北京房?jī)r(jià)脫韁 三月普通住宅期房成交價(jià)超7500元

　　本報(bào)記者 姜洪橋 北京報(bào)道

　　2006年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)一直在加速上漲。

　　處于城市中心區(qū)的售樓處多數(shù)處于排隊(duì)待購(gòu)的狀況。事實(shí)上靠近北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)的合生國(guó)際花園、東四環(huán)的觀湖國(guó)際、望京地區(qū)的橄欖城、西部的紫金花園，堪稱近城區(qū)樓

盤中熱中之熱。

　　當(dāng)然，上漲并不只是這些“明星樓盤”，主要因土地供應(yīng)區(qū)域不均和土地交易“招拍掛”制度，導(dǎo)致了更大面積的房?jī)r(jià)上漲，在近期已呈難以遏制之勢(shì)。根據(jù)中房指數(shù)研究院報(bào)告，2006年3月，普通住宅期房成交價(jià)格為7549元/平方米，同比上漲15.9%，比2月份上漲3.7%。

　　“城內(nèi)”新盤缺乏

　　房地產(chǎn)從業(yè)多年的劉盛對(duì)自己未能在2005年下半年及早下手買房多少有點(diǎn)后悔。

　　劉盛在2005年就看好“和平里小鎮(zhèn)”。這個(gè)項(xiàng)目因其稀缺的三環(huán)內(nèi)位置，在不到9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)一套未出售單價(jià)便漲了2000元。

　　在“和平里小鎮(zhèn)”售樓處，每一個(gè)進(jìn)去的人都會(huì)被售樓員詢問(wèn)是否已經(jīng)拿到號(hào)了，而只有那些在2005年10月31日前已經(jīng)排號(hào)的購(gòu)房者才有資格抽取這個(gè)20多萬(wàn)平米項(xiàng)目中某一個(gè)樓的購(gòu)房順序號(hào)碼。

　　劉盛早在2005年就開始關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)開發(fā)商放風(fēng)出來(lái)的價(jià)格是單價(jià)7500元。以這樣的價(jià)格購(gòu)買和平里小鎮(zhèn)是相當(dāng)合算的，他分析的著眼點(diǎn)主要在地理位置上。和平里小鎮(zhèn)不僅在三環(huán)之內(nèi)，而且緊靠輕軌站。

　　北京市政府出臺(tái)的土地供應(yīng)計(jì)劃印證了劉盛的看法。

　　盡管2006年土地供應(yīng)計(jì)劃為6500公頃，遠(yuǎn)超2005年實(shí)際供應(yīng)量，看起來(lái)相當(dāng)充足，但絕大部分可供土地都分布在遙遠(yuǎn)的郊區(qū)甚至郊縣。遠(yuǎn)郊區(qū)縣供應(yīng)量比重達(dá)到60%。“土地拍賣越多，離市中心也就越遠(yuǎn)”，劉盛的說(shuō)法聽起來(lái)有點(diǎn)聳人聽聞，但也不無(wú)道理，“供應(yīng)量越大，人們就越害怕，靠近市中心的項(xiàng)目也就漲得越快”。

　　在2005年10月初次試探之后，和平里小鎮(zhèn)再次放風(fēng)，價(jià)格漲到8000到8500元。2006年4月份，和平里小鎮(zhèn)再次放風(fēng)，價(jià)格再漲1000元，達(dá)到9500元。

　　漲價(jià)的幅度事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了政府的預(yù)期，甚至超過(guò)了開發(fā)商自己的設(shè)想。在達(dá)到9500元的價(jià)位后和平里小鎮(zhèn)不得不重新調(diào)整定位。最初定位是面對(duì)白領(lǐng)階層，但9500元的價(jià)位顯然更適合富有階層，和平里小鎮(zhèn)立即著手修改外立面，其樣板間和工作人員的著裝也都換成東南亞風(fēng)格。

　　漲價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商都不得不將樓盤定位調(diào)高一個(gè)檔次，這在北京是頭一回。

　　“傍大款”老盤新生

　　而來(lái)自中房指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，在多年依靠城內(nèi)項(xiàng)目為主要價(jià)格推動(dòng)力之后，四環(huán)外成

　　這些偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)都為幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目的土地競(jìng)拍所帶動(dòng)。

　　2004年以來(lái)北京為了土地公平透明交易全面實(shí)行土地招牌掛制度后，拍賣的土地價(jià)格高昂而房地產(chǎn)商不得不提高房?jī)r(jià)，2004年前的協(xié)議出讓土地項(xiàng)目也乘機(jī)跟隨而上提高房?jī)r(jià)。唯價(jià)高者得的結(jié)果是以點(diǎn)帶面，由個(gè)別高地價(jià)全面拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

　　在記者的調(diào)查中，位于溫泉鎮(zhèn)南部的百旺茉莉園和中關(guān)村以北的領(lǐng)秀硅谷價(jià)格都上調(diào)1000元左右，花園洋房?jī)r(jià)格分別達(dá)到9000和11000元。相當(dāng)多的人認(rèn)為，北五環(huán)房?jī)r(jià)的上漲與最近一年多來(lái)臨近區(qū)域土地拍賣有關(guān)。

　　去年，華潤(rùn)以3800元的樓面價(jià)拿下了領(lǐng)秀硅谷以北的清河地塊，預(yù)期一期出售均價(jià)在7500元。今年初北辰則以4800元的樓面價(jià)拍賣得到百旺茉莉園以北的溫泉鎮(zhèn)地塊，預(yù)期出售均價(jià)近萬(wàn)。和華潤(rùn)以及北辰的高價(jià)相比，百旺茉莉園這些老盤多少有點(diǎn)隨行就市的幸運(yùn)。

　　百旺茉莉園是海科建旗下的老項(xiàng)目，屬于協(xié)議出讓，預(yù)測(cè)土地價(jià)格約為1700元/平方米，和北辰競(jìng)拍的價(jià)格相差近2000元。領(lǐng)秀硅谷則是2004年拍賣獲得，價(jià)格在2300元左右，與華潤(rùn)競(jìng)拍價(jià)格相差1500元。也就是說(shuō)這些老盤雖然土地價(jià)格低廉，但卻享有和新近拍賣價(jià)格高昂的新項(xiàng)目同樣的漲價(jià)機(jī)會(huì)。

　　德梁行研究部研究顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理王晨將這種情況稱為“傍大款”效應(yīng)。富力城拉動(dòng)了雙井地區(qū)的房?jī)r(jià)提高30%，華潤(rùn)的橡樹灣還未成型便拉動(dòng)了清河地區(qū)的房?jī)r(jià)，星河灣一夜之內(nèi)將

　　而富力城、星河灣、橡樹灣三個(gè)項(xiàng)目代表著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)三大主力板塊，單是朝青板塊在2、3月份就推出超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目，其對(duì)北京整體供應(yīng)量和價(jià)格的影響不容小覷。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副研究員況偉大說(shuō)，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不是像工業(yè)行業(yè)那樣的全面競(jìng)爭(zhēng)而是區(qū)域內(nèi)的環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)都以區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的最高價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)出售。這一結(jié)論推理出的一個(gè)新問(wèn)題就是：土地供應(yīng)對(duì)平抑房?jī)r(jià)效果有限，因?yàn)樵俦阋说耐恋剡^(guò)兩年之后蓋上房也按兩年之后的房?jī)r(jià)出售。

　　不過(guò)，記者從北京市國(guó)土局獲悉，北京市政府計(jì)劃聯(lián)合國(guó)土局、建委和發(fā)改委控制房?jī)r(jià)，很有可能出臺(tái)低價(jià)出售部分土地同時(shí)限制出售價(jià)格的政策。這一有別于價(jià)高者得的單純拍賣方式或許會(huì)取得一定效果。