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國務院出臺“國六條”打壓房價 專家預測具體政策走勢
房地產市場昨起再次成為國家宏觀調控“組合拳”的對象，因為這個涉及千家萬戶的敏感市場，對一年前強硬的“國八條”調整似乎無動于衷。于是，第二輪調控如期而至，國務院前天出臺六項措施調控房地產，人們稱為“國六條”，而其第一要義就是“打壓房價”。但“組合拳”一招一式如何打出，各地會出籠什么具體政策影響人們買房置業？且聽專家
預測。
政策分析
專家預測政策六大走勢
預測一：提高房貸首付的可能性最大
可能波及人群：高貸款者、多次置業者和大戶型購買者
在“國六條”中，“有區別地適度調整信貸政策”是個新穎的提法。中國社會科學院金融研究所博士尹中立告訴記者，將出臺的政策很可能是提高房貸首付。
“針對不同類別的房源，信貸政策將有所區別，但調來調去肯定不會影響一般老百姓購房的”，尹中立認為。他說，很可能會把房源分為普通住宅和豪宅，以此為依據制定不同的首付成數。
北京師范大學管理學院教授董藩也認為，如果提高首付效果會比較明顯，但肯定會保護中低收入家庭和首次購房者、小戶型購買者的需求，并抑制高貸款者、多次置業者和大戶型購買者的需求。他說，調整信貸政策，可以根據不同的購房者進行細化、區分，會更有針對性。
上海金昌房地產總經理李寧認為，政府下一步的政策一定會控制需求的，首付一定會提高，特別是針對購買第二套房產，但不會采取一刀切的做法。
預測二：二手房交易手續將被簡化
可能波及人群：中低收入購房者
“積極發展住房二級市場”是“國六條”中的亮點，因為去年的“國八條”并沒涉及這個敏感領域。
在很多城市，二手房交易很不發達，北京更是“極端”不發達。“這是個觀念問題，一結婚就買新房，租房或住舊房多沒面子，這是很多年輕人或者外來人口的心態，因此他們都沖向新房市場，從而推高價格”，明天地產發展中心業務總監陳云峰告訴記者。
還有種種因素制約著二手房市場的壯大。“二手房交易手續非常繁瑣，在營業稅等政策方面甚至有一定的限制，另外，像北京有幾十萬套的央產房、校產房、軍產房，這些房源由于很多沒有獨立產權，至今上市的仍然寥寥”。著名二手房中介鏈家銷售總監金育松告訴記者。
如果二手房市場能夠建立，必然解決樓市的很多積弊。二手房中有很多由于難以出租或者房主根本不愿意出租，形成了很大的空置量。SOHO老總潘石屹就曾多次告訴記者：“解決北京高房價和高空置率的死穴就是完善二手房市場”。
陳云峰預測，下一步政府將在二手房交易的手續和政策方面做出支持的動作。“二手房一流通，新房價格漲幅就自然下來了”。
預測三：嚴格限制外資炒房
可能波及人群：國際游資操作者與外籍人士
“外來資金對當前住房價格起了關鍵性的推動作用。”中國社科院金融研究所殷劍峰博士認為，他相信緊隨“國六條”宏觀政策，嚴格限制外資炒房的進一步細則就將出籠。
從統計數字看，房地產市場的過熱與人民幣升值預期有密切的關系。國際游資為了博人民幣升值的匯兌收益，通過合法或非法的渠道進入內地，買入房地產等人民幣資產，推高了房價，同時也誘使開發商大量興建迎合外資口味高檔樓盤。
近期央行的加息政策并未能打擊外資的炒房行為。殷劍峰稱，加息的直接效果是減少了普通居民的按揭貸款需求和購房需求，卻不會對外來資金產生絲毫影響，甚至會刺激外來資金進入。
“銀行、國家外匯管理部門和房地產管理部門需要密切配合”，殷劍峰強調，“在審查中應防止少數外籍人士企圖借用內地居民的名義購買住房”。
這一政策取向已有所顯露，上個月底，國家外匯局發布國際收支年報時，房地產領域的外匯資金流動首次放到了“維護國家經濟金融安全”的高度。不久前，國泰君安證券公司的房地產業研究報告推測：此前業界出現央行提高住房按揭首付款的傳言，最有可能的是針對外籍人士購房或高檔樓盤的銷售。
預測四：提高持有房地產的財產稅
可能波及人群：房屋“惜售”者
國務院指出：將進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。殷劍峰認為，具體政策可以借鑒日本的經驗教訓。日本在上世紀八九十年代曾出現嚴重的房地產泡沫，其泡沫的一大原因是：房地產二級市場的交易中，政府征收的交易稅較高，但征收的財產稅偏低。較高的交易稅制約了二級市場房產的供給量，而偏低的財產稅鼓勵大家持有房地產，等待較高的價位再出售，兩個因素都拉高了市場的交易價格。
殷劍峰認為，中國目前的稅收結構恰恰與當年的日本有些類似。他建議，中國應該降低房地產二級市場的交易稅，而提高持有房地產的財產稅。當然，在實際操作中，這個政策需要區別對待，不能“一刀切”，比如對普通居民購買經濟適用房就不能收取重稅。
預測五：更嚴厲措施對付“囤地”
可能波及人群：囤積居奇的房地產商
“北京市政府下一步或將深入一線，把對已經出讓的土地進行詳細摸底，何時開工，何時建成，建什么戶型等，準確把握市場供應信息，作為決策依據，或許將對囤地行為出臺更嚴厲的懲治措施”，北京城建集團副總經理劉新虎告訴記者。
很多地方政府此前曾把大量土地通過協議出讓給開發商，按照開發周期，專業人士都預測這批土地將在去年年底大量上市供應房屋，但直到目前，所謂的“大量土地”并沒出現。
在土地供應量和房子供應量有偏差的情況下，“有時會導致政府誤判市場”。他認為，今年一些中心城市房價迅速躥升，很大程度上是因為政府對樓市供應量把握不準，引起短期供應緊張所致。
誤判原因就在于開發商囤地行為比較普遍。“國六條”明確要求，要科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。由于去年“國八條”中“2年不開發土地將收回”的政策并未得到很好的落實，劉新虎預測下一步國家將出臺更嚴厲與細化的懲治措施。
預測六：優先扶持中小戶型建設
可能波及人群：中低收入購房者
“國六條”中，第一次提出各地要對新建住房結構“提出具體比例要求”，這次提法不再像以前“優化住房結構”那樣抽象。
“去年老說增加中小戶型、中低檔房供應，但其實各地沒有具體的政策”，明天地產發展中心業務總監陳云峰抱怨說。他認為，這次政府可能要具體在土地、稅收、金融等方面提供支持。
“住房供應結構不能完全靠市場調節，開發商肯定更喜歡建高檔房”，上海金昌房地產總經理李寧認為，以后可能要在推出土地的時候，對戶型面積、容積率等指標進行規定。
資本市場
“國六條”沒有帶來暴跌
昨天第二輪房地產宏觀調控的出現，并沒立刻在股市上造成太大動靜，一些地產股反而正變得強勢。原因很簡單，大批基金早在4月份就開始望風而逃，到本月初達到頂峰，等政府調控姿態做出后，他們反倒心平氣和了。
大盤暴漲 地產股走勢最弱
實際上，從1400點到1600點，在過去十余個股市暴漲的日子里，走勢最弱的股票就是地產股，弱到了完全與大盤暴漲背道而馳的地步。由于早就預期上漲過快的房價會招來政府二次調控，過去半個多月，表現差點的那些房地產股跌幅基本都超過20%，即使是表現好些的股票，也有10%的市值憑空蒸發了。
于是普通股民有些不知所措，他們吃驚地發現，當宏觀調控“國六條”突然而至時，自己最擔心的暴跌卻根本沒有出現，相反，各家機構主打的地產品種居然不理大盤震蕩而堅挺起來，大有從此止跌之勢。
據悉，昨天以私募基金的招牌菜“G天房”7.12%的漲幅為最大，基金一季度最看好的“G招商局”也有5.29%的強勁反彈，就連四月中旬就開始被基金減持的“萬科A”也以紅盤收市。
機構建倉 昨天看好地產股
地產股昨天強勁反彈，有投資人簡單解釋為“利空出盡是利好”。記者了解的情況是，對很多機構來說，“國六條”仿佛是一道“符咒”，一天之內就把民間的種種猜忌掃清了，此前的“不確定因素”瞬間變成“很確定”。或許，他們從來就是“心平氣和”，因為與國內頂級研發機構國泰君安證券一樣，很多機構在最新研究報告中都對地產股維持“增持”評級。
與普通投資人認為“國六條”就是要讓房價暴跌的思維方式不同，很多基金經理相信這次調控與一年前完全不同，調控手法更藝術。在他們看來，管理層之所以“二次調控”，是不想看見房價快速暴漲，讓樓市回到良性健康的上漲才是“國六條”的初衷。
正因此，地產股昨天反成各家機構趁機建倉的重點對象。長盛基金經理的評語很有代表性：房地產升溫趨勢將受一定抑制，但作為受益于人民幣升值的戰略品種，長期仍應堅定看好。華夏基金更是在四月策略報告中直言，繼續維持消費服務業的投資比重，其中房地產維持“超配”，其在賣出部分“萬科A”的同時，買入了“G招商局”。
晨報記者 高翔
開發商
開發商最苦惱“打擊囤房”
“國六條”的含義之一就是打擊開發商“囤積居奇”，從而增加房屋土地市場供應，避免房價如脫韁野馬。然而，“打擊囤房”的難度恐怕是“國六條”里最大的，就在昨天，來自房地產商的爭論已經出現。
“各地在日后推出的調控細則中，如果直接干預開發商正常營銷行為，很可能意味著政府管轄越位”，北京萬年花城副總經理黃璽慶對“國六條”中要“明令禁止開發商囤房”的做法表示“擔心”。黃璽慶認為，樓盤取得預售許可證后分批賣房，這完全是開發商自主的營銷行為，政府如果連這個都管，管得有點寬了。
上海金昌房地產總經理李寧同樣不贊成政府“打擊囤房”。他認為，把商品房分期來賣，只是開發商長期以來形成的營銷技巧，而其中的關鍵是，不同企業有不同的經營狀況，是否囤房在性質上比較難區分。他同時認為，起碼上海開發商不會做囤房的事情，因為樓市中很多是中小型企業，開發商的競爭狀況還遠沒有到出現壟斷的地步，因此“只要一有風吹草動，通常是比誰跑得都快”。
反對聲已經出現，而贊同者也在為自己所在的市場澄清。“北京囤房狀況并不嚴重”，北京城建集團副總經理劉新虎告訴記者。他同意囤房行為應受到控制，“大家都囤房不賣，短期價格是炒上去了，但不利于長期繁榮”，“房價一漲上去，肯定會提高人們的生活成本，從而沖擊其他行業，甚至影響整個城市的競爭力”。
就在前段時間，市場有風聲說北京建委將出臺一個打擊囤房的政策，即“樓盤在取得預售許可證一個月內必須全部公開銷售”。劉新虎昨天覺得，該政策出臺的可能性很大，該政策確實能扭轉開發商拿到預售許可證后長期“惜售”的心態。
消費者
炒房者應付出更高成本
房價漲得老百姓心驚肉跳、望房興嘆，但另一方面，擁有多套房子的房東們卻愉快地四處尋覓新的獵物。在抑制房價的“國六條”出籠后，普通購房人群顯然抱著高度期望，并希望能有政策讓把房價抬高的炒房者們付出更高成本。
開發商牽著顧客走
2003年買房置業的耿女士昨天向記者表示，目前最突出的問題是低價房太少，好多后來買房的朋友基本被開發商牽著鼻子走。當年她買房的時候，首付款不夠，開發商表示愿意借給她十幾萬元做“過橋貸款”，3個月后再歸還，現在這種情況根本不可能。開發商一周報一個價，每周都漲數百元，結果朋友們即使對房子不太滿意也只得趕緊掏錢。
加息難制約炒房者
家住東四環的李先生認為：銀行以后如果再加息，不能一刀切。他覺得加息只能讓中、低收入者的購房和供房壓力更大，“真正的炒房者卻并不在乎0.27個百分點的加息幅度”。在耿女士的印象中，在北京擁有兩套房的情況已經非常普遍，因此，為了遏制炒房行為，有必要對房地產二級市場的交易征收更高的稅，讓炒房者付出更高的成本。
高企房價導致造假
一位中央級科研院所的負責人向記者感嘆：每年單位都要進一些博士、碩士畢業生，而上級單位提供的單身宿舍有使用年限，超過年限就要按市價收取房租。對于這些要結婚成家的年輕人來說，即使想辦法把首付款湊齊了，但他們的實際工資水平不高而房子的總價較高，導致其月供將超過其月收入的一定比例，不符合銀行的貸款要求。“總不能不讓他們不買房吧，所以單位只能把收入證明往高里開，以應付銀行的審查。”該負責人表示，這種造假實在是無奈之舉，因為房價實在太貴，市場應該提供更多的適合中低收入人群的住房。
專家建議
對“聽政府話的”開發商予以優惠
中國社會科學院金融研究所殷劍峰博士指出：去年“國八點”出臺后，一系列的房地產宏觀調控措施存在一個誤區，即在限制需求的同時壓縮供給，這其實是一種相互矛盾的做法。
他認為，調控房地產市場并不意味著緊縮房地產的投資和開發。事實上，當前應該鼓勵放開供求，鼓勵開發商多建造適銷對路的、滿足普通購房者居住需求的樓盤。“當然，開發商是逐利的，他們當然希望修利潤更高的樓盤，而不是中低價位和中小套型的普通商品房。”所以，為了引導和刺激開發商順應國家政策，政府有必要在土地轉讓和稅收等方面給予一定的優惠。
精英提醒
政府必須傳達正確信號
中國社會科學院金融研究所易憲容博士認為，在近兩年的房地產市場的宏觀調控中，社會各界對政府政策的解讀是：穩定房價，就是讓房價不往下跌。因此，政府“保持房地產市場穩定”的政策等于是向市場發出了明確的信號，即：既有的房地產市場秩序與規則、利益關系和運作方式都會維持下去。
殷劍峰指出：政府政策的表述相當微妙，任何情況下都不可能公開說房價會跌。一方面，政策的表述需要斟酌字句，一方面社會大眾應該正確解讀政策，不應從追漲的單方面理解。
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