廣州商用物業(yè)空置五成 沉淀30億

　　王昊

　　前言

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。建設(shè)部于日前下發(fā)緊急通知，要求包括廣州、深圳在內(nèi)的全國40個(gè)城市的有

關(guān)部門提供商品房供應(yīng)和空置情況有關(guān)數(shù)據(jù)。關(guān)于商品房空置率的爭論引發(fā)全社會(huì)關(guān)注。

　　而由廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)課題研究組剛剛發(fā)布的《廣州空置商品房研究報(bào)告》，作出了2005年“廣州商品房空置率降至歷史低位、商品住宅控制情況尚屬合理”的分析結(jié)論。

　　商品房空置率逐年下降

　　據(jù)《報(bào)告》主筆之一、廣州市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處處長沈妙芬介紹，這份廣州首次系統(tǒng)分析商品房空置情況的報(bào)告，數(shù)據(jù)全部來源于統(tǒng)計(jì)部門的權(quán)威統(tǒng)計(jì)，從1998年至2005年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均極為完整。換句話說，廣州市有關(guān)部門上報(bào)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，將不會(huì)與這一《報(bào)告》的內(nèi)容有很大出入。

　　該《報(bào)告》顯示，廣州截至2005年底商品房空置面積為563萬平方米，空置率為19%。從歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2001年廣州市商品房的空置率最高，為24.2%；隨后逐年下降，2005年的空置率比最低的2004年略微增長了0.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這份《報(bào)告》為廣州樓市傳遞了及時(shí)正面的訊息:廣州大多數(shù)空置房為空置時(shí)間在1年以內(nèi)的“待銷商品房”，其中待銷的商品住宅占住宅總空置量的71.9%，市場供求總量與供求結(jié)構(gòu)保持“動(dòng)態(tài)均衡”。

　　住宅空置率10%接近合理

　　《廣州市空置商品房研究報(bào)告》所依據(jù)的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是:一定規(guī)模的待銷空置房對(duì)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展完全必要，有助于抑制房價(jià)的不正常上漲、為消費(fèi)者提供選擇余地以及應(yīng)對(duì)潛在需求起到“蓄水池”的作用。《報(bào)告》提出，房屋空置率在10%應(yīng)視為合理水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州商品住宅空置面積254萬平方米，住宅空置率為10.8%。

　　廣州近年來市民收入水平持續(xù)增長，在銀行利率低、投資渠道少以及物價(jià)上漲等因素促使下，近兩年廣州商品住宅需求持續(xù)旺盛；反觀住宅供應(yīng)量卻在宏觀調(diào)控等因素的制約下有所萎縮，商品房竣工面積從2003年起逐年回落，住宅空置總量呈現(xiàn)逐步減少的態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州2004年住宅空置面積282.33萬平方米，2005年降至254.45萬平方米，降幅為4.7%。主要空置住宅集中在番禺、天河、海珠等主力供給區(qū)域，而位于城市周邊的三四級(jí)路段住宅空置量是中心城區(qū)的兩倍，別墅和高檔公寓的空置量約甲≌�空置面积的三成份额，经济室暶氛n拗拖�和积褱夏情况�?BR>　　

　　商用物業(yè)是空置“重災(zāi)區(qū)”

　　在對(duì)商品住宅空置率持樂觀態(tài)度的同時(shí)，該《報(bào)告》也明確指出“高空置率主要集中在辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他房屋”，并指出辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他房屋(工業(yè)廠房、停車場、別墅)等空置率分別為45%、58.8%和45.2%。數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州辦公樓空置量41.97萬平方米，而商業(yè)營業(yè)用房的空置量高達(dá)151.43萬平方米，占空置房總量的26.9%。

　　《報(bào)告》指出辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的非正常空置情況十分突出，有超過50%屬于空置時(shí)間在1年以上的滯銷、積壓空置房。商用物業(yè)的空置規(guī)模已達(dá)179.04萬平方米；若按三類房屋的平均工程造價(jià)1722元/平方米計(jì)算，沉淀資金將超過30億元，可能會(huì)對(duì)全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響。

　　合富輝煌市場部首席分析師黎文江表示，商用物業(yè)空置率達(dá)五成將是一個(gè)極其嚴(yán)重的問題。記者連日來在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，廣州商鋪空置主要存在于非繁華地段的商場、商品房社區(qū)，臨街商鋪和專業(yè)市場鋪的空置率較低。

　　寫字樓方面，《報(bào)告》顯示2005年中心城區(qū)一級(jí)路段的寫字樓空置16.77萬平方米，同比增長8.7%。隨著廣州未來4年將有逾200萬平方米的寫字樓投放市場，寫字樓仍將會(huì)面臨強(qiáng)大的消化壓力。

　　爭論焦點(diǎn)

　　是“不夠住”還是“不夠炒”？

　　商品房空置數(shù)據(jù)的下降說明廣州市場處于供不應(yīng)求的狀況，廣州首次公開商品房空置數(shù)據(jù)再度令房地產(chǎn)市場的爭論趨于實(shí)際。廣東省政府參事、廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院院長潘蜀建表示，目前政府急需了解的是，現(xiàn)在究竟有多少需求是投資與投機(jī)性購房？如何認(rèn)定市場上自住性購房占絕對(duì)比例？最為關(guān)鍵的是，《報(bào)告》得出的“總體價(jià)格水平仍居理性區(qū)間”的結(jié)論是否與公眾的觀點(diǎn)一致？

　　合富輝煌集團(tuán)副總經(jīng)理黎振偉也認(rèn)為，不能單靠較低的空置率數(shù)據(jù)就得出“房子不夠賣”的結(jié)論，卻沒有分析究竟有多少房屋真正在使用。黎振偉表示，香港“八萬五建屋計(jì)劃”的教訓(xùn)說明，空置率所反映的可能不僅是“夠不夠住”，也有可能是“夠不夠炒”，單憑空置率還很難得出樓市是否健康的結(jié)論。

　　專家觀點(diǎn)

　　“尾房超市”值得借鑒

　　254萬平方米的住宅空置量是什么概念？按2005年廣州商品房實(shí)際銷售面積753萬平方米計(jì)，即便是在沒有新建商品房供應(yīng)的情況下，這部分空置房也足足夠消費(fèi)者買4個(gè)月。如果按照每套住房100平方米計(jì)算，這2.5萬套的供應(yīng)量可以解決一大批人的住房需求。部分專家為解決商品房空置率和市民的住房需求提供了參考建議。

　　廣東省政府參事潘蜀建提出，廣州能否像北京那樣，專門為尾房搞一個(gè)展銷會(huì)。“中介機(jī)構(gòu)組織，開發(fā)商再包裝一下，政府再提供些便利措施，將這幾百萬平方米的空置房強(qiáng)勢(shì)退出”，潘蜀建認(rèn)為，“尾房超市”的方式對(duì)政府、發(fā)展商和消費(fèi)者各方都有利。

　　暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、市房協(xié)專家委員會(huì)委員周治平則認(rèn)為，政府應(yīng)該先解決商品房空置，再控制開發(fā)商拿地和新建開發(fā)的問題。他表示，如果發(fā)展商開發(fā)的房子賣掉一半就能夠回本，自然會(huì)出現(xiàn)部分商品房的空置。因此不妨繼續(xù)通過控制開發(fā)量等調(diào)控手段，促使發(fā)展商盡可能把空置的房子賣掉。

　　合富輝煌市場部首席分析師黎文江表示，就廣州市民的購買力而言，消化這254萬平方米的空置住宅只是時(shí)間問題，而存量商品房的空置情況才能真正反映目前商品房的供需結(jié)構(gòu)和價(jià)格水平。目前購買商品房的人群已經(jīng)明顯呈現(xiàn)“階梯化”，二次以上置業(yè)逐漸占據(jù)一手商品房購買群體的主流，買不到房的中低收入者應(yīng)該更關(guān)注二手房的空置情況。

　　鏈接

　　全國商品房空置率:1%還是26%？

　　進(jìn)入今年以來，各大城市的公眾頻頻發(fā)出“買不起房”甚至“買不到房”的困惑。同時(shí)，有更多的人開始對(duì)住房空置率和利用率的真實(shí)性產(chǎn)生質(zhì)疑。在中央高層，關(guān)于我國商品房空置率究竟是“不到1%”，還是“26%”也存在極大爭議。

　　如何用真實(shí)的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)去制定對(duì)市場真正有益的決策？廣東省政府參事、廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院院長潘蜀建不無遺憾地表示，目前

　　合富輝煌集團(tuán)副總經(jīng)理黎振偉表示，商品房空置率一直以來都是非常敏感并且極難有精確統(tǒng)計(jì)的一項(xiàng)指標(biāo)，關(guān)于商品房空置率的數(shù)據(jù)爭議是由于各方對(duì)空置率的概念理解不同，因此計(jì)算方式存在較大差異。

　　據(jù)他介紹，按照國際通行的算法，空置率是指報(bào)告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場全部存量房地產(chǎn)(包括報(bào)告期新增量)的比率。由于我國新增商品房數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及存量房改房。按照這種算法，全國大部分城市的房屋空置率都將處于一個(gè)極低的水平，空置率甚至可能還不到1%。

　　而根據(jù)國家現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度，我國目前使用的空置率計(jì)算方法則是，用累計(jì)到報(bào)告期的商品房空置面積去除以近三年商品房竣工面積之和，不考慮存量商品房和總量更大的公房。以易憲榮為代表的一些專家認(rèn)為，用這種算法得出的空置率才能反映目前商品房的真實(shí)狀況——換句話說，國內(nèi)商品房空置率很有可能遠(yuǎn)超10%的“警戒線”，甚至達(dá)到某些媒體所報(bào)道的“26%”。

　　一些專家對(duì)建設(shè)部連日來要求徹查商品房空置數(shù)據(jù)的動(dòng)作作出大膽猜測:這是否會(huì)成為政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新一輪地產(chǎn)調(diào)控的前奏？是否是為了避免再次出現(xiàn)“上海感冒，全國吃藥”的情況，而根據(jù)各地商品房空置情況“對(duì)癥下藥”？