房地產宏觀調控在路上

　　證券時報記者 何雨華 陳 霞

　　山雨欲來風滿樓。

　　飛漲的房價面對的是沸騰的民怨。盡管2005年被稱為房地產“政策調控年”，但與頻出的政策對應的卻是房價的不斷上揚。統(tǒng)計數據顯示，2005年的房價，北京上漲了20%，深

圳上漲了17.8%……

　　進入2006年，全國房價繼續(xù)延續(xù)漲勢。今年一季度，北京房價同比增長14.8%、深圳商品住宅均價同比上漲25.63%、廣州中心城區(qū)房價上升了14%，大連上漲15.1%、呼和浩特上漲14.9%、南寧上漲9.9%、成都上漲9.2%……在逆市飛漲的房價下，普通老百姓無奈地稱自己為“房奴”，大部分人無法承擔的高房價已成為社會最不和諧的因素之一。

　　中國的房地產業(yè)正處于十字路口……

　　上月27日，央行毫無征兆地對貸款加息，外界揣測這是對房地產進行二次宏觀調控的先兆。另有消息稱，中央對熱點城市的房地產基礎情況摸底工作正在進行中，摸底結果將成為是否對房地產業(yè)展開二次調控的重要依據。

　　諸多跡象表明，二次房地產宏觀調控已拉開序幕。

　　推動房價上漲之手

　　導致房價上漲的原因從來沒有像今天這樣復雜。

　　“五一”期間，參加“深圳住房春交會”的一位地產

　　瑞信亞洲首席經濟學家陶冬給記者道出了需求擴大的另一個因素———投資需求。陶冬認為，游資與炒作是支撐房價上漲的主要力量。在

　　而對于中國房價的上漲，民間更多是指責政府的失職。“政府有沒有責任提供經濟適用房？經濟適用房的比例該是多大？”有民間觀察人士提出了這樣的疑問。按照他的想法，在貧富差距擴大的今天，政府應該提供越來越多的經濟適用房，而不是越來越少。“在土地國有的情況下，政府更有職責來滿足普通居民的居住權。居住權是天賦權利，這種權利必須依附土地而實現(xiàn)。”

　　穩(wěn)定房價不能只靠市場

　　怎樣穩(wěn)定房價，實現(xiàn)“居者有其屋”？這是眼下民眾最關心的問題。

　　中國房地產住宅研究會常務副會長張元端認為，要解決我國居民居住問題要靠兩條腿走路：一條腿是市場，即通過商品房供應來解決一部分住房需求；另一條腿是政府的住房保障體系。

　　而北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為房價走勢只是一個影子，現(xiàn)在需要扶正的則是身體。鐘偉說的“身體”指的是地方政府及相關部門、銀行機構的組合。“房地產開發(fā)的兩大要素———土地和金融的閘門都在他們手中，項目何時能進入交易市場也由他們來核準。盡管消費者的住房需求是剛性的，但也極易因為信息不透明而盲目追漲，因為銀行的‘熱情’支持失去理性而透支購買力。”

　　鐘偉認為，只有當市場供應變得真正充分、銀行貸款制度完善、需求方消費理性化后，房價才能按照市場規(guī)律正常波動；只有當地方政府建立起住房保障體系，滿足了低收入人群的住房需求，房價問題才不會像今天這樣敏感。

　　那么，誰能扶正這個身體？“只有中央和地方政府自己。”張元端肯定地說：“去年宏觀調控以來，中央對于房地產發(fā)展的政策非常明確，關鍵是地方要真正把中央的方針落到實處。如何加強也是一個問題。”

　　有民間觀察人士指出，地方政府與中央政府的利益沖突也是去年調控政策屢屢失效的原因。“一方面，地方政府難以舍棄土地拍賣的高額收益，更不會有動力為市場提供經濟適用房；另一方面，與房地產有關的許多稅種屬于地方稅，地方政府希望從房地產上漲中獲得更大的稅收實惠。這些都使地方政府對房地產的宏觀調控毫不熱衷，甚至陽奉陰違。”

　　二次調控重在落實

　　對于此次央行加息，國泰君安地產研究員孫建平認為，此舉對樓價影響不大。“僅僅靠加息是不夠的。”孫建平說，去年出臺的一系列房地產調控政策都是有效的，但由于在執(zhí)行中造成偏差沒能達到效果。“房地產的二次調控最重要的不是政策，而是執(zhí)行。”

　　中國社會科學院金融研究所主任易憲容則持相反觀點，他認為加息是最有效的調控手段，其次是稅收。“只要加息加到一定程度，房價必然能夠打壓下來。房地產業(yè)是一個資金密集性產業(yè)，資金成本的高低或利率的高低不僅決定了房地產市場發(fā)展速度，也決定了房地產炒作與投機的程度。”易憲容認為，從現(xiàn)在房價走勢來看，去年的調控政策大多數都是錯的。

　　易憲容還認為，樓市過熱與外資投機關系很大，“其他國家的樓市是不允許外資炒作的，必須對外資進入中國房地產市場加強限制。”

　　社會科學院金融研究所研究員尹中立對加息的效果則持懷疑態(tài)度，“房價上漲過快更多的是住房結構走偏的結果。”他認為，正確的住房結構是大部分人住上政府提供的房子，而不是自己買的房子。“現(xiàn)在大多數人買不起房子肯定是不合理的，但是不合理的現(xiàn)狀存在的事實卻值得我們深思：房價高得大多數人買不起，但是少數有錢人卻不覺得這是個問題；很多人本沒能力買房，卻為居住被逼到市場買房。種種因素造成的需求過旺是住房制度的缺失。”

　　陶冬認為稅收政策可能是針對房地產投機的最直接、最有效的措施，也是下一輪扭轉房地產過熱的主打政策。“不過，對房地產征稅主要由地方政府提出并執(zhí)行，從經濟增長到土地收入，地方政府依靠的就是房地產，因此對本地房地產必然呵護有加。中央和地方政府在此問題上的博弈，對各地房地產市場有重大影響。”