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專題策劃 廖卓斌 專題撰文 時報記者 高江虹 實習生 但瑩
日前北京傳來消息，中央已開始對熱點城市的房地產基礎情況進行摸底，其結果可能將成為中央政府對房地產業展開二次調控的重要依據。據悉，這項“摸底”工作將包括甚為敏感的“商品房空置率”的調查，目前該工作已布置到地方建委、房管局系統。
而近日廣州市統計局公布的調查報告顯示，截至去年底，廣州市商品房空置率達19%，超過國際上通行的10%的警戒線近一倍，空置面積約占全國總數的1/20。地產專家稱，如樓價持續不正常上漲時，空置率的也持續走高，房地產市場便有相當大的泡沫危險。
五一期間，廣州房價逼近6000元/平方米，老城區和珠江新城多個樓盤均以超萬元推出。正當人們感嘆買不起房子時，一項可能會重挫當前高房價的消息從北京傳來。據消息稱，3月31日，建設部布置對熱點城市的房地產基礎情況進行摸底，其中包括甚為敏感的空置率調查。
北京下令房地產“摸底”
日前這項“摸底”工作仍在進行中。這一輪檢查究竟在什么時候匯總結果以及結束，建設部有關負責人均“三緘其口”，而這個時間表可能關系到“中央定調房地產調控”的敏感時間。
昨日，記者就此消息向廣東省建設廳進行了核實，該廳房產處有關負責人證實建設部向各市下發了空置房的調研任務，廣州深圳都在調研名單之列。引人注意的是，傳出這一敏感信息之前的四月底，國家統計局發布的最新國房景氣報告顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%。國家統計局認為目前的商品房空置率過高，已嚴重超過警戒線。
有知情人士向記者透露，對空置率調查的背后有來自國務院層面的授意，因為在全國房地產價格面臨新一輪上漲的關口，空置率的高低是“判斷房地產市場是否總體健康”的關鍵。也就是說，中央是否要像去年為讓樓市降溫，出臺一系列宏觀調控政策等“猛藥”，而且有可能是更重的“猛藥”，將取決于各地的商品房空置情況調查結果。
穗商品房空置率達19%
記者從廣州市國土房管局了解到，該局正按建設部的部署著手進行空置房調查，目前尚無匯總結果。但該局早前曾公開一份粗略數據，透露廣州商品房空置面積為560萬平方。
歷史上廣州房地產空置規模最高是在2003年，空置面積為722.01萬平方米，空置率達到23.5%。而近日廣州市統計局公開的一份關于廣州市商品房空置情況的詳細調查報告顯示，截至2005年底，廣州全市(包括增城、從化)空置面積總共為563萬平方米，其中住宅約為300萬平方米，其中包括30萬平方米的安居房。截至去年底，廣州市商品房空置率達19%，超過國際上通行的10%的警戒線近一倍，而且廣州的空置商品房面積也約占全國總數的1/20。
這意味著，即使廣州立即停建所有樓盤，市場上的空置房仍可供交易半年多。
“如果在國外，空置率達23%早就崩盤了！”廣州市房協顧問黃穗誠告訴記者，一般來說，國外商品房合理空置率為4%至5%，空置率10%是國際公認的房地產開發紅燈。目前美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。
高空置率并未受關注
然而黃穗誠認為，廣州的高空置率并不足慮，空置房反倒起著“蓄水池”的作用，過去九年，由于有了500～700多萬平方米的空置房，廣州樓市才得以一直保持穩健發展，樓價也比較平穩。過去兩年廣州空置房開始下降了，消化了近200萬平方米，房價反倒上升得飛快。
記者采訪中發現，廣州市龐大的空置房面積并未引起房地產界很大的憂慮。“住宅的空置量不多，也就是二三百萬平方米左右，現在一年一千萬的成交量，住宅的空置量只有二三百萬，不是問題，也不是廣州市作為重點解決的問題”，富置業的高級顧問黎文江如是表示。而地產專家們對空置面積的關注并沒有對房價的關注度更大。在各機構每年的廣州市房地產分析報告中，對空置面積的情況介紹通常只是一小章節，而且警示力度很小。
積壓空置房危害樓市
然而，判斷樓市“泡沫”形成與否，除了房價比以外，商品房空置率的高低也是重要的依據。因此廣州市統計局有關人士表示，仍應重視空置房問題，尤其應當關注滯銷和積壓空置房的情況變化。
據廣州市統計局提供的數據顯示，2005年廣州市住宅滯銷和積壓的面積達71萬平方米，辦公樓和商業營業用房更滯銷和積壓空置面積達179萬平方米，均已超過待銷面積，在辦公樓空置面積和商業營業用房的空置面積種的比例分別高達54.5%和60.1%。按照這些房屋的平均工程造價1722元/平方米計算，即有超過30億資金沉淀于此。“如這類空置房不能得到妥善的消化處置，對我市社會經濟發展必將帶來一定的負面影響”，該人士不無憂慮地說。
開發商“囤房”人為推高樓價
引人注意的是，最近一年多，廣州樓市還大量出現待銷空置房，其產生原因不是因為房子賣不出去，而是開發商有意人為控制銷售節奏導致的。昨日，不少市民向記者反映，市民在五一期間買房時發現，樓盤拿了商品房預售許可證仍不開賣，開發商要求市民先交誠意金認購再等銷售通知，很多交了誠意金的購房者對自己要買的房子的售價居然心里沒有譜。
有房也不賣等升值
市民何先生準備買環市西路某商用樓盤，但他交了3萬元的誠意金進行登記后，一直沒拿到具體售價，“我們很擔心真正開售的時候，價錢就不止2萬元/平方米了。”
記者了解到，事實上該樓盤3月17日就拿到了預售證，但至今仍未進行正式公開發售。目前，天河、白云、越秀、海珠等樓盤云集的區域，或多或少都存在這一現象。記者發現，廣州一個老城區某樓盤雖未出售，通過三四個月時間囤積，已有超過1200多名買家有意向登記。目前定價預計每平方米高達9000多元，足足比原來高出1000元。有些樓盤雖然在五一期間公開發售，但數量很少。
開發商人為地“囤積”商品房，使得市面上形成“缺貨假象”，間接推高樓價。記者對比去年和今年五一黃金周的樓價發現，去年五月廣州市十區商品房樓價為5460元/平方米，而今年5月1日至7日，廣州市十區新建商品住宅實際簽約826套，簽約面積9.47萬平方米，簽約金額5.66億元，簽約均價5976元/平方米。一年時間，樓價升了500多元/平方米。另外，陽光家緣網站上顯示，越秀區的樓盤銷售均價已經達到8252元/平方米，天河區的樓價也瀕臨8000元/平方米。
市領導關注空置房
對于樓價的不正常上漲態勢，在2005年12月19日“廣州市城建工作會議”上，省委常委、市委書記林樹森就明確要求市國土房管局盡快公開發展商的空置房底細。林樹森表示，“我個人看法是，有房地產商哄抬房價的可能，否則不會這么高。國土房管部門應該采取措施，把它壓下來，控制城市生活成本。”林樹森要求廣州市國土房管局趕快采取措施，先在網上把開發商的資料公布出來，“誰手里有多少空置房，總可以公布吧？謠言不攻自破。”
天河海珠番禺空置面積最多
目前，廣州市的空置商品房以住宅為主，住宅占了空置商品房的一半以上。
全市空置面積排在前三位的分別是天河、海珠、番禺三個區，空置面積分別為114.47萬平方米、102.29萬平方米、93.56萬平方米，三區域合計空置面積為310.32萬平方米，占全市空置面積的55.1%。但是高空置率的分布地區卻是在芳村、從化和越秀。這三個地區去年的空置率都超過30%。
越秀、荔灣等老城區的空置房大多是從1993年開始積壓的，至今已超過十年時間。如越秀區水蔭路有一家“水蔭翠苑”的樓盤，銷售時間超過十年，據悉其2003年重新包裝推出時銷售情況也不甚理想，直2004年年底時樓價也僅為3400元/平方米，比周邊樓價低了至少兩千多塊錢。去年10月該樓盤暴漲至5200元/平方米，但仍在一個月內銷售一空。
金融專家易憲容：持續加息才有效果
中國社會科學院金融研究所易憲容接受本報記者采訪時表示，今年四月底央行突然“加息”其實可算是新一輪宏觀調控的開始，但前提是央行必須持續加息。“必須要一直加，慢慢加到把樓市泡沫擠出來”易憲容認為，加息必須持續進行才能產生效果，他說美國從2004年6月開始至今已加息五次，幅度達4厘，而我國從同年10月開始加息，至今加息兩次，加息幅度總共不過0.54厘。
“加等于沒加！”易憲容對去年央行的加息幅度表示不滿，認為力度太小，因此導致對房地產市場的調控完全達不到效果。“你看，現在房地產市場已經瘋狂了！已經從部分城市出現問題到全國都出現問題了！”易憲容對當前樓市狀況十分擔憂。
名詞解釋 空置商品房
空置商品房指的是已竣工的商品房建筑面積中尚未銷售和出租的部分。
從銷售環節看，空置商品房包括開發商尚未銷售或出租而存在的空置房，以及開發商出售或出租后，卻沒有被實際利用而導致的空置房。從空置時間上看，空置商品房分為待銷空置房、滯銷空置房和積壓空置房。待銷空置房是指空置時間再一年以內的商品房。滯銷空置房是指空置時間在一年以上、三年以內的商品房。積壓空置房指的是空置時間達三年以上的。
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