銀行房貸政策松綁 不少購(gòu)房者仍然在持幣觀望

　　本報(bào)記者 艾米

　　“現(xiàn)在，個(gè)人房貸按揭市場(chǎng)幾乎成了各大商業(yè)銀行的‘新產(chǎn)品展銷會(huì)’，雙周供、固定利率貸款、直貸式貸款、接力貸款、寬限期房貸……”在北京某機(jī)關(guān)供職的彭先生一口氣就向記者道出了近十種房貸按揭新品。

　　在急于買房的彭先生看來(lái)，上述房貸按揭新品種的出現(xiàn)，表明銀行早就有了松動(dòng)房貸的打算。近期彭先生轉(zhuǎn)遍了北京春季房展會(huì)，幾乎看完了大半個(gè)京城的新樓盤。雖然在與樓盤銷售人員接觸時(shí)，他發(fā)現(xiàn)，不論新房還是二手房，也不論第一套房還是第二、三套房，銀行一律都抬高放貸成數(shù)、降低利率，擺出一副“盡量為顧客著想的”架勢(shì)，但彭先生還是很難在東四環(huán)附近找到適合自己價(jià)位的房子。

　　“連通州的房子都漲到5000多了，兩年之前比這位置好、交通方便的房子才3000多一點(diǎn)。”彭先生抱怨道。

　　房貸政策松綁

　　種種跡象顯示，為了挽回去年房貸業(yè)務(wù)下滑的頹勢(shì)，國(guó)內(nèi)各主要商業(yè)銀行都紛紛著力加大房貸業(yè)務(wù)的投放力度，對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款與開(kāi)發(fā)商貸款實(shí)行諸多的優(yōu)惠政策。

　　4月中旬，農(nóng)總行副行長(zhǎng)楊琨在該行2006年房地產(chǎn)信貸工作會(huì)議高調(diào)宣稱，農(nóng)行將從五個(gè)方面力推房貸業(yè)務(wù)：明確房貸投入政策，優(yōu)化房貸結(jié)構(gòu)，堅(jiān)定不移地執(zhí)行優(yōu)質(zhì)客戶重點(diǎn)扶持與低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)先發(fā)展的政策；提升營(yíng)銷與管理層次，打造新型營(yíng)銷體系；為搶占市場(chǎng)先機(jī)，要加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新，即產(chǎn)品、服務(wù)、制度等方面的創(chuàng)新；盡快建立和完善激勵(lì)機(jī)制、加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，并出臺(tái)個(gè)人住房貸款優(yōu)惠政策等一系列措施；要采取嚴(yán)格貸款準(zhǔn)入、改進(jìn)授權(quán)管理、加快個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)審查。

　　此前，該行發(fā)文，已在北京、上海、廣州、深圳、杭州等7個(gè)城市開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。這意味著個(gè)人或企業(yè)可將名下的寫(xiě)字樓、商鋪等商用房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，也可在購(gòu)置這些物業(yè)時(shí)辦理按揭貸款。現(xiàn)在農(nóng)行相關(guān)分行正抓緊制訂商鋪貸款以及商鋪抵押貸款的具體細(xì)則，如貸款申請(qǐng)條件及準(zhǔn)入門檻、首付成數(shù)、貸款利率等。

　　無(wú)獨(dú)有偶，工總行在制定今年行內(nèi)“消費(fèi)信貸管理辦法”時(shí)，也提到要加大房貸業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)工作。該行消費(fèi)信貸管理部負(fù)責(zé)人季愛(ài)東告訴記者，“每年這個(gè)時(shí)候通常是北京新盤放量的起點(diǎn)，價(jià)位還在不斷攀升，房貸作為銀行的一塊重要利潤(rùn)來(lái)源其潛力還很大，況且其資產(chǎn)質(zhì)量一直都很好，尤其是個(gè)人住房按揭在工行不良率還不到2%。”因此，下一步工行會(huì)適當(dāng)考慮提高個(gè)人貸款成數(shù)、對(duì)一些優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行優(yōu)惠貸款利率；而開(kāi)發(fā)商貸款方面，工行也會(huì)在不違背監(jiān)管政策的前提下，突破一些限制。

　　作為房貸業(yè)務(wù)“先行者”，建行自然也不甘人后。日前，建行率先在上海分行推出了“個(gè)貸通”業(yè)務(wù)，其允許貸款授信額度可隨房產(chǎn)升值而追加，采取一次授信、多次循環(huán)使用貸款方式，最高貸款成數(shù)為8成。該行人士稱，如果客戶依據(jù)市場(chǎng)變化，認(rèn)為已抵押的房產(chǎn)升值，可向銀行申請(qǐng)，評(píng)估由銀行實(shí)施。假如銀行評(píng)估客戶抵押的房產(chǎn)由80萬(wàn)元升值為100萬(wàn)元，最高貸款額度也就由64萬(wàn)元升至80萬(wàn)元。更重要的是， 與其他商業(yè)銀行集中審批不同，建行的房貸審批權(quán)限在支行，房貸政策也相對(duì)靈活，不少支行的最高貸款成數(shù)也能在7成以上。

　　另一家國(guó)有商業(yè)銀行中行也推出了“八八政策”，對(duì)新房和房齡10年以內(nèi)的二手房，均執(zhí)行八成的最高貸款成數(shù)，貸款利率也享受9折優(yōu)惠，惟一的條件就是房?jī)r(jià)在400萬(wàn)元以下。此前，在中行只有購(gòu)買第一套商品房的客戶才可以得到八成房貸。

　　相對(duì)四大行而言，大多數(shù)股份制商業(yè)銀行的“手腳”似乎要放得更開(kāi)一些，不但在貸款成數(shù)、貸款期上“大做文章”，如對(duì)房貸執(zhí)行利率下滑10％的政策，而且主動(dòng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商為其大開(kāi)“綠燈”。

　　一位股份制銀行的房貸部負(fù)責(zé)人向記者表示，該行已放松一度讓銀行“遠(yuǎn)離”的商鋪、寫(xiě)字樓貸款，其全年房貸指標(biāo)的完成都基本上押在了商用貸款上，營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)3/4左右也都集中到商用房貸的拓展上。

　　房貸業(yè)務(wù)大幅下滑

　　在宏觀緊縮、房地產(chǎn)“泡沫論”喧囂塵上的大背景下，商業(yè)銀行為何要大力拓展房貸業(yè)務(wù)呢？

　　眾多銀行業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于去年以來(lái)，銀行信貸政策的收緊，再加上房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得一些銀行的的房貸業(yè)務(wù)量下滑到近幾年來(lái)的最低點(diǎn)。農(nóng)總行房貸部的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，自2000年農(nóng)總行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)量一直都在往上升，特別是二手房貸這一塊曾一度位居同行業(yè)“老大”的位置，但去年以后，各項(xiàng)業(yè)務(wù)都開(kāi)始下滑，而且幅度較大。這位負(fù)責(zé)人坦言，農(nóng)行推出的五項(xiàng)舉措，只是希望擴(kuò)大自己的房貸市場(chǎng)份額。尤其是房貸市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，當(dāng)然會(huì)提供更具有吸引力的房貸，來(lái)吸引客戶。“我們不做，別的行也會(huì)做，客戶也會(huì)跑過(guò)去。”

　　對(duì)此，工總行消費(fèi)信貸管理部負(fù)責(zé)人季愛(ài)東持有相同的看法。他認(rèn)為，眾銀行松綁房貸，房貸業(yè)務(wù)下滑是主因，更何況，各家銀行都十分看好這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而且定下了相當(dāng)高的增量指標(biāo)，但從第一季度的情況來(lái)看，各銀行的個(gè)人房貸余額仍在不斷流失，萬(wàn)般無(wú)奈之下，銀行只好放松政策。

　　某股份制商業(yè)銀行房貸部的一位人士估計(jì)，京滬兩地的房貸業(yè)務(wù)量去年至少下滑了30%以上，房貸余額也開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。來(lái)自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，中行的房貸余額從10月份開(kāi)始首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面，而上海銀行業(yè)的房貸余額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈縮水狀態(tài)，7-10月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)60多億。

　　很顯然，銀行為房貸“松綁是出于自身的考慮。據(jù)社科院金融所易憲容分析，一是目前銀行的存款太多，需要合理地流出；二是市場(chǎng)存量房較多，需要迅速消化，讓開(kāi)發(fā)商回籠資金，銀行這時(shí)候放開(kāi)個(gè)人房貸，是從刺激市場(chǎng)方面考慮的，也是幫助開(kāi)發(fā)商渡難關(guān)。

　　樓市波瀾不驚

　　與銀行大肆推出新的房貸政策相比，整個(gè)京滬樓市卻波瀾不驚，不少購(gòu)房者仍然在持幣觀望。

　　面對(duì)名目繁多的房貸新品，彭先生并沒(méi)有心動(dòng)，他認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)很不理性，他打算等等再說(shuō)。記者了解到，“雙周供”、“寬限期房貸”、“接力貸款”等新品種的推出并沒(méi)有給銀行帶來(lái)多少“真金白銀”，大多是叫好不叫座。

　　根據(jù)央行最近發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)意愿已連續(xù)三個(gè)季度下滑，今年一季度更是跌至歷史新低，同時(shí)，居民購(gòu)房意愿也跌至歷史新低。

　　“北京房市的成交量并沒(méi)有明顯上升。”建行北京分行房貸部一位不愿意透露姓名的人士判斷，就算整個(gè)銀行的房貸市場(chǎng)全面放開(kāi)，持幣觀望的人還是很多。從分行這幾個(gè)月的業(yè)務(wù)量來(lái)看，放寬政策并沒(méi)有對(duì)成交量起到什么明顯的拉動(dòng)作用。

　　這位人士分析說(shuō)，實(shí)際上銀行的房貸審核條件看似放寬了，但真正能夠享受到的客戶比例極小。而且，房貸的放寬對(duì)于成交量的影響不是很大。基本上自住購(gòu)房者的貸款成數(shù)一般集中在六成到七成。自住型購(gòu)房者對(duì)于銀行的依賴性并非想象中的那么高。

　　較之于北京，上海樓市的交易量雖小有回升，但仍然難挽下滑的趨勢(shì)。近兩個(gè)月，上海新房的成交量雖然持續(xù)有一定幅度的回升，但與新盤上市量的成倍增長(zhǎng)相比新盤的上市量還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量。

　　易憲容認(rèn)為，銀行松綁房貸并不能讓樓市走出觀望期。道理很簡(jiǎn)單，這是供給結(jié)構(gòu)性失衡、房?jī)r(jià)暴漲超出百姓購(gòu)買力的必然結(jié)果，房貸政策調(diào)整只是加速樓市調(diào)節(jié)的環(huán)境與外因。

　　目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有相應(yīng)的支付承受能力；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，則是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。也就是說(shuō)，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不能夠得到一定的調(diào)整，一直保持在高位運(yùn)行的話，要鼓勵(lì)民眾的住房消費(fèi)是極其困難的。

　　“貸款成數(shù)是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的最有利工具，商業(yè)銀行此舉有很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)下跌幅度較大，出現(xiàn)抵押不足，就會(huì)產(chǎn)生很多的