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本報見習記者 米遠征 上海報道
上海市政府已開始收緊房地產市場奔跑的速度，未來五年，滬地產增速將被控制在8%-9%左右。
近日，記者獲悉，受上海市發改委委托編制的《上海十一五房地產發展規劃》(以下簡
稱《規劃》)已經定稿，這份規劃為未來五年上海房地產的走勢定下了基調。
《規劃》的參與者，上海固定資產投資建設研究會副理事長戴曉波告訴記者，未來五年上海房地產投資將占全市固定資產投資總額的三分之一，總額約為5000億元。按該發展思路，上海“十一五”時期每年房地產投資將在1000億左右，這只相當于2004年前后上海房地產投資的規模。雖然這個額度延續了“十五”時期房地產的投資比重，但由于上海固定資產投資整體增長速度已經明顯放緩，房地產投資增幅也將明顯低于“十五”水平。
“未來的五年對上海來說，比刺激房地產發展更為‘緊迫’的任務，也許倒是控制房地產投資增長速度，使之不至于發展過快。”戴曉波說。
土地大量批租時代終結
《規劃》課題組在報告中建議：未來上海房地產理想的發展速度，應是對經濟增長的貢獻保持在8%-9%左右，以維持上海房地產“可持續、穩定的發展”。
而為了實現這樣的增長速度，上海未來五年將通過控制土地開發速度來牽制房地產開發的步伐。“這就是說，未來約一半左右的房地產開發，將是存量土地開發，以前曾經出現的土地大量批租的時代結束了。” 戴曉波說。
戴曉波表示，上海固定資產投資的增長軌跡，遵循了經濟增長方式從資源階段、投資階段到創新階段的軌跡。他認為，“十一五”將是上海邁進創新經濟的起點，屆時，房地產的比重將有所減弱。
據介紹，8%-9%的增速實際上低于新加坡、香港平均12%的水平。上海財經大學房地產經濟研究中心印堃華接受記者采訪時認為，由于上海房地產在過去五年累計形成的發展慣性，控制其發展規模不是上策。他認為房地產現在已經達到8%的貢獻率，從長遠看，保持在12%-15%將是較好的狀態。
“支柱產業”頭銜之爭
數據顯示，過去十年，上海工業建設投資比重從60%降至30%左右。房地產業從2000年開始填補工業“部分退出”留出的空白，增加值從3.75億元增長到373.2億元，增長近10倍。投資從90年代初不足10億元，增至2002年的720億元，占全市固定資產投資比重的33%。此后，上海房地產的投資規模每年都保持著“三分天下有其一”的地位。增加值則更是從2003年的980億元起，按每年10%以上的速度增加，其對經濟增長的貢獻也在7%以上，成為名副其實的“支柱”。
從金融方面看，房地產的支配程度日益加深。上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款在2004年已經累計增加1023億元，占全部貸款新增額的76%，這1023億相當于當年上海新房銷售總額的一半還多。也就是說，上海中資銀行的絕大多數業績增長依賴于房地產。
國民經濟過度依賴房地產業，引起了政府的憂慮。去年房地產業調控政策出臺后，情況開始急轉直下。政府基于打壓房產投機為目的的調控措施，其效果已經出現了某種偏離，表現為房地產消費需求受到了抑制。同時，在上海“十一五”規劃中，房地產業未被列入“支柱產業”行列，而是被定位為“階段性支柱產業”。
實際上，按照支柱產業的定義，對GDP貢獻率在6%以上即成為支柱產業。上海房地產在2001年就已經達到6.4%，此后一直以超過10%的速度增加，到目前已經穩定保持在8%以上。戴曉波認為，由于上海在新興主導產業中尋找新支柱產業尚未有結果，房地產業的支柱地位至少應該堅持到2020年。
無法回避的房價上漲問題
4月以來，據上海市房產交易中心發布的抽樣調查顯示，由于市中心供應量有限，刺激了掛牌房源的成交率和成交速度，內環區域價格出現了微漲。部分地區的樓盤銷售再度出現火爆場面。
據了解，中央對房價上漲的嚴控態度，使上海方面將“穩定房價”當作一項政治任務來抓，官方沒有就房市轉暖發表評論，對房價可能的上揚更是諱莫如深。
《規劃》課題組有關專家告訴記者，上海從部門經濟向市場經濟過渡的過程中，房地產業是最早向市場放開的，發展到如今已經成為上海市市場化程度最高的產業：超過80%的上海房源掌握在市場主體而不是部門手中，房地產帶動的就業人口超過6.5萬人，比90年代末翻了三番。
而由于市場化程度較高，在房地產業出現了與我國現行體制不相容的問題，比如房價上漲過快等問題。現在針對房價所采取的一系列調控措施，大多帶有計劃經濟體制的某些烙印。從長遠看，這是否有利于房地產的健康發展，將有待時間的檢驗。
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