國際游資加籌中國樓市 從商業地產轉入住宅市場

　　本報記者 張立偉

　　北京報道

　　如彌漫京城的沙塵暴一樣，外資正在這個春天迅猛地撲向中國房地產市場。

　　“最近連續有三個中東國家的投資者來和我們洽談合作，想投資中國的房地產，”北京首創集團投資銀行部總經理汪洪對記者說，“原先從來沒有進入中國的歐美基金也開始大量出現。”

　　遠在香港的摩根士丹利的著名分析師謝國忠也感受到同樣的熱度，“過去很多基金并不投資中國房地產，但是，最近他們所談的業務越來越多地跟中國房地產有關”。

　　與此同時，宏觀調控一年之后，中國樓市價格近期出現加速上行的趨勢。數據顯示，今年一季度北京住宅產品的平均銷售價格為7168元/平方米，同比上漲約15%，廣州房價環比上漲14%，而受調控影響最大的上海市場也開始回暖。

　　“對于外資進入房地產肯定要防，要建立預警措施。他們對落實宏觀調控政策有很大影響。”建設部政策研究中心副主任王玨林對此不無擔憂，“中國歡迎外資，但是房地產業比較特殊，正好處于規范調整期，市場太旺，外資可能增加一些麻煩。”

　　外資規模之謎

　　4月12日，摩根士丹利資產服務咨詢(中國)有限公司上海分公司正式成立。按照計劃，摩根士丹利今年將在此前15億美元的基礎上，追加30億美元用于投資中國房地產，新的公司將為其在中國的房地產投資服務。

　　這家美國公司的房地產基金，2003年7月作為第一家海外基金率先進入上海房地產業，并在短期內獲得了超過預期30%的收益。

　　此后，曾經謹慎的海外基金，開始越來越多地出現在上海黃浦江兩岸。高盛、麥格理銀行、荷蘭國際集團ING、美國雷曼兄弟、羅斯福基金、洛克菲勒基金等魚貫而入。

　　究竟有多少外資進入中國房地產市場，相關政府部門沒有人知道具體規模。去年盛陽地產基金戰略中心發布《2005中國外資地產基金生態報告》認為，地產調控新政期間，海外資本在中國房地產的投資超過150億美元，并以每年三倍以上的速度增長。

　　“海外基金大宗的投資，一個要超過10億元人民幣，一年至少成功20-30個，那就是200億-300億人民幣的規模，這代表了一個趨勢。”汪洪推測說。如今，上百只海外基金云集上海、北京等地已經成為業內共識。

　　“來自歐美和香港、新加坡等地的境外來華投資房地產的主要有兩種類型。”汪洪告訴記者，一種是境外房地產開發商，一般是開發具體項目而不是購買項目。另一種就是金融投資者。

　　宏觀調控后，中國商業銀行對房地產企業貸款實施了嚴苛的約束。“大部分企業因無法貸款而支撐不住，外資趁機而入，以極高的成本提供資金，”汪洪透露，“雙方簽訂秘密協議，外資要求回報率至少20%。”

　　“他們會選擇最好的公司的最好的項目，這樣風險小，一般不會出現意外。這就導致了大公司淘汰中小公司，而大公司則為外資打工。”裕匯投資的一位經理說。

　　“外資有多大規模，什么渠道進入，對中國有什么影響，未來有什么趨勢，針對這些應該采取什么措施，是政府比較關注的問題，但是現在還沒有答案，”王玨林說，“政府比較擔憂。”

　　從商業地產轉入住宅市場

　　與上一波投資熱潮相比，一個明顯的變化是，外資正在由商業地產殺入中國住宅市場。

　　“國外基金已經在商業地產淘過一遍金，”汪洪說，“開始時，海外基金多是購買出租型物業，比如酒店、寫字樓、商場等，不是他們喜歡商業地產，而是國外基金不愿進入具有高風險的領域，要尋找有現金流的項目，而商業地產正好滿足現金流的要求。”

　　一位要求匿名的海外基金代理人告訴記者。2005年全年,北京有8個大單成交,其中凱德置地、摩根士丹利、美林銀行、三星集團等的出手主要集中于CBD區域的頂級商業項目。

　　而現在，外資正全面出擊殺入中國的住宅市場。最近一個公開的例子是，1月23日，瑞士瑞信房地產私人股本部出資6億元與北京天鴻房地產公司合作，共同開發團結湖高檔住宅項目。

　　記者獲得的一份海外基金不久前召開的內部研討會資料顯示，凱雷投資公司正在與中國本土開發商聯系，試圖建立本土品牌。高力國際認為，中國住宅市場，如果能夠找到很好的本地伙伴，“是一個很好的賺錢渠道”。GROSVENOR亞洲基金則正在關注中國的舊城改造。參加會議的一位中國經理告訴記者，“海外基金正在尋找中國本土的優秀開發商作為進入住宅市場的代理人。”

　　“目前虧損嚴重的商業地產風險最大，金融風險也最大，”王玨林表示，“比如，上海商業地產過剩，而且配置不合理。這是外資轉入住宅市場的一個原因。”

　　資料顯示，2005年,上海甲級寫字樓供應、租金均達到歷史最高點，當年市場新增供應面積39萬平方米,成為過去7年中市場新增供應最多的一年。

　　國際炒房團：游資從美歐而來

　　“從目前看，中國房地產融資機會來臨，但是，不確定性很大，美國國會壓迫人民幣升值的法案推遲到9月表決，9月之前，境外資金會繼續涌入中國。”汪洪根據他的觀察得出結論說，“中東國家出現在買家名單上，則是因為他們在伊拉克戰爭后，增加了對美國等西方國家的不信任感。”

　　最新數據顯示，今年第一季度，中國FDI里大約有180億美元的資金來歷不明，“由于人民幣中長期看漲，所以，這些資金會在中國持續等待2-3年，進入房地產市場是最好的方式”。

　　而在謝國忠看來，外資大規模進入中國是國際游資轉移的結果。“目前，全世界房地產金融化很嚴重，美國家庭住宅規模去年達到20萬億美元，英國6萬億美元，澳洲2萬億美元，其泡沫規模分別約為8萬億、2萬億、1.5萬億美元，正處于市場頂峰轉折下降的階段。”謝國忠認為，“在上述這些房地產市場賺了錢的基金正在向中國、印度、日本等亞洲國家轉移。”

　　這些來歷復雜的基金涌入中國地產市場后，原先長線為主的基金，知曉風險很大，都轉為短線。

　　一種方式是通過資本快速流動盈利。盛陽基金表示其年收益至少50%以上，“我們這樣的年收益有的是通過短期投資土地，不斷實現地產本身的增值來實現的。土地運營本身具有一定的周期性，其投資周期一般在3～6個月。這個投資過程結束后，便可以將資金投到下一個項目中，如此循環。”盛陽基金的王琪說。

　　“而更多的公司希望通過在香港或者新加坡上市套現。”謝國忠向記者透露。

　　目前，有海外基金介入的中國地產公司正在排隊等待海外上市。如去年廣東越秀將產業資產打包以REITs方式在香港上市后，大連萬達正在計劃以同樣方式融資30億港幣。去年7月25日，美國西蒙及摩根士丹利與深國投成立合資公司，計劃海外上市。新加坡嘉德置地計劃以REITs方式將中國資產在新加坡上市。海外投資者正在紛紛運作上市，以期迅速脫手。

　　“目前，對沖基金在中國實行買多策略，并迅速形成布局，這容易引起地產泡沫，如果中國經濟下滑，外資拋盤，可能引起經濟危機。”一位專家對記者表達了自己的憂慮。

　　資金過剩引發警惕

　　“外來資金流入主要是幫助中國造房子，但是，與此相反，房地產消費信貸逐步下降，這是兩個背離的趨勢。”謝國忠說。

　　根據謝國忠的觀察，上海市各區政府正在加速拆遷，通過土地升值，以拆遷的土地作抵押向銀行貸款，補償給拆遷戶。原先每戶40萬的補償，現在可能給補償到60萬、80萬，支持老百姓去買房，資金正在向土地和房產集中。

　　資金流向地產市場似乎不可避免。“中國商業銀行有多達9.2萬億元資金釋放不出來，政府先后發行國債和票據回籠5.6萬億元，還有3萬多億元過剩資金。”上海市政協一位長期關注地產行業的專家告訴記者，“這需要一個出口，地方政府似乎正在引導流向房地產市場，而中國房地產市場正處于需要調整結構的時期，這加深了危機。”

　　根據這位專家提供的數據顯示，截至三月底，上海房貸余額2300億元，2月份房貸下降36億元，3月下降38億元，然而，平均房價卻上升了5.5%，2月每天的銷售面積2.8萬平方米，3月每天的銷售面積5.9萬平方米，這說明房子不是老百姓買的，而是外資。根據我們的調查，市中心75%的住房都被外國人買走。一旦他們拋盤，后果可能很嚴重。

　　“由于美國、澳洲、英國等房地產市場資金的轉移，加上人民幣升值預期吸引大量熱錢，中國面臨資金過剩的難題。”謝國忠說。

　　“中國政府對資金過剩非常擔憂，為避免引起新的經濟過熱，可能以提高利率、