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中國企業海外最大房地產項目揭開神秘面紗
★《中國經濟周刊》記者 唐韻 ★特約記者 熊一峰 王若景/上海、圣彼得堡報道
3月25日，總投資13.46億美元的“波羅的海明珠”在俄羅斯圣彼得堡芬蘭灣畔正式開工。
這個由上海實業集團聯合百聯集團、錦江國際集團、綠地集團等上海產業巨頭共同投資、建設的項目，建筑使用面積達143萬平方米,成為有史以來中國企業在海外最大的房地產投資項目。
面對這顆即將升起的“明珠”，圣彼得堡政府駐上海代表處一位負責人對《中國經濟周刊》表示了樂觀態度，“中國盡管成為俄羅斯第四大貿易伙伴，但與貿易快速發展不相協調的是，雙邊相互投資額卻一直低迷不振，依然依靠中小企業和‘倒爺’從事民間貿易，大型企業和項目卻在俄羅斯扎不下根。”而“波羅的海明珠”項目可以改變這種現狀。
不過，對于此中國投資項目，圣彼得堡也有人持懷疑和質疑態度：“我們擔心中國投資者能否完成投資，”一位圣彼得堡本地商人向《中國經濟周刊》表示憂慮，他還擔心，項目建成后會有大批的中國移民涌入，“對圣彼得堡造成不良影響”。
“明珠”中國造：
四巨頭跨行業聯手建“中國城”
“我認為‘波羅的海明珠’成功的機會是非常高的。”上海實業(集團)有限公司(下稱“上實集團”)董事長蔡來興向《中國經濟周刊》表示，盡管這個項目有不少的困難和風險，但他們依然滿懷信心。
3月22日，在北京舉行的中俄經濟工商界高峰論壇上演講時，蔡來興就曾透露，預計到今年底，“波羅的海明珠”項目中的大型會所部分將首先建成并開業；而到明年，彼得公路北側的四幢建筑物、廣場及部分住宅樓將相繼建成，并將在“波羅的海明珠”內舉辦國際冰雕節和“中國年”大型活動。
這是蔡來興首次向公眾揭開“波羅的海明珠”的神秘面紗。
“波羅的海明珠”項目最早始于2003年7月，當時上實集團提出了這一項目設想，并得到圣彼得堡市政府的積極回應；2004年6月28日，上實集團、圣彼得堡對外關系和旅游委在俄羅斯舉行了合作備忘錄簽字儀式，上海市副市長周禹鵬和圣彼得堡市副市長瑪爾強諾夫出席簽字儀式；2004年9月27日，上實集團直屬企業上海實業發展有限公司(下稱“上實發展”滬市代碼600748)召開董事會，審議并通過了投資俄羅斯圣彼得堡綜合社區項目的議案。
不過，對于國內企業而言，開拓如此龐大的海外地產項目，單打獨斗決非易事。
2004年9月28日，上實集團、百聯集團、錦江國際集團、上海綠地集團、上海工業歐亞發展中心等共同出資組建了上海海外聯合投資股份有限公司，共同開發“波羅的海明珠”。
作為該項目發起者的上實集團，1981年7月在香港注冊，1996年組建上實控股在香港上市，1997年與各海外公司大聯合形成跨國經營網絡。經過20多年的發展，集團規模不斷擴大，綜合實力明顯增強，總資產由成立之初的2億港元，發展到現在的近500億港元，并成為上海在海外規模最大、實力最強的綜合性企業集團。
而百聯集團是中國最大的零售企業；錦江國際集團以酒店、餐飲服務、旅游客運業為核心產業；上海綠地集團則是上海最大的房地產開發企業。四方的聯手，標志著上海本地的房地產、零售和旅游幾大行業巨頭，發揮行業間的相互依賴性和協同性，一起走出國門。
“對于多方合作組建的上海海外聯合投資股份有限公司，我們確立的定位是希望成為一個‘集成商’，即具有信息、技術、管理、人才、資金這樣一個全方位優勢的大財團。”蔡來興在接受媒體采訪時曾如此表態。
3月21日下午，中俄兩國元首在北京人民大會堂出席了兩國外交、投資等領域合作文件的簽字儀式，共同見證了“波羅的海明珠”項目貸款協議的簽約。同時，中國進出口銀行向“波羅的海明珠”提供了為期8年的5億美元貸款。
似乎萬事俱備，但在異國搭建如此大規模的“中國城”，依然有諸多不確定因素。
“明珠”磨礪：
法律條文差異和當地輿論質疑
“波羅的海明珠”并非中國企業在俄羅斯的第一個投資項目。1999年在莫斯科開業的中國天客隆商場，不到三年就倒閉了；而另一個本來雄心勃勃要建成具國際影響力的中國商品批銷基地、中國財政撥款投資6千萬美元建設的莫斯科友誼商城，最終也落得靠批租門面靠銷售非中國貨賴以生存的境地。
先行者留下的坎坷車轍，似乎也預示著“波羅的海明珠”項目前行之路的不平坦。
2005年4月，投資方與圣彼得堡市就包括土地價格等在內的商務談判達成框架協議。投資方完成了市場調研、產品定位、可行性研究、規劃概念和總體策劃等工作，并獲得中國中央政府、上海市政府在立項方面的批準。
但隨后的的協議談判進程，波瀾突現。
“該項目的法律事務相當復雜，根據俄羅斯聯邦法律，如果租賃合同期限超過5年，出租人則不能對承租人的權利作出限制，因此，當地政府為了取得對該項目用地使用的監督管理權，堅持要求建設用地租賃合同期限為5年�！鄙虾６魏投温蓭熓聞账匣锶嗣貢鴮Α吨袊洕芸方榻B說，作為該項目的國際律師團成員，段和段律師事務所參與了全程法律服務。
中方律師在經過調查后據理力爭：“波羅的海明珠”項目投資額巨大，在5年內完成建設基本不可能。而且這么大的項目在5年內投放市場必將對當地房地產市場產生沖擊。
在充分的理由面前，圣彼得堡方面終于同意該項目租賃合同期限在5年以上，使中國企業在項目土地的使用上取得了較大的自由權，減少了可能被不當干涉的風險。
當然，難題不止于此。《中國經濟周刊》在圣彼得堡的實地調查中了解到，“波羅的海明珠”項目所在區域原是一塊荒地和低洼地，需要在海邊筑堤、填土、疏浚運河、埋移高壓線。此外，該地塊上沒有通水、電、氣。在中國，類似的大規模重建開發都是由政府主導的，而在俄羅斯則由開發商先期做好，工程難度可想而知。
2005年下半年項目奠基前，喜訊終于傳來，在當地政府促動之下，圣彼得堡的水資源以及電力公司逐步開始了該地區的基礎設施建設。
最終，2005年5月中旬，圣彼得堡市長與上海海外聯合投資股份有限公司簽署了關于圣彼得堡“波羅的海明珠”項目的土地租賃合同，項目正式進入實施階段。
但風波又起，圣彼得堡市內輿論此時出現了不和諧的聲音：抗議者稱，這個“中國城”將會導致大量的中國移民，對圣彼得堡的經濟和社會造成沖擊。
為了消除市民對項目的誤解，圣彼得堡市市長瑪特維延科在接受當地媒體采訪時強調，“波羅的海明珠”項目將為3.5萬俄羅斯人提供一流住房，創造大量就業，“‘波羅的海明珠項目’適合圣彼得堡的現狀。如現在日本積極地在歐洲投資，但誰也沒有因此提出日本移民的危險�！�
圣彼得堡市建筑研究與設計院院長謝爾蓋·尼吉金也表示，“波羅的海明珠”建筑綜合體將為圣彼得堡市旅游、觀光和餐飲等領域的發展提供有利條件，將使圣彼得堡市更加具有吸引外來投資的“硬件”。
“明珠”投資新思路：
中國人投資的“外國城”
3月22日，普京總統訪華期間，中俄兩國領導人提出了在2010年使中俄貿易額增長到600億美元的宏偉目標，而逐步實現中俄雙邊貿易“重心”由民間貿易向生產合作、相互投資、聯合研發先進技術的轉變，是兩國當前需優先解決的任務。于此同時，“波羅的海明珠”項目也正式得到了5億美元的貸款。
此前，“雖然中國成為俄羅斯第四大貿易伙伴，但與貿易快速發展不相協調的是，雙邊相互投資額卻一直低迷不振，依然靠中小企業和‘倒爺’從事民間貿易，大型企業和項目硬是在俄羅斯扎不下根，這是過去中國企業對俄羅斯這塊沃土的復雜感受�！鄙虾｜S浦路53號海灣大廈里，圣彼得堡政府駐上海代表處一位負責人對《中國經濟周刊》分析說。
而在波羅的海明珠項目的投資中，上實集團發揮了集成商的作用，改變了以往“中國人建設，中國人使用”的單純投資思維。
“波羅的海明珠”的建設思路并不是中國式的，而是以俄羅斯人的審美觀和生活方式來主導。這座“中國城”，事實上，應當說是“中國人投資建設的外國城�！辈虂砼d告訴《中國經濟周刊》，圣彼得堡是個非常傳統的、文明的、文化底蘊豐厚的城市，但它在國際化和現代化功能方面仍有待進一步完善和發展，“‘明珠’項目在這方面將會是重要的補充�！�
“我們是在比較短的時間里，在全球范圍內把各種要素整合起來，使其達到最高的效益。”蔡來興介紹說，“波羅的海明珠”項目請來了世界頂級的管理公司做規劃設計；所有的談判都是由國際律師團按國際規范來做，接下來會是施工管理，五大集團的人才大量進入�！斑@樣實際上就把國內的大企業的優勢整合起來了。”
“其實，市場風險、政策風險和社會風險，在任何一個地方都存在。”蔡來興樂觀表示，作為投資者和建設者，他們對于“波羅的海明珠”項目充滿信心。
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