房企醞釀境外上市 外資蓄勢待入

　　作者：李樂

　　河南建業正在醞釀赴境外上市，地點可能選在香港——中國內地的地產企業似乎又在醞釀新一輪的境外上市高潮。此前，已經有瑞安、綠城、世茂三家地產企業將上市的目光鎖定在境外資本市場。

　　境外地產上市公司的增多無疑將為外資進入國內地產市場提供新的路徑。根據商務部的統計，目前，房地產行業已經列直接利用外資(FDI)行業的第三位，僅次于通信設備和計算機行業。在海外游資入市渠道基本被卡死的情況下，這條新的路徑意義非凡，而其將產生的影響也值得關注。

　　境外上市高潮

　　“建業集團境外上市的工作已經展開，地點選在香港。”作為河南建業集團的董事長，胡葆森如此直接的表態多少令人有些意外。因為在今年年初建業集團剛剛最終確定了“不出河南省”的發展戰略。

　　然而，在胡葆森看來這并不抵觸。實際上，就在制定“不出省”發展戰略之前，河南建業的境外上市計劃就已悄然潛行。記者了解到，從2005年開始，河南建業便已開始在香港私募，當年的私募總額已經達到4500萬美元，今年的私募工作也將繼續。

　　如果按照去年私募的業績，河南建業最晚將于明年達到IPO標準，而且還有提早的可能。更關鍵的是，比潛行一年多的“私募”更鮮為人知的是，河南建業竟是一家在香港注冊的企業，這無疑將繞開“紅籌模式”的政府審批，上市進程效率將大為提高。

　　緊鑼密鼓籌備香港上市工作的不只河南建業一家。記者日前獲知，隸屬于瑞安集團的瑞安房地產在香港的上市工作也已臨近“終點”，如果一切順利，最終的公開招股可能在2006年5月開始，其融資總額可能達到10億美元。而成立于2004年的瑞安房地產，全部業務均在內地，其中最著名的便是上海新天地。

　　更為接近香港上市的還有浙江綠城。在今年年初爆出香港上市的新聞之后，綠城集團目前已經確定了主承銷商為摩根大通。記者從一位投行人士處了解到，摩根大通已經為綠城方面制定了一整套上市前的融資方案，其中包括1.3億美元的可轉股債券以及2000萬美元的私募。按照這樣的進程，綠城集團也將不日IPO。

　　與此同時，上海的另外一家地產企業——世茂集團的上市步伐也在加快。“今年香港的內地地產股很熱。”一位投行人士對記者說。他還透露，目前他所在的投行已經有多家內地地產企業咨詢香港或境外上市的事宜，“今明兩年應該是內地地產企業境外上市的高潮，主要是香港。”他說。

　　外資入境新路

　　境外上市公司的增多令外資進入中國地產又多了一種選擇，這對于外資至關重要。因為如今的政策環境已經令“以閑散游資進入中國內地市場”的外資介入模式失去了既有的運作空間。

　　從去年年中開始，外管局開始嚴管涉及房產買賣的經營性項目結匯。“每筆外幣房貸結匯都要將銷售合同等證明上交外管局審批。”世邦魏理仕一位負責人告訴記者。她還透露，審批的時間遠遠超過從前。彼時，恰是中央政府調控地產行業的高潮，外資投機被認為是導致住房價格非正常上漲的主要原因之一。

　　后來，上述管制手段被綜合為《關于境內機構出售境內房地產外匯收入結匯等問題的通知》在2005年底下發。“這樣的政策口徑至今也沒有松動。”她明確向記者表示。

　　一位接近外管局高層的人士甚至向記者透露，確實曾有人建議將房地產領域的外匯交易納入資本項目進行監管。由于我國資本項目尚未對外開放，因此對于房地產市場而言，這無疑是最為嚴厲的外資管制措施。

　　故此，閑散游資直接介入中國地產市場獲利的運作空間目前基本已被“卡死”。于是，外資進入中國內地地產市場的路徑開始發生轉變，購買境外上市公司股權開始成為主要路徑之一。

　　據記者了解，對于目前準備上市的幾家內地地產公司，海外的機構資金都表示了濃厚的興趣。記者確知，即將以REITS形式在香港上市的萬達集團，國際投行麥格里將肯定擁有相應比例的股份，而且很可能占據第二大股東的位置，具體數額至今尚未確定。

　　前述幾家準備上市的企業也已經開始通過摩根大通等上市輔導商，與國外機構資金接觸，“未來的股東中，肯定有相當比例的境外機構資金。”前述投行人士告訴記者。

　　實際上，通過購買境外上市公司股權的做法“曲線”介入中國地產市場，已有先例且效果尚可。2003年首創置業在香港上市之后，新加坡政府背景的GIC旋即成為首創置業的第二大股東，3年之內收益頗豐。

　　不僅如此，GIC還開始通過與首創置業合資成立項目公司的模式介入中國內地市場，首創新資以及首創在天津、太原的項目公司中，均有GIC的股份。而此后，上海復地與ING的合作也基本遵循這樣的模式。

　　“威脅論者”多慮

　　在整體利用外資方式、政策都引發爭議的背景下，境外資金即將獲得的入境新路也不得不面對“外資威脅論”的命題。中國社會科學院研究員尹中立甚至明確指出，國際資本可以通過投機國內房地產和

　　外資通過境外上市公司介入中國地產市場究竟會產生什么樣的影響？房價會否因此而產生波動？

　　“境外機構資金購買境外上市公司股份這樣的投資行為，其目的在于從上市企業中受益，也就是說外資只要收益，而不管如何取得收益，因此，這類外資不會造成市場投機，更不會造成房價的非正常上漲。”前ING中國區董事胡旭城告訴記者。言外之意，這類外資不可能直接介入中國地產市場進行操作。

　　首創置業總裁唐軍在與記者談到與GIC的合作時表示，其持有的首創置業股份雖然可以自由選擇“退出”，但是其與首創置業合資成立的項目公司則難以隨意推出，因為中國政府對于外資的撤出有嚴格的控制措施，也正是出于這一原因，GIC也不會輕易拋售首創置業的股份。

　　按照現行規定，外資一旦撤出，將被政府征收高額的資本利得稅；而如果外資將利潤轉化為在中國境內的再投資，將可以享受相當程度的稅收優惠。因此，在這樣的政策下，進入房地產行業的外資也將能夠持續保持穩定狀態，對于行業的影響應該不大。