在的、并迅速擴大的市場作文章。”范小沖說。
讓范小沖感到興奮的一組數據被他經常提起：在中國未來20年內，產業與人口的城市化仍然是現代化的主旋律之一。2004年中國城市人口為3.7億，預計在2020年達到近10億。隨著一個又一個城市走向富裕、走向現代化，必將誕生一代又一代新興白領與新興中產階級。這讓范小沖看到了陽光100的版圖將不斷延展。
在范小沖看來，“發達城市的今天，就是落后城市的明天。”于是，這就有了復制的基礎。陽光100已經在10多個城市開發了“陽光100”系列項目，遍布10多個“陽光100國際新城”。
陽光100進駐任何一個城市，都要考察三個基本條件：一是看這個城市有沒有一個迅速增長的白領群體；二是項目必須在這個城市新興地帶，具有極大的成長性和發展潛力；三是地塊要能滿足規模開發。
范小沖認為，房地產要在不同城市運作，也就是所謂的“跨地域開發”，就必須有產品的“標準化”流程，否則到每個城市都要重頭再來，那就無從談起“跨地域開發”。抽象定位的優越性是可以使產品標準化，而標準化意味著可在全國各地復制，形成品牌連鎖。“我們不在一個區域里做得過大，不在一個城市打包圍戰，而是選擇一個類型的產品在各地生根開花。”
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