上海樓價升跌調查

　　作者：王其明 來源：中國經營報

　　5月11日，七部委宏觀調控政策出臺一周年。

　　上海，去年調控最主要的目標，此刻樓市卻顯得撲朔迷離：有的新開樓盤，購房者排隊購房，也有樓盤連續數月零成交；“五一”黃金周，有熱銷樓盤開始悄悄漲價，更多的則

是位于郊區的樓盤爭相打折攬客。盡管統計顯示總成交量已經回升到調控之前的最高峰，但業內卻慎言樂觀。

　　“目前，上海樓市沒有繼續惡化，也沒有實質上好起來。去年的調控，使市場內傷很重，還需要半年調養。”復旦大學房地產研究中心副主任華偉的判斷，也許代表了不少當地人士的觀感。

　　剛性需求拉動

　　從今年3月開始，上海住宅市場一掃低迷狀態，成交量逐步攀升。其中3月成交16000多套，環比增幅高達119%。4月，樓市繼續強勁反彈，成交量接近20000套，漲幅超過20%，成為15個月以來的最高峰。

　　在新漢業不動產執行總裁趙云飛看來，從成交量上看，市場是恢復到調控之前的水平了。剛性需求開始爆發，但供應量也很大，總體上依然供略大于求。

　　所謂剛性需求，主要是婚房和動拆遷。據悉，今年上海將有15萬對新人結婚，如果以其中10萬對購買婚房，每套以80平方米算，將產生800萬平方米需求。

　　而有消息稱，今年上海為了加速市政建設，將動遷8萬戶居民。據了解，第一季度已經完成13000戶拆遷，二三季度，動遷任務將更大。尤其值得一提的是，政府提倡陽光動遷、柔性動遷、和諧動遷，給老百姓動遷補助大幅上漲。以上海戶均人口3.3人計算，每戶動遷費超過80萬元，市場估計，這部分強勁的購買力將產生800萬平方米的剛性需求。

　　不過，市場供應量更大。上海房地局官方網顯示，截至5月10日，住宅新盤可售面積為1009萬平方米，這還不包括未來幾個月新增的市場供應量。上海易居房地產研究院分析師葉穎分析，2005年1~9月份在建住房施工面積是7350萬平方米，根據一般經驗，今年實際上市量約在2500萬平方米左右。加上去年結轉到今年的可售存量，以及推遲開盤積壓待售單位，今年估計供應量約為3500萬平方米。

　　不愿再受打壓

　　有統計顯示，今年3月上海市一手住宅單位總成交量已經恢復到去年最高峰，而4月份成交量則接近2004年的最高峰。這個讓人頗感欣慰的事實，令當地部分業界人士覺得，上海已經徹底擺脫去年宏觀調控的影響了。

　　“我一直認為，以去年第一季度樓價最高點為基準，早調整到位，早走出銷售困境，比如說下調二三成的，逐漸開始熱銷，下調一成的，現在銷售正常，下調不到一成的，依然賣不動。”方方地產資訊機構主席胡宗亙接受記者采訪時表示。胡多年來一直主持撰寫并定期發布在當地業界有一定影響的《上海房地產市場決策咨詢報告》。

　　胡稱，從樓價角度看，調整到位的樓盤，價格趨于平穩，還有部分樓盤需要繼續調整，反映在市場上，就是有的樓盤熱銷，也有的持續降價。

　　“目前