拿地是一種互惠游戲

http://whmsebhyy.com 2006年05月07日 14:11 財經時報

　　□本報見習記者莫小勇

　　北京市土地一級開發市場招標規范再次被提上日程。據了解，北京市土地一級開發招投標政策已經獲得北京市國土資源局內部審批通過，目前正報經北京市主要領導審閱批準。

　　事實上，對土地一級開發進行招標，早在幾年前已明確。

　　2002年12月，《北京市土地一級開發管理暫行辦法》的發布，就明確規定經由市區政府批準的土地一級開發項目，都由土地儲備中心采取公開招標的方式確定一級開發單位，開發商不能再介入這一領域。

　　然而，招標至今沒能普遍實現。相反，有許多企業通過進入土地一級開發市場，“曲線”拿地，進而成為二級土地

　　對土地一級開發的利潤也一直是個爭論的焦點。

　　“一級土地開發本來是要由政府來做的，但由于牽涉到土地拆遷等敏感問題，一般委托企業來做，而這樣企業和政府就會達成默契。”京漢集團總裁助理董海斌向《財經時報》表示，“在某種程度上企業是在為政府做事，當然在二級招拍掛的時候，在標的的設定上雙方就可能達成一致。”

　　進行土地一級開發的結果，便是要使“生地”成為“熟地”，讓開發商不再承擔與商品房建設無關的涉及土地開發及基礎設施建設的工作。

　　曾有地產企業內部人士對外宣稱，目前北京市一級土地市場開發的利潤在8%左右。然而知情人士透露，這只是一個公開的數據，實際的利潤遠不止于此。

　　有業內人士甚至直接指出，通過虛高成本就可以增加一級開發商的利潤。

　　該人士認為，由于目前缺乏市場監管的機制，只需要在做報表時將成本抬高，利潤自然也就上去了。并且目前土地一級開發成本和二級市場價格之間產生的差額收益，由政府和開發商協議分成，這些都為一級開發商預留了很大的利潤空間。

　　然而，董海斌則認為，土地一級開發，即把“生地”變成“熟地”，這其中的利潤其實是很薄的。他解釋說，土地一級開發完成后，要由土地儲備中心來估價收回，而這個估價是非常保守的。

　　他表示，也正是因為一級土地開發商利潤微薄，如果再得不到二級土地開發權，就會影響企業的積極性。他還給記者舉例說明，前一段時間，國內排名前列的某大型地產企業做了土地一級開發，該地塊準備在二級市場招拍掛時，“區政府就幫忙打個招呼，說某某一級土地開發就幫了我們的忙，不用再進行二級市場的招拍掛了，地讓它拿去吧”。

　　在國外，地產商和房產商是分開的，地產商通常需要有大手筆資金做投入，

房地產商則不需要。而中國兩者合一的產業特質，才造成了目前房地產開發商曲線拿地的現象。

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