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本報記者 劉黃
住宅高空置率癥結在于金融監管不到位
日前，經濟學家徐滇慶撰文指出，嚴肅金融紀律，是降低住房空置率的可行辦法，銀行應痛斷房地產商“賭資。
居高不下的住房空置率和高漲的房價，近來成為學界關注的焦點。徐滇慶說，住宅空置本身并不構成金融風險，風險在于開發商手里的銀行貸款。表面上，空置率過高的問題發生在房地產市場上，說到底，癥結在于銀行的風險監管沒有到位。
徐滇慶認為，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。空置率偏高，一方面是住宅的結構問題；另一方面是房地產商有意控制一些房子不賣，最簡單的方法就是標一個天價，讓一般人望而卻步，既抬高了空置率，也抬高了房價。而房地產商囤積居奇的目的是為了謀取最大利潤：如果他們預期房價會迅速上升，最佳對策就是將蓋好的住宅推遲出售。房價上漲的部分不僅能夠覆蓋空置成本，還能夠帶來超額利潤。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地產商對房價的預期。徐滇慶說，在三年前，大概只有少數房地產商敢于冒這個風險，結果他們賭贏了。房價上漲帶來的收益遠遠超過了空置成本，有些房地產商獲得了暴利。越來越多的房地產商懂得了發財的訣竅，也開始囤積住宅，在這種情況下，空置率怎么會降得下來？
徐滇慶認為：在市場充分競爭的情況下，房屋空置率屬于一種市場現象，如果開發商完全用自身的資金來開發房地產，房價太高，購房者拒絕購買，那么，房地產商手中的住宅積壓到了一定程度，就會遭遇流動資金的約束，要么停止新建項目，要么降價出售。只要沒有出現市場失靈，通常用不著政府干預，市場機制能夠解決這些問題。如果房地產商的銀行貸款不能夠按時還本付息，也不用著急，通過追債和拍賣就可以解決問題。但事實上，中國目前的房地產市場處于寡頭壟斷局面，某些房地產商有強硬后臺并且和銀行的官員勾結在一起，完全背離了市場競爭規律。某些房地產商的目標是攫取最大個人利益，而不考慮國有資產或銀行貸款的損失，建好的住宅標個高價，并不急于出售，當資金鏈緊張時，通過向銀行借新債還舊債，又可以拖上一陣。只要能夠源源不斷地從銀行得到新的貸款，空置時間再長，房地產商也拖得起。
由此可見，房地產商敢于囤積住宅、抬高空置率，要害在于他們能夠維持資金鏈的連續性。銀行不敢認真催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。顯而易見，在房地產市場上，市場機制失靈了。這些房地產公司可以動用國家資金(或者銀行資金)，而且不用為資金的損失負責，并不是真正市場機制下的“企業。徐滇慶指出，當前，中國房地產企業的資產負債率高達75%以上，他們的資金來源又集中于銀行貸款。一旦房地產公司出事，自然威脅到了銀行的安全。表面上，空置率過高的問題發生在房地產市場上，說到底，癥結在于銀行的風險監管沒有到位。如果要追究責任的話，主要是銀行沒有嚴肅執行信貸風險政策。事前明知某些房地產企業的資產負債率太高，銀行為什么還要發放貸款？事后明知貸款有風險，為什么不敢痛下殺手？銀行的失職造成了房地產商的有恃無恐。而空置率反映出的是某些房地產企業和銀行之間瓜葛不清，再次證明國有商業銀行的產權制度改革遠遠落后于時代。如果聽憑房地產商借助于銀行的資金炒出泡沫經濟，一旦泡沫經濟破滅，銀行首當其沖，不良貸款迅速上升，最后勢必將整個國民經濟拖進危機。
因此，徐滇慶指出，要嚴肅金融紀律，在房地產商沒有還清貸款之前一律不再提供新的貸款，對于那些依靠銀行貸款的房地產企業，使他們的資金鏈繃得越來越緊，可迫使房地產商降低房價。這樣，不僅達到了降低空置率的目標，還降低了房價上漲的幅度。
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