囤積土地成推動房價飆升黑手 樓市謎局難破解

　　動輒萬畝的圈地，對于房地產(chǎn)商的意義是，通過壟斷土地來壟斷房價，形成區(qū)域的房地產(chǎn)主導(dǎo)價格

　　綜合新華社

　　長期以來，房地產(chǎn)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格，在業(yè)界一直被視為“絕密

”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對“地荒論”作出過駁斥，但在不少地區(qū)，土地價格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。

　　了解地價難如登天

　　普通購房者要了解一個樓盤的地價是多少，可能是一件天大的難事。

　　有關(guān)專家說，我國各大城市公布的地價數(shù)據(jù)只有基準(zhǔn)地價，購房者要知道具體樓盤地價往往是難于上青天。除了地價之外，各種

　　在佛山中心城區(qū)，汕頭某開發(fā)商兩年前以每畝200萬元以上的價格拿下“天湖酈都”的地塊。在本地開發(fā)商眼里，價格高得不可思議。但后來，這個開發(fā)商以填埋高壓線經(jīng)費超支為由，順利更改了樓盤的容積率。一番“運作”下來，開發(fā)成本大大降低。

　　另據(jù)內(nèi)部人士透露，廣東一著名地產(chǎn)企業(yè)在廣東省一縣級市以每畝3萬元的價格圈了一萬畝土地，由于這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出廣東省下達(dá)的年新增配額，這個企業(yè)累計只有3000畝土地辦出手續(xù)，其余以租用形式使用。

　　“這個企業(yè)采取的形式是，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面簽署框架協(xié)議，與土地所在鎮(zhèn)簽署買賣協(xié)議。雖然還有7000畝沒有辦出手續(xù)，但這些土地實際上已經(jīng)屬于這家企業(yè)，今后以協(xié)議價格慢慢辦出。”這位內(nèi)部人士稱。

　　去年以來，已有六七個發(fā)展商在這個面積不大的小城里扎堆圈地，總面積達(dá)三四萬畝，相當(dāng)于一個鎮(zhèn)的土地面積。由于國家對新增經(jīng)營性土地面積每年都有數(shù)量限制，圈下這些土地均采用了“超常手段”。

　　“當(dāng)?shù)卣�府要謀求通過房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造GDP增量，所以才有這種縱容行為的出現(xiàn)。”這位內(nèi)部人士說。

　　在順德桂畔海附近，著名企業(yè)萬家樂擁有大量土地可供開發(fā)，這些土地是在順德財政困難時期通過“以地抵債”形式取得的。

　　“在順德，人人都知道萬家樂圈了很多地，但這家企業(yè)究竟圈了多少地，還有多少土地閑置無人知曉。”當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商如是說。

　　樓市謎局難破解

　　囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源伺機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對此缺乏有效的制約手段。

　　根據(jù)廣東省有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)部門要對房地產(chǎn)開發(fā)土地每年按每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅，土地在開發(fā)商手里囤積的時間越長繳納的稅額就越多。但這項抑制土地閑置的重要手段，卻被許多地方政府作為吸引投資的“大禮”，“奉獻(xiàn)”給了房地產(chǎn)商。

　　不久前，佛山市一家房地產(chǎn)公司因欠稅問題被舉報，當(dāng)?shù)卣�府組成專案組進(jìn)行了調(diào)查，其結(jié)果是，這家公司補了1000萬元的稅金完事。據(jù)知情人士透露，這是一個“特例”，當(dāng)?shù)卮蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)都沒有繳納土地使用稅。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)的這種寬松態(tài)度，為開發(fā)商大量囤積土地營造了“環(huán)境”。申銀萬國高級分析師陳昱新分析說，目前內(nèi)地一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲備，已經(jīng)達(dá)到二至三年的開發(fā)規(guī)模。

　　廣東省政府參事潘蜀健也表示：“國家多次出臺措施抑制地產(chǎn)商囤積土地，但地產(chǎn)商往往通過變通手段順利過關(guān)，于是囤地運動愈演愈烈。土地資源的流失，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段減少，而房地產(chǎn)商對樓市的操縱更加方便。”

　　這位參事認(rèn)為，動輒萬畝的圈地，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的意義是，通過壟斷土地來壟斷