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記者 陸昀 20日北京報道
中國房地產TOP10研究組“2006中國房地產策劃代理百強企業研究報告近日出爐。該報告顯示，2005年，策劃代理行業整體處于高速增長期，企業代理能力提高，但市場競爭激烈，代理面積增速高于銷售面積增速，銷售率下降。策劃代理領頭企業規模優勢明顯，超大規模銷售額企業凸顯，涌現了一批優秀的綜合服務機構。同時，策劃代理百強企業納稅額逐
漸提高，社會價值逐步得到體現。
據了解，本次研究是在對“2005中國房地產策劃代理百強企業研究更新基礎上做出的。其中，增加了表現企業品牌價值及研發能力的指標，以策劃能力、銷售能力及發展能力三大指標體系綜合地反映了房地產策劃代理企業的實力。
策劃代理TOP10企業產生
策劃代理TOP10企業研究結果顯示，上海房屋銷售（集團）有限公司、世聯地產顧問（中國）有限公司、合富輝煌集團控股有限公司、上海天地行房地產營銷有限公司、北京偉業策略房地產投資顧問有限公司、上海同策房地產咨詢有限公司、上海策源置業顧問有限公司、上海富陽物業咨詢有限公司、凌峻地產（中國）有限公司及上海普潤房地產顧問有限公司的銷售額、銷售面積及銷售代理收入三項指標較其他百強企業具有明顯優勢，登上了2006中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業榜單。
該研究結果表明，百強企業2005年平均銷售額、銷售面積和銷售代理收入分別僅為TOP10企業的30．51％、38．84％和33．14％。策劃代理TOP10企業規模化優勢明顯，其企業銷售總額占百強企業銷售總額的32．78％，集中度較高。在領頭企業中，上海房屋銷售、世聯地產、合富輝煌、北京偉業由于在市場研究、營銷策劃、銷售代理、投資顧問等領域的突出表現而成為2006策劃代理最佳綜合服務機構。其4家企業銷售總額占百強企業銷售總額的19％，銷售面積占百強企業的銷售總面積的15％。
策劃代理規模不斷擴大
研究數據表明，2004年和2005年策劃代理百強企業平均代理面積為80．97萬平方米及168．86萬平方米，其增長率分別為51．06％和108．55％；2005年的平均住宅代理面積為138．81萬平方米，較2004年增長119．52％。總體上2005年代理面積有極高的增長率；從結構上看，住宅的代理面積增長率高于其他物業類型。另外，平均策劃面積的增長率分別為64．90％和113．35％。策劃代理百強企業業務擴展迅速，策劃代理行業整體處于業務高速增長期。
銷售能力增強銷售率下降
研究表明，策劃代理的銷售能力在增強，超大規模銷售額企業凸顯。2003年到2005年間策劃代理企業的銷售額分布發生了明顯的變化。銷售額在10億元以下的企業的比例明顯下降；銷售額60億元以上的企業比例明顯升高，2003－2005年占百強企業的比例分別為5％、8％和12％。但2005年，策劃代理面積較銷售面積有較高的增長幅度，兩者差距拉大，平均銷售率呈現下降的趨勢。
從區域市場來看，2005年，華東、華南和華北三個地區策劃代理企業的平均銷售率降幅有所擴大，其中，華東地區最為明顯，由2004年的84．06％下降至2005年的66．06％。
該研究報告認為，直接導致代理面積存量大量增加，銷售率下降，反映了國家宏觀調控與競爭加劇的影響。
策劃代理百強企業和策劃代理TOP10企業的銷售額與其他相關指標關系的研究表明：銷售規模較大的百強企業在注冊經紀人個數、已進入城市個數和研發投入上都在增加。2005年TOP10企業注冊經紀人個數為231人，平均已進入城市為31個、平均技術研發投入為554萬元，而百強企業2005年的這三個指標值分別為56人、12個和268萬元。目前大多數策劃代理企業對區域擴張均有較成熟考慮。在偉業顧問的戰略規劃中提到全國擴張戰略，認為城市擴張戰略不僅是為了爭取更大的市場占有率，同時也能避免區域市場的周期性波動產生的風險，從而獲得持續發展的動力。
同時由于競爭原因，單位面積的策劃收入也在下降。2004年和2005年兩年策劃收入的增長率分別為44．31％和42．33％。
TOP10企業業務覆蓋力強
該研究顯示，TOP10企業在技術研發投入和已進入城市個數具有明顯優勢，2005年百強企業與TOP10企業的平均技術研發投入比例為48．42％，平均已進入城市個數比例為40．02％。
其表現在華東地區，2005年，TOP10企業平均簽約代理面積284．58萬平方米，平均銷售面積74．10萬平方米，平均銷售額67．96億元，分別超出百強企業平均水平68．54％、34．42％和115．70％。華東TOP10企業2005年平均代理收入達1．34億元，較百強企業超出117．85％。華東地區TOP10企業代理非住宅類物業比例明顯高于非TOP10百強企業。
華北地區TOP10企業2005年平均簽約代理面積156．90萬平方米，平均銷售面積71．98萬平方米，平均銷售額48．46億元。由于華北區域，尤其是北京市場激烈的競爭，華北地區TOP10企業策劃業務平均規模偏小，尚未形成“巨無霸型企業。
華南地區TOP10企業2005年實現銷售總額717．8億元，占百強企業完成總額的22．78％，占全國商品房銷售總額的0．54％，高于華東、華北地區。其中合富輝煌和世聯地產的銷售額均過百億，而深圳德思勤、凌峻地產銷售額也超過了50億元。華南地區TOP10企業平均銷售率79．87％，超過百強平均水平4．68個百分點，其中深圳眾廈實業、英聯國際、世聯地產、合富輝煌五家企業的銷售率達到90％以上。從增長能力看，華南地區TOP10企業2005年新開分公司3．6個，新進城市9．5個，均大幅高于華東、華北區域；而與2004年2．33個新開分公司、8．25個新進城市相比，擴張速度明顯加快，華南TOP10企業急劇擴張之勢可見一斑。
研發投入策劃能力提高
研究數據顯示，策劃代理百強企業近兩年研發投入的增長率均在100％左右。2004年和2005年技術研發投入的增長率分別為105．95％和99．30％，平均每年都新增加2個分公司，平均每年新進入4個城市。企業在區域擴展的同時也將在各城市建立起自已的企業品牌價值。為進一步的擴張打下基礎。
而TOP10企業的策劃研發能力突出，提高策劃能力成為TOP10企業的重要目標。據顯示，策劃代理TOP10在注冊經紀人個數、策劃收入和策劃面積上較百強企業優勢明顯。百強企業的平均注冊經紀人個數僅為TOP10企業的24．14％，而年策劃收入僅為TOP10企業的28．11％。
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