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一邊是增長的空置面積，一邊卻是買不到房子和房價高昂；而空置率1%與26%相差懸殊的數據，以及令人眼花繚亂的計算方法，更令消費者不知道該相信哪一個。
★《中國經濟周刊》記者 王紅茹/北京報道
建設部3月31日緊急下發通知，要求北京、上海、天津、廣州等40個城市的房地局、規
劃局、建設局(建委)提供商品房供應和空置情況有關數據。
建設部新聞處相關人士向《中國經濟周刊》證實，該部將對40個城市商品住房供應結構和空置情況進行調研、分析和評估。此舉是為全面掌握商品住房空置情況，準確判斷當前房地產市場形勢，為中央決策提供依據。
盡管該人士一再聲稱進行空置情況調查是他們日常的調查工作，應該平靜看待這件事。但是近來，關于商品房空置率的爭論卻是空前激烈。
爭論的起源是有媒體報道了一個所謂的“國家統計局最新數據”：中國的商品房空置面積達到1.12億平方米，空置率達到26%；但一些學者質疑這個數據，他們以自己的計算方式，得出空置率 “不到1%”，“5%-14%”等諸多答案；隨后3月16日，國家統計局發表聲明，稱該局“從未計算和公布過2005年商品房空置率26%的數據”。至此，“空置率”成了一個未解的謎。
空置面積增三成VS一屋難求
從去年6月開始，王延夫婦就一直看房，但至今依然沒有買到。
“我們一直想在海淀區買一處價位在7000元左右的房子，澳林PARK國際公寓、樂府江南、水木天成、綠波·漫板等項目我們幾乎都看過了，但是真正讓我們滿意的房子卻沒有，不是售價太高，就是位置不好、交通不便，有的還要等下一期開盤。”王延夫婦為買房，幾乎跑斷了腿。
北京市統計局相關資料顯示，北京去年竣工但尚未賣出的新建商品住宅547.1萬平方米，而商品住宅竣工面積2841.4萬平方米，這意味著有近20%的新竣工商品住宅沒有賣出去。該局2月24日發布的數據也顯示：截至2005年末，北京市空置商品房累計面積為1374.2萬平方米，比年初上升了31.6%。
讓王延夫婦感到困惑的是：為什么這么大的空置面積，他們卻找不到合適的住宅？
《中國經濟周刊》在調查中發現，不僅是期房，甚至已經竣工一年的房子，都好像需要“搶購”。
位于西三環六里橋西北角的風荷曲苑樓盤目前仍在建設中，預計明年初建成。銷售人員王先生告訴記者，該樓盤共11層，板樓，是150—260平米的大戶型，房子均價8800元/平米。最便宜的是二層，8700元/平米；最貴的有9000多元/平米。不過現在能選擇的只有2、3層，別的樓層都賣完了。“我們賣的挺快的，如果你這星期不定，下星期來我都不敢保證是否還有房。”
位于西二環的舒舍樓盤，去年5月份開始建設，今年初竣工。售樓處的郭先生告訴記者，他們銷售的房子共8層，板樓，1、2層是商業用房，3層住宅的起價是7980元，8層的價格是8700左右。“8層一直沒有拿出來賣，開發商打算自己留著。是否拿出來賣還未決定。但也只有3套房，面積在80多左右，具體價格也沒有最后定下來。”郭先生告訴記者，現在能賣的是7層以下的住房，也只剩5、6套房了，而且還都是北向的。
“其實，空置面積高企是由很多原因造成的。樓市供應的產品結構與購房者的購買需求存在一定的差距是一個重要原因。”一業內人士告訴《中國經濟周刊》。
空置VS漲價
隨著空置面積增加的還有持續堅挺并不斷上揚的房價。
北京市2006年1-2月房地產市場運行情況顯示，全市商品住宅預售交易平均價格6776元／平方米，同比上漲了997元／平方米，漲幅17.3%。即使與去年全年的平均價格6725元／平方米相比，每平方米也上漲了51元。
國家統計局的統計數字也表明，1月份，北京新建商品房價格仍然以8.4%的同比增幅成為當月房價上漲最快的特大型城市；2月份雖勢頭稍弱，也保持了7.3%的高速度。
“從宏觀上來講，一定是供給和需求決定了目前的市場價格。”中國房地產協會副會長顧云昌告訴《中國經濟周刊》。建設部政策研究中心科研部部長文林峰也持相同觀點：“房價上漲，肯定是需大于供。大家也都看得到，好多新樓盤沒等開賣，就沒有了。”
中國社會科學院金融所研究員易憲容對此卻不能茍同，他有些激動地告訴《中國經濟周刊》：“首先，在土地、租金壟斷的情況下，住房就不是由供求關系決定的，房價肯定上漲；其次，住房預售制度也會導致房價上漲。因為預售制度的存在，開發商先賣出一部分，在成本和利潤賺夠以后，就把剩下的房子囤積起來，然后等著價格拉高。如果住房預售制度一取消，開發商肯定死掉。”易憲容表示，政府如果采取宏觀調控工具，比如把利率調高三個點，房價肯定一下就能掉下來。
空置率有幾種算法
事實上，關于空置率的爭辯一直是近期的熱門話題。爭論的焦點就在于對空置率的計算方法見仁見智。
按照國際通行算法，空置率是指報告期內，待出售、出租的各類房地產占市場全部存量房地產(包括報告期新增量)的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各類房地產作為分子，把全部房地產(包括增量和存量)作為分母計算出來的。而現在我國流行的空置率計算方法是，把累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和得出的。
正是由于計算方法的不同，才造成了空置率1%與26%的懸殊差距。而在采訪中，中國房地產協會副會長顧云昌向《中國經濟周刊》介紹了另一種計算方式。
“我國現有城鎮人口約5.6億，每人按26平米計算，我國存量房屋住宅大約是145.6億平米。根據2月27日央行發布的2005年第四季度中國貨幣政策執行報告，截至2005年12月末，我國的商品住宅空置面積是8319萬平米，這樣算來空置率只有0.57%(用空置面積8319平米除以存量房屋住宅是145.6平米)；再加上老百姓手中沒有賣出去的空置房(估計是商品住宅空置面積的兩倍)，這部分的空置率算出來是1.14%，兩部分加在一起是1.7%左右。”顧云昌表示，空置率計算應該分為商品住宅空置率和商業營運房的空置率，從目前看，我國商品住宅空置率不高，而商業營運房的空置率比較大。
對于上述算法，易憲容認為：“國際上沒有類似中國計劃經濟時期的分配住房，不能把計劃經濟時期住宅房算進去，當時沒有商品房，更沒有進入市場。中國有中國的國情，不能套用國際標準，如果要統計，一定要有一個基準。”
易憲容告訴《中國經濟周刊》，我國現在80%的房子是計劃經濟下國家分配的，不屬于商品房的范疇，用現有空置房數量除以三年商品房凈增額，還是比較符合中國國情的。“目前流傳的26%之說還是有依據的。”
對于房屋空置率問題，建設部文林峰告訴《中國經濟周刊》，“建設部目前還沒有空置率指標。空置率不管是百分之多少，是算不出來的。因為國外空置率有嚴格的部分子、分母界定，而我們的分子分母跟國外特別不一樣，所以怎么算都不合適。建設部掌握的也只是國家統計局公布的空置面積，空置面積只是一個絕對數量。”
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