還有什么能讓我們期待

　　本報記者 陽靜純 李騏 深圳報道 盡管負擔很重，但準備明年生小孩的李小姐還是打算認購金地梅隴鎮的三房。“總價70萬左右，首付兩成14萬。每月還貸要3000多，現在租房近2000元。也就是說光是‘養房’每月的固定開支就要近6000元了。”李小姐無可奈何地說，“而且這一年還得趕緊存裝修款。”

　　促使她下定的原因還有“房貸要提高到三成”的可能，“現在得趕快買啊，否則房貸

提高了，我哪里去湊20萬啊。”

　　在“國六條”之前，“深八條”也早已出臺，據說政府正在研究相關細則，其中深圳國土局去年就政府提出的增加首付建議被業界認為是調控房價的殺手锏。目前該措施還未出臺，但對樓市短期的負效應卻已經出現。據李小姐介紹，在梅隴鎮售房當日，“梅隴路好多路口都被堵塞了，的士根本進不去。”

　　“國務院新6 條的調控內容和2005 年4 月的新老國八條基本一致，政策手段側重行政方式，政策工具是土地、稅收和信貸，調控對象是住房供應結構和市場秩序。因此，單從政策內容看，新6 條比市場預期要溫和。” 國泰君安證券地產分析師孫建平表示。而首付僅提至三成、各區最高

　　銀行：區分投機與消費

　　此前，國六條表示將“適度調控信貸政策”。之后，市場曾傳出首付將提高至五成的傳言，而該傳言實際上在去年就曾由深圳國土局向政府提過建議。“政府建議緩三年再買房，但瘋狂的購房者已經聽不進去，所以只好提高首付，讓大家想買也買不了。”業內人士曾戲言提高首付就是硬讓購房者“緩一步”。

　　但據記者采訪，普通住宅的首付僅提至三成，加大首付力度只是針對高端住宅和多套購房者。而從招行近期推出的這些金融手段都可看出，其主要目地是緩解普通購房者的資金困難。國泰君安證券地產分析師孫建平認為從國六條“合理引導住房消費需求和消費模式”的表述，可判斷“住宅消費需求再次受到了政策的肯定和鼓勵，所以進一步的調控政策應該將是把消費需求和投資投機需求區別開來”。因此，李小姐的憂慮或許是多此一舉。由于普通購房者購房后，大多面臨供新房和租房的雙重負擔，及新房入住后裝修等硬開支，“裝修后耗完資金，不得不一邊拿薪水，一邊添置家具”的案例比比皆是。

　　針對購房者購房首期手頭異常緊張的情況，5月22日，招商銀行在深圳宣布推出延期一年付本金的“入住還款”業務。招行方面表示這一還款方式的推出，為新購住房后一時資金緊缺的客戶提供了更多的自主支配資金的選擇。

　　“入住還款法”是指客戶在招商銀行辦理一手樓住房貸款業務時，從貸款第一個月開始，到與銀行約定期滿為止的入住準備期內僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，并在約定期滿后開始采用等額還款方式或等額本金的還款方式償還貸款本息的還款方法。

　　該行提供了從6個月至12個月的多個入住準備期供客戶自主選擇。在入住準備期內，客戶在招商銀行的住房貸款可以不還本，只還息。在停本還息期間，客戶可采用按月付息或按季付息中任一付息方式，對按季付息的客戶，不收取復利。

　　此前，招行還與百安居合作推出了“家裝易”的按揭裝修業務。這個叫做“家裝易”的項目不用購房者付首付款，而只需要在完成裝修之后的半年內付款。12期分期還款的手續費僅為3.5%，24期分期還款的手續費為8%，客戶只需出示房產證，并無抵押和擔保。

　　據某金融分析師介紹，該品種早就在國外推出，而招行此間在深圳推出的意義，顯然源于深圳等熱點片區提高首付的可能。實際上，在針對房地產的宏觀調控中，銀行也成為大贏家，除了貸款利息不斷上調增加的利息收入外，雖然購房者選擇“入住還款”等新品種將減少初期負擔，但也不得不承受多還一年利息的代價。

　　此外，招行表示推出“入住還款”業務主要是面向自住購房者，“是向申請兩套以內(含兩套)住房且貸款期限在5年(含)以上按揭貸款的客戶提供的新的還款方式。”

　　土地和稅收

　　那么，業內期望的土地、稅收是否會有改觀呢？日前業內人士透露“正在待批的‘2006年深圳土地供應計劃表’，約21平方公里的供應量中，用于住宅的約1平方公里”。去年深圳計劃住宅用地0.8平方公里，實際只有0.616平方公里。某業內人士表示，“深八條”中已表明會加大住宅供應量解決供求失衡問題，但 1平方公里與過去幾年差不了多少。

　　中原地產深港研究中心總監張偉認為，政府從廉租房調整供應量的可能性比較大。“政府可能會拿四五十萬平方米用地做廉租房，我們做了一個測算，如果按照50萬的用地，按3的容積率，就是120萬平米。一套廉租房不會超過50平米，算下來就有2萬套。如果2萬套集中入市的話對市場會有一定影響。深圳一年新房成交量大概也就10萬套。”

　　此外，在土地拍賣環節提高容積率、規定中小戶型的比例等細節有可能會實施。“我們測算過2005年到現在總共20塊招拍掛用地，平均容積率是2.2。而去年所有新開盤的樓盤容積率大概是2.4。如果提高容積率，我覺得這是比較可行的辦法。如果提高一個點，理論上有可能釋放出接近250多萬甚至300萬的量。”張偉說。

　　而稅收方面，此前深圳稅務部門公布了新的最高限價，其中，寶安、龍崗在7000元以下均為普通住宅，有業內人士表示，“如果按照這個價格，那大部分房子都在限價以下。那3%的稅收到底向誰收呢？”

　　此外，就算是對不足兩年轉讓住宅征收的3%的營業稅，在實際轉讓過程中，也被中介通過“陰陽”合同等方式規避了。也就是說，投資性的行為根本沒能被有效抑制住。而炒房號的事情也越來越普遍，在各房產論壇上均能看到有房號轉讓的帖子。盡管深圳市規定已備案合同不能改簽，但對于房號轉讓行為卻無法干預。

　　孫建平表示，在