預售制讓開發商少賣房也賺 專家建議取消預售制

　　專題策劃 廖卓斌 專題撰文 時報記者 高江虹 實習生 但瑩

　　時報連日對空置房的報道，引起了不少地產專家的反響。有專家指出，空置房的產生和不斷增長，與目前國內房地產企業的開發和經營模式有關，預售制度是最主要的弊病之一。去年，央行出臺的研究報告就曾建議取消預售制。

　　截至去年底廣州商品房空置率達19%，專家認為，本地的房地產市場相對成熟穩定，配套制度也在建立完善中，基本具備了取消預售制度的條件，可以試行現樓制，逐步取消預售制。

　　現象解析 用別人的錢建房賣不完也不著急

　　“房地產企業資產負債率平均超過70%”，中國

　　也就是說，目前一個房地產開發項目資金運作的來源是：項目總投資(100%)=資本金(20%)+訂金和預付款(50%以上)+建筑企業墊資+銀行貸款。如果房子不好賣，訂金和預付款回籠資金有困難，則抵押商品房向銀行貸款，貸不到錢就用推遲工程結算手法拖欠工程款。只要商品房順利賣出，開發商就實現用不到項目總投資20%的資金，贏得以一個房地產開發項目總投資額為核算單位得到的利潤。在這過程中，開發項目大部分是運用別人的錢作為成本。其中尤以消費者的資金比例最大。

　　近幾年，樓盤開發成本中來自購房者的定金和預付款的比例越來越高。據統計數據顯示，購房者所支付的定金和預付款往往占了樓盤項目開發資金的半數以上。如2003年廣州市共投入房地產開發的資金為6486138萬元，其中購房者"貢獻"的就有3270932萬元，達開發商的自籌資金801109萬元三倍多。

　　“我們房地產開發是通過預售來融資的。這種形同集資建房的預售運作方式，使得出現了‘電視機多了會跌價，空置商品房超過了警戒線房價也不會下跌’的現象，更不會出現像股市那樣的崩盤情況。”廣州市房協專家會委員黃穗誠指出，正因為憑著商品房預售制度，開發商運用別人的錢滾動開發一個個商品房項目，只要房子能夠賣掉一半就能獲利。因此，開發商對商品房空置并不著急。一些空置房開發商還可以坐等地段開發成熟后，房子升值再賣出多賺一些錢。

　　從這個意義上說，空置房的癥結在于預售制。

　　正方觀點 “預售制弊病多應逐步廢除”

　　實際上，對預售制度的檢討，近年來一直沒有斷過。由于實施預售制以來，每年產生了大量的房地產投訴與糾紛。據廣州市消委會提供的數據顯示，2005年廣州市消委會接到2200多人次對房地產行業的投訴，與前年1300多人次相比，增加了將近80%，這個投訴數量居于十大投訴行業榜首。

　　在投訴中，有關房屋的質量問題一直位居首位。因為在預售階段，市民所買的商品房還根本不存在。一些開發商為追求最大利潤，隨意降低工程標準，使用劣質材料或偷工減料等，給房屋質量和安全埋下重大隱患。此外還存在開發商私自改變設計規劃、購房者陷入定金圈套、產權拿不到手和延期交房等風險。

　　廣東省政府參事室參事潘蜀建教授認為，預售制度混淆了在房地產領域中投資和消費的界限，將投資行為的風險轉嫁在消費者身上。他認為，中國房地產業已完成了資本原始積累，成長為不容輕視的巨大資本源，因此停止預售的時機已成熟。日益深化的金融改革，也為取消預售制度提供了條件。

　　潘蜀建建議政府應制定一個時間表，逐年提高商品房的預售條件，直至最終取消，實現市場上一手交錢，一手交樓。

　　反方觀點 “取消預售制將使樓價驟升”

　　中原地產項目部副總經理黃韜則對取消預售制的建議持反對意見。他認為，因為目前開發商囤貨現象嚴重，廣州樓價高企，一旦取消預售制將會使得樓市供應量大減，樓價會被進一步推高，對市民來說并不有利。另外，取消預售制也會使房地產開發受到重挫。

　　據了解，國內開發商的融資渠道有限，截至目前，利用信托方式融資的全部資金累計不足150億元，約為當年房地產開發完成投資額的0.1%。因此，取消預售制會令不少開發商資金供應鏈立即斷開，反而產生了大量爛尾樓。

　　“市場出現的問題不都是預售制度惹的禍”，廣州市房地產協會會長陳敦林認為，廣州市房屋預售制度門檻已經很高。據其介紹，廣州現在實行的預售許可證制度，從某種意義上講，它所推行的就是準現樓銷售。2001年1月，廣東省建設廳頒布的《關于調整我省商品房預售項目工程形象進度條件的通知》，規定7層以下的商品房項目，已完成結構工程并已封頂；7層以上的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程之后方可預售。此外還通過建立資金監控賬戶，防止挪用資金導致爛尾，這很大程度減少了市民購買預售樓的風險。