學(xué)者稱中國廉租房體系建設(shè)還需10年

　　制度不健全 資金來源“貧血”

　　★《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王紅茹/北京報(bào)道

　　報(bào)道

　　房地產(chǎn)市場風(fēng)云莫測，各路觀點(diǎn)眾說紛紜：價(jià)格高還是低、未來升還是降、空置量增加還是減少、買房還是持幣觀望、政府干預(yù)應(yīng)該加強(qiáng)還是放手……

　　在各種聲音和建議中，廉租房的呼聲越來越高。

　　5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。此次會議上出臺的被稱為“2006國六條”的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)六項(xiàng)措施中，第一條就是：應(yīng)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

　　廉租房正被寄予厚望，甚至被認(rèn)為是解決目前房地產(chǎn)市場困境的一劑標(biāo)本兼治的良方。

　　但與此同時(shí)，相關(guān)專家表示，廉租房體系建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展卻并不令人樂觀。

　　建設(shè)部3月底通報(bào)的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。但全國范圍內(nèi)仍有70個(gè)地級以上城市沒有建立廉租住房制度，

　　建設(shè)部官員指出，廉租住房制度建設(shè)的突出問題在于：部分地區(qū)對廉租住房制度建設(shè)重視不夠；沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，部分城市財(cái)政預(yù)算安排資金不足；廉租住房制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時(shí)得到保障；部分城市廉租住房制度不完善，有122個(gè)地級以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請審批程序。

　　“廉租房制度是福利體系中很重要的環(huán)節(jié)。”重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析說，但在目前情況下，中國真正要完成廉租房體系的全面建設(shè)，“還需要十年左右的時(shí)間。”

　　北京廉租房現(xiàn)狀：

　　已實(shí)施4年，1.5萬戶家庭受益

　　北京市崇文區(qū)前門的一個(gè)聚居區(qū)，狹窄擁擠的洪福17號胡同，郭東的家就在這里。一年以前，9.5平米的平房就是郭東一家五口的全部居住空間，幾乎成了電影《沒事偷著樂》中張大民家的現(xiàn)實(shí)版。而現(xiàn)在他們的居住情況已經(jīng)有所改變。

　　“我們家是在去年6月份開始享受低保住房補(bǔ)貼的，政府給了我們家一個(gè)月1200多元的廉租房補(bǔ)貼，房管所給我們找到了一處建筑面積30多平米的兩間平房，房子離這兒特別近，住著感覺挺好的。” 面對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的采訪，郭東言語中充滿感激，“真是感謝政府感謝黨，給我們解決了大困難了。”

　　據(jù)北京市建委提供的資料，早在2001年，為解決低收入家庭的住房困難，北京市政府就出臺了《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》，明確規(guī)定在城近郊八區(qū)，將人均住房使用面積低于7.5平方米的低保和優(yōu)撫家庭納入廉租住房的解困范圍。4年來，北京市共計(jì)有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。

　　據(jù)了解，北京住房公積金管理中心在2005年年底又下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大北京市廉租住房覆蓋面有關(guān)問題的通知》，將北京市住房困難家庭申請廉租住房的收入標(biāo)準(zhǔn)從低保線提高到家庭人均月收入580元。

　　北京市崇文區(qū)廉租房管理辦公室工作人員韓云升告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，補(bǔ)貼數(shù)額是按下列公式計(jì)算：月租金補(bǔ)貼數(shù)額=每平方米月補(bǔ)貼額×（10-人均現(xiàn)住房使用面積)×配租家庭人口-(家庭人均月收入-北京市月人均低保標(biāo)準(zhǔn))×配租家庭人口。

　　“一個(gè)城區(qū)人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補(bǔ)貼。按公式計(jì)算每戶計(jì)發(fā)的租金補(bǔ)貼數(shù)額不足300元的，按300元計(jì)。”韓云升舉例說。

　　但是并非所有符合條件的貧困戶都享受到了廉租房制度帶來的好處。

　　“現(xiàn)在崇文區(qū)低收入和低保家庭申請廉租房的已經(jīng)有750多戶，通過審查都有資格申請廉租房，但其中一部分人自動放棄了資格。”韓云升告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

　　因?yàn)榘凑找?guī)定，申請戶必須自己到社會上租房子，然后由辦公室把補(bǔ)貼直接交給房東。于是“有的人覺得找房子麻煩或者家庭情況有變化，就自動放棄了。”韓云升說。

　　按照現(xiàn)有規(guī)定，絕大多數(shù)外地在京務(wù)工人員不在廉租房政策受惠對象范圍內(nèi)，因?yàn)椤吧暾埩�租房的家庭，成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。”

　　流動人口：

　　是否也應(yīng)該享受廉租房政策

　　我國的廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對象，需要具備以下基本條件：一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難，另外，申請家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。

　　“從目前公布的申請廉租房須具備的條件看，申請資格非常苛刻，而且都只限于北京本市戶口。我們外地人在為北京城市納稅，作為納稅人，應(yīng)和本地人是平等的。希望政府能考慮一下我們這些中低收入人群的住房問題。”一位由外地來京任職的公司職員張先生對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》呼吁。

　　“我國的廉租房政策基本上都是為了解決各個(gè)地方當(dāng)?shù)靥幱谧畹褪杖氡Ｕ戏秶鷥?nèi)的部分市民、甚至是喪失勞動能力的人的住房問題的，目前還不能將所有低收入者納入保護(hù)范圍，當(dāng)然也就不能用于解決外地來的、帶有臨時(shí)色彩的務(wù)工人員，今后真正解決低收入人群的住房問題的關(guān)鍵是存量房屋租賃市場的發(fā)展。”北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理、總工程師史勇向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析。

　　據(jù)了解，隨著城市化進(jìn)程的加快，流動人口的住房問題已引起各級政府的高度重視，從去年以來，建設(shè)部一直在抓緊研究流動人口的住房問題，特別是農(nóng)民工的住房問題，并出臺了相應(yīng)的指導(dǎo)意見。

　　“目前全國還沒有建立城鄉(xiāng)一體化的住房檔案信息系統(tǒng)。”建設(shè)部政策研究中心科研部部長文林峰接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，因此，流動人口不論是來自于其他城市還是農(nóng)村，其過去的住房情況都很難把握。這樣有可能會帶來對非流動人口占有資源不公平的問題。

　　“另外，流動人口的收入水平變化浮動較大，政府很難進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。因此，收入征信系統(tǒng)和住房檔案的建立，是推進(jìn)流動人口住房保障的基礎(chǔ)。”文林峰說，現(xiàn)階段，可以以低租金的形式，如低于市場租金二分之一或三分之一，逐步改善流動人口的住房條件，在這方面，北京、長沙等城市已經(jīng)進(jìn)行了試點(diǎn)。

　　廉租房房源不足是關(guān)鍵：

　　缺少建設(shè)資金以及資金來源

　　“大部分未開展廉租住房的地級市都集中在中西部地區(qū)，未能及時(shí)建立廉租住房制度的主要原因，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀在于這些城市普遍是‘吃飯財(cái)政’，缺乏穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，資金問題是影響廉租住房建設(shè)的主要原因。”文林峰對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說。

　　“目前廉租房嚴(yán)重短缺的原因就是沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，部分城市財(cái)政預(yù)算安排資金不足。而財(cái)政資金安排對任何一個(gè)地方政府來講都不是容易的事情。”史勇如是說。

　　目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。

　　據(jù)了解，我國的廉租房建設(shè)原來是靠社保來解決資金問題，但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設(shè)。那么，資金應(yīng)該從哪里來？

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，廉租房資金應(yīng)該從政府拍賣土地使用權(quán)的收入中來，因?yàn)樵诘胤剑�土地拍賣的收入占到地方收入的40%—50%。此外還應(yīng)該有基金、債券、證券等方式的資金進(jìn)入。

　　日前有媒體報(bào)道說，在中國的廉租房保障體系還沒有完全健全之時(shí)，萬科集團(tuán)已經(jīng)提出開展廉租房建設(shè)，有業(yè)內(nèi)人士更是稱“2006年將是萬科廉租房年”。萬科的高調(diào)介入無疑給無房戶更多的期待。

　　對話

　　廉租房誰來建：政府還是房地產(chǎn)商？

　　主持人：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王紅茹

　　嘉賓：

　　文林峰

　　建設(shè)部政策研究

　　中心科研處處長

　　任宏

　　重慶大學(xué)建設(shè)管理

　　與房地產(chǎn)學(xué)院院長

　　史勇

　　北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)

　　公司副總經(jīng)理、總工

　　程師

　　中國的廉租房制度

　　可否參照國外經(jīng)驗(yàn)

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在許多國家，廉租房申請除了收入限制之外，基本沒有任何限制，如在日本，中國留學(xué)生只要能提供自己收入低的證明，就可以像日本本國國民一樣申請政府廉價(jià)租屋，只要為這個(gè)城市納稅，就可以平等地享受市民福利。我國可否參照國外的廉租房制度？

　　文林峰：國外具有完備的個(gè)人信用系統(tǒng)，國外的收入信息包含了流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，并且是全國一體化的信息系統(tǒng)，當(dāng)?shù)褪杖爰彝�從一個(gè)城市轉(zhuǎn)移到另一個(gè)城市后，有些國家一周時(shí)間就能重新辦完保障手續(xù)，領(lǐng)取保障補(bǔ)貼和住房安置。

　　在國際經(jīng)驗(yàn)對比中，特別要認(rèn)識到我國是發(fā)展中國家，處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，與發(fā)達(dá)國家的保障水平不可簡單對比。我們過去是福利住房制度，大部分居民家庭通過各種途徑解決了住房問題，因此，進(jìn)行住房保障時(shí)，要剔除已享受住房福利的這部分人群，這樣對其他人群才體現(xiàn)出公平，也能充分發(fā)揮保障的效率。

　　任宏：西方國家的福利體系是花了很長的時(shí)間才建立起來的，未來中國應(yīng)該作為一種參照。

　　但是西方發(fā)達(dá)國家的社會階層構(gòu)成是橄欖球型，中產(chǎn)階級多，窮人和極富階層少，而中國是金字塔型，越往下走，窮人越多，所以，怎么解決支撐問題才是現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)考慮的。就像蓋房子一樣，如果地基打不好，搞不了幾年就會垮下來。

　　目前全面推出廉租房體系，中國經(jīng)濟(jì)的支撐能力還有限，小范圍可行，大范圍為時(shí)過早，只有當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，整個(gè)廉租房體系才能真正建立起來。

　　史勇：中國不可以完全照搬國外的廉租房制度，否則會引起諸多的社會問題。

　　中國的廉租房制度應(yīng)該優(yōu)先解決當(dāng)?shù)刈罾щy人群的住房問題，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，如果僅僅按照收入多少來確定，就是再多的廉租房也輪不上當(dāng)?shù)刈畹褪杖肴巳壕幼。�而且也會給當(dāng)?shù)貛�來潛在的社會問題。

　　房產(chǎn)商也可以搞廉租房建設(shè)嗎

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：有業(yè)內(nèi)人士稱“2006年將是萬科廉租房年”，萬科高調(diào)介入廉租房建設(shè)引起各方關(guān)注。那么，廉租房也可以由房產(chǎn)商來建設(shè)嗎？

　　文林峰：廉租住房一直是政府投入，開發(fā)商建設(shè)也是以代建方式，建成后交給政府。現(xiàn)在的廉租住房已經(jīng)由實(shí)物配租轉(zhuǎn)向租金補(bǔ)貼，不需要大規(guī)模建設(shè)了。未來的發(fā)展思路，將是充分利用存量住房資源，優(yōu)化配置房源，解決廉租住房的房源問題。

　　任宏：建廉租房必須依靠政府，因?yàn)榱�租房制度是政府提供給窮人的社會福利，房產(chǎn)商只負(fù)責(zé)建設(shè)，資金和管理還是要政府做，房地產(chǎn)商擔(dān)負(fù)不起政府的很多責(zé)任。就是最近的萬科介入廉租房也只是建設(shè)，至于多少量、多少地、多少資金的補(bǔ)貼等整套政策都是要政府來做。

　　史勇：廉租房理應(yīng)是由政府來建設(shè)，因?yàn)榱�租房本身就是帶有社會保障及福利色彩，政府的職能就是調(diào)節(jié)市場所解決不了問題的。

　　民營資本介入“很明智”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在廉租房保障體系尚未健全之時(shí)，萬科卻高調(diào)介入。這是否說明對開發(fā)商來說，廉租房項(xiàng)目也是一塊誘人“蛋糕”？

　　文林峰：各級政府一向鼓勵(lì)社會各界積極投入到住房保障中，為社會保障做一些公益事業(yè)，因此，不管什么樣的企業(yè)，只要真心實(shí)意為貧困家庭解決住房問題，都會受到尊敬。關(guān)鍵是要落到實(shí)處，真正達(dá)到解決一部分低收入家庭住房困難的目標(biāo)。

　　廉租住房是以補(bǔ)貼租金的方式租給雙困家庭，一般租金支出不超過家庭收入的5%。如果企業(yè)建成后長期出租，是需要長期付出補(bǔ)貼的，不可能有回報(bào)。這一點(diǎn)要特別聲明，以免給社會帶來誤導(dǎo)。

　　任宏：萬科高調(diào)介入廉租房建設(shè)，也是為了宣傳企業(yè)形象。在西方國家，企業(yè)一旦做大了，企業(yè)必須要做善事，如果不做善事，沒有善舉，企業(yè)是搞不大的。建設(shè)廉租房對企業(yè)來說有兩大好處，一是不愁銷售，不愁土地，少了很多麻煩。雖然有時(shí)候利潤低一點(diǎn)，但是很穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小；第二，企業(yè)善舉所帶來的社會信譽(yù)等其他附加效益比較高。像萬科這樣的企業(yè)，做得很明智。現(xiàn)在重慶的一些房地產(chǎn)商就想做廉租房，因?yàn)榉�(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小。

　　史勇：萬科的“廉租房”和各地政府開發(fā)的“廉租房”不是一回事。北京等各地政府開發(fā)的“廉租房”是需要政府做大量補(bǔ)貼的。如果有開發(fā)商表明要進(jìn)入“廉租房”的開發(fā),希望能落到實(shí)處,而不僅僅是停留在口號上。

　　如果萬科真正大量開發(fā)“廉租房”而讓老百姓尤其是低收入人群真正覺得是廉價(jià)的，是值得鼓勵(lì)的事情。但鑒于社會已經(jīng)對廉租房形成的固有認(rèn)識，開發(fā)廉租房要是能夠贏利恐怕是不可能的，更別說是什么“肥肉”、“蛋糕”了。

　　資料鏈接

　　國內(nèi)外廉租房體系建設(shè)模式

　　美國：

　　明確劃分高中低收入者的界限，每年一次并予以公布。根據(jù)分類供應(yīng)制度的要求，采取可行的措施，保證中低收入者能買得起或租得到相應(yīng)的住房。初期(20多年)堅(jiān)持建設(shè)小戶型低造價(jià)住宅。低收入者租住符合政府規(guī)定要求的住房，只支付戶入 25% 的租金，超過部分由政府付給出租房主。

　　英國：

　　住房協(xié)會統(tǒng)籌廉租房房源，供應(yīng)廉租屋。即政府(或單位)出錢建設(shè)適合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租給經(jīng)審查合格的低收入者居住。

　　新加坡：

　　80%的個(gè)人房產(chǎn)是政府投資開發(fā)的組屋。收入最低的20%的人群，也幾乎全部擁有組屋。新加坡政府是按照低于市場價(jià)格出售組屋的，外形設(shè)計(jì)都比較講究，周圍環(huán)境也不錯(cuò)。

　　香港：

　　從50年前即開始實(shí)施的公共房屋計(jì)劃，歷經(jīng)巨大政治、經(jīng)濟(jì)變遷后，目前不僅仍持續(xù)大規(guī)模地提供著公屋，并且致力于為公屋居民提供滿意的居住質(zhì)量和管理服務(wù)。

　　德國：

　　政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)。

　　加拿大：

　　政府要求發(fā)展商在興建項(xiàng)目之時(shí)，劃撥出10%—15%的項(xiàng)目用地進(jìn)行保障性用房租售。

　　深圳：

　　不放開經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)權(quán)，在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，根據(jù)特困戶的分布情況，在所建的安居房中，從不同的小區(qū)劃出一定數(shù)量的小戶型住房，作為廉租屋出租給特困戶家庭。