易小迪：一線城市不拿地

　　□本報見習記者莫小勇

　　在許多地產商對國際投資基金趨之若鶩的時候，北京陽光100置業集團(下稱陽光100)總經理易小迪卻稱，與國際基金的合作我們不得不謹慎。被盲目逐利的資本控制，將使我們偏離自己的信仰，這是不能接受的。

　　戒除欲望

　　近日，一家國際基金巨頭大手筆注資陽光100置業。雖然陽光100現在還不愿透露基金公司的名字和注資金額，但可以肯定的是，基金將以項目入股的方式，和陽光100共同開發某個西南城市的一個黃金地段大盤，這將是陽光100繼長沙國際新城、沈陽國際新城、煙臺城市廣場后，最大的一個樓盤，也是全國所有開發商在二線城市圈地運動中開發面積最大的一個項目。

　　陽光100不是國內最大的地產商，但肯定是富有特色的一家。

　　陽光100董事長易小迪是個恬淡達觀之人，嗜辣椒而又修佛學的他恪守“先勞后獲、先難后得”的為商之道，以平和達觀的良好心態處世、處事，在浮躁的商海中卻成了出奇制勝的法寶。他曾經與馮侖、潘石屹同在海南闖蕩房地產市場，到現在已經是洞穿世相。他說，即使是香港這樣成熟的

　　為控制資金成本，陽光100不愿意接受許多基金超過16%的回報率要求，他們需要的是有長期合作意愿、回報要求合理的合作者。從陽光100的拿地策略也可以看出易小迪的行事風格。易小迪借用《戒定慧》中所說，戒除你的欲望入定以后你的智慧才能打開。

　　先行卡位

　　回放陽光100在全國的布局也相當有意思，它在12個城市完成項目10個，還有8個項目在同時進行，土地儲備超過1000萬平米，足夠開發6-7年。這與許多赫赫有名的開發商在北京、上海等一線城市因競爭激烈、地價被抬得奇高，又受宏觀調控影響得不到銀行資金支持，無地開發，被迫從陸續進入二線城市搶單形成鮮明對比。

　　“陽光100沒有在北京、上海這樣的一線城市，通過土地一級市場拿到過地。主要有兩方面的原因，一是企業實力不夠，還有就是以前有些企業通過關系來拿地。”北京陽光100置業集團常務副總經理范小沖告訴《財經時報》。

　　陽光100目前在全國12個城市有項目開發，都是在二三線城市，從來沒有在北京、上海這樣的一線城市拿到過地。陽光100去年曾試圖在北京拿地，然而最終沒有結果。 “二三線城市容量畢竟有限，北京是首都，2008年又要開奧運，地位、作用和價值會不斷提升。”范小沖這樣回答記者。 范小沖透露說，拿地這里面的關系比較復雜，以前有很多企業通過一級市場私底下就把地拿走了，不過現在土地一級開發正在逐步的市場化。

　　所謂土地一級開發，是指按照城市規劃、城市功能定位和經濟發展要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規劃設計、地上及地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發行為。 曾有多家企業負責人表示，對開發企業來說，除了參與土地一級開發有一定的利潤外，也是企業曲線拿地的一種方式。

　　“很多地產企業參與土地一級開發，最終目的還是二級市場。”范小沖告訴記者，“陽光100很少參與這種一級市場開發，目前我們的很多項目都是收購或轉讓來的。”

　　范小沖解釋說，雖然一級開發完成后，土地仍會拿到二級市場進行正常的“招拍掛”，但是，由于一些開發商參與了前期的工作，相當清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據絕對優勢。 為了找到合適的土地，這個起源于外地，雖已將總部搬到北京，但公司業務專注于開發、蓋房的地產公司，曾不得不在地產網站上大做廣告。范小沖表示，發布廣告尋地是一個無奈之舉，因為此前公司花費兩年時間都沒找到合適的土地。“拿地不是我們的長處。”范小沖說，公司內部甚至沒有設置其他大多數房地產公司都有的專門負責拿地的人員。

　　合作伙伴

　　易小迪說，陽光100的錢來自戰略合作伙伴，在每個地方的項目都是跟這些戰略伙伴合作的。比如在濟南項目引入山東兗礦集團，在南寧項目引入清華誠志等。

　　范小沖解釋，目前并不是所有項目都是采用這種合作方式的，各地的合作方式是有些不同的。

　　在發展初期，陽光100和各地的投資方合作時，有些項目是由投資方來控股，但現在就不同了，現在所有項目都是要由陽光100來統一管理。

　　這種模式一般是簽定協議，然后由董事會來定目標、原則、業務，采用垂直管理。而各方分成也是根據協議按股權來進行的。

　　和SOHO中國的合作就是其采用的模式之一。他表示，SOHO中國具有大型城市項目運作的經驗，而目前SOHO中國土地儲備少，如果通過招拍掛、拆遷過程來拿地，需要一個很長的時間，所以潘石屹也愿意和陽光100合作開發項目。

　　有觀點認為，傳統住宅開發商遭遇宏觀調整后，貸款和拿地日益艱難，這將導致商業和工業地產等以租金為主要收益的房產開發項目迎來一輪投資熱潮。而到目前為止，陽光100還是專注做住宅房地產，“因為陽光100擅長這個。”

　　到目前為止，陽光100基本上只進入二三線城市，且只做兩種產品：國際新城系列，即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤；以及城市廣場系列，即城市中心大型建筑綜合體。陽光100始終固守簡樸的理念，竭力為新興的白領和中產階層營造在夸富的