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近年來，由于地產(chǎn)業(yè)的大量介入，使得阜成門、朝陽門、木樨園等地區(qū)迅速變得“豐滿”起來。一時間大大小小的商品批發(fā)市場如雨后春筍般生長出來。比如，在京北某地區(qū)方圓不足一公里的彈丸之地，就聚集了大小十幾家電子賣場和綜合超市，基本上商家已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)。某些地區(qū)更是由于市場建設(shè)的超度，引發(fā)商戶經(jīng)營的無利可圖。
4月的春天，京城的服裝批發(fā)市場也正經(jīng)歷著一股不和諧的寒流。
4月9日下午，記者來到位于北京南城木樨園服裝商圈內(nèi)的一家著名服裝批發(fā)市場，表面看上去雖比剛開業(yè)之際有了些起色，但與木樨園往日的繁華之景相比依舊難掩遜色，豪華的大樓，空蕩的大廳，稀疏的人流使整座商廈略顯冷清。同時記者也看到商城樓層旁側(cè)還散落著一些空置的攤位。
稍后記者來到號稱京城服裝“晴雨表”的秀水街，記者在此強烈感覺到，外國人受到的熱情招待要遠遠高于國人。攤主對走在市場里的國人愛搭不理，卻頻頻用一口純正流利的外語對過往的外國顧客招呼著生意。
一位攤主無奈地告訴記者，“國內(nèi)人看的多買的少，而且價格也會砍得很低，根本賺不了多少錢，可這一月1萬多的攤費怎么辦？現(xiàn)在服裝市場太多了，生意比以前差遠了……”話還沒說完，她就急著招呼一位進店的外國顧客去了。記者看到，除了電梯周圍的幾家商戶看上去還不那么冷清以外，稍微靠里面的攤販都站在走道里無奈地向外張望。
想當初眾商家為了搶占攤位不惜打得頭破血流，甚至炒出300多萬的天價。時過境遷，如今的秀水街風光早已不敵昔日。
繼而聯(lián)想到前一陣朝外岳秀服裝市場幾十名老商戶關(guān)閉攤位要求降租的那場風波。據(jù)知情人透露，現(xiàn)在整個市場的銷售狀態(tài)非常不好，要靠旅游團的介入來幫助銷售。
記者還了解到，位于三里屯地區(qū)剛開業(yè)不久的3·3服飾大廈目前也基本上陷入一個硬撐的階段，經(jīng)營狀況很不理想。
據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在僅木樨園商區(qū)就有大小服裝百貨批發(fā)城20余家，動物園商圈也有大型服裝批發(fā)市場七八家，北京市服裝批發(fā)城總共統(tǒng)計下來就有大小百余家。種種跡象都表明北京的服裝批發(fā)市場已經(jīng)飽和，新建叫停刻不容緩。但是實際情況卻是，新的批發(fā)市場還在無休止的建設(shè)。據(jù)悉，今年6月份，在北亞奧核心商圈另一巨型航母服裝百貨批發(fā)城——亞奧世貿(mào)商城即將開業(yè)。而對于服裝批發(fā)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，其加入無非是加劇了這一行業(yè)的總體競爭，使眾商家本來有限的市場變得更加緊張。
同行業(yè)競爭的人多了，商家們也只能硬著頭皮努力應(yīng)對，因為生存是市場上永恒的話題。近年來，美人街、時尚巨庫等一系列服裝市場相繼高調(diào)開張又低調(diào)倒閉，而另一些已經(jīng)開業(yè)的商廈至今還空置著不少攤位。面對不斷增加的服裝市場，各商家所搶占的市場越來越有限了，一些尚在勉強維持中的企業(yè)面對薄利只能有淚往肚子里咽。
對此，百榮集團的負責人表示，過度建設(shè)只會使已經(jīng)很稠密的城市建筑群更加擁擠，盲目反復(fù)建設(shè)讓大家都在同一層面上互相擠壓，經(jīng)營的趨同性也很容易使同行業(yè)陷入不良競爭的惡性循環(huán)，這是非常不利于整個服裝行業(yè)乃至紡織行業(yè)有序發(fā)展的。
專家點評
結(jié)構(gòu)失調(diào)引發(fā)關(guān)注
比起以前，北京的商業(yè)設(shè)施的確豐富多了，但是，這幾年商業(yè)地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展和結(jié)構(gòu)性失調(diào)也引起了政府的高度關(guān)注。針對北京市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)失調(diào)、供應(yīng)過量的問題，為緩解這一問題，政府已出臺相關(guān)的政策和法規(guī)。
從今年開始，中關(guān)村地區(qū)將不會再有新的電子賣場出現(xiàn)。在今年2月份，北京市商務(wù)局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃委員會和北京市工商局聯(lián)合發(fā)布了2006年北京商業(yè)白皮書——《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導目錄(2006年)》，新的指導目錄明確提出了北京2006年鼓勵和限制發(fā)展的商業(yè)項目。中關(guān)村地區(qū)的電子、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品市場正在限制發(fā)展商業(yè)項目之列。
同時被限制的還有，如城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)建筑面積6000平方米以上的超市，三環(huán)路以內(nèi)建筑面積在1萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，五環(huán)路以內(nèi)建筑面積在5萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，中心城內(nèi)汽配市場、家居建材市場；占地規(guī)模大、對城市交通和環(huán)境影響較大的商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營設(shè)施項目，如城區(qū)東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)的小商品交易市場、全市范圍內(nèi)的再生資源交易市場、大型購物中心；在住宅底層開辦餐館等影響居民生活的服務(wù)設(shè)施和項目。這些被限制的項目對于部分地區(qū)而言，都屬于相對飽和或過度發(fā)展的商業(yè)項目。
打破僵局突展新模式
北京商業(yè)經(jīng)濟學會副秘書長賴陽認為，由于近些年商業(yè)地產(chǎn)毛利率的平均水平基本上保持穩(wěn)定狀態(tài)，不少目光不夠長遠，投資心切的小投資者認為投資商鋪掙錢，以為率先買入就能賺取更多的利潤，紛紛大手筆高價購買。與普通住宅用房相比，同地段的商業(yè)用房價格相當于其兩三倍之多，于是就形成了商業(yè)用房好賣的趨勢。與此同時，開發(fā)商還瞄準了商用地產(chǎn)短暫的投資回收期，并在分享商業(yè)地產(chǎn)所創(chuàng)造的每平方米一半價值的重度誘惑下，大量投資商業(yè)地產(chǎn)，造成地產(chǎn)開發(fā)商樂意投資商業(yè)建筑的局面。但是，地產(chǎn)開發(fā)商蓋樓房只為賺錢，至于所蓋房屋究竟是否適合商用，未來經(jīng)營何種項目，及是賠是賺大都無關(guān)自身痛癢，他們對此也是毫不關(guān)心。因此造成大量商業(yè)樓房蜂擁而上擠占有限的地面環(huán)境，而商用地產(chǎn)在利益驅(qū)使下的盲目開發(fā)也造成了大量土地資源浪費的現(xiàn)象。
另一方面，大型的商業(yè)企業(yè)由于資金雄厚，在選址方面都會有很成熟的調(diào)研體系，充分做好投資核算的事前功課。而急于入行的中小企業(yè)，由于自身資金薄弱，無力承擔高昂的調(diào)研成本，只是短視地看到商用地產(chǎn)的優(yōu)勢位置與現(xiàn)階段較高的投資回報，沖動盲目投資。這也造就了商業(yè)用房建筑比重大幅提高，但經(jīng)營不理想的現(xiàn)象。更有相當一部分中小企業(yè)靠轉(zhuǎn)租小單元賺取暴力，在尚未規(guī)劃好的情況下盲目購買，導致買了無租的短視問題。造成大量攤位閑置荒廢。
針對目前這種混亂的市場開發(fā)模式，賴陽表示，“現(xiàn)今我國在商用土地規(guī)劃審批制度上還存在很大缺陷，商務(wù)局管商務(wù)，但是商用土地的審批卻不經(jīng)商務(wù)局之手；規(guī)劃部門管土地的分配設(shè)計方案，但卻無權(quán)干預(yù)其商業(yè)用途。建立一套完整的商建機制才是目前解決地產(chǎn)商盲目擴建，商家坐收無利最重要的解決方法。有必要建立專門的商業(yè)地產(chǎn)主管部門，由專家聽證討論通過商業(yè)地產(chǎn)項目，并給予適當?shù)囊庖姡皶r發(fā)現(xiàn)并剔除有礙商業(yè)發(fā)展的審核項目，經(jīng)審核通過的項目最終由規(guī)劃部負責建設(shè)事宜的確定，這才是科學而有效的商業(yè)地產(chǎn)審核程序。”
商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃更剛勁
除了限制建設(shè)某些相對飽和的商業(yè)項目之外，政府正在從城市規(guī)劃的角度出發(fā)，從規(guī)劃上解決商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過多、結(jié)構(gòu)失調(diào)的問題。
據(jù)中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長王永平介紹，首部全國性商業(yè)網(wǎng)點法規(guī)——《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)管理條例》已經(jīng)制定完畢，并提交給了國務(wù)院最后審批，有望今年下半年正式開始實施。《條例》將解決商業(yè)資源配置以及城市規(guī)劃之間的難題。
王永平透露，該《條例》主要是為了解決商業(yè)資源配置問題，重點之一是要求城市商業(yè)網(wǎng)點的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中來；另一方面，該《條例》要求今后對1萬平方米以上的大型商業(yè)項目舉行強制性的聽證，由發(fā)改委建設(shè)規(guī)劃部門、工商行政管理部門、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費者協(xié)會等參與聽證，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見。這將對過去幾年此類項目盲目開發(fā)的勢頭有所遏制，尤其可以約束地方政府以招商引資為由不加節(jié)制地上馬此類項目的沖動。
商報鏈接
西城小商品市場
集體謀“變”
以萬通為標志的西城區(qū)19家商品交易市場的全面提升改造工程，4月4日正式啟動。作為這次提升改造的樣本，萬通市場已從今年年初就開始了市場的整體升級改造工程。提升后中檔商品占據(jù)主流引進廠家、引進加盟商、代理商進店的經(jīng)營方式，壓縮自然經(jīng)營人的比例；由經(jīng)營中低檔商品向經(jīng)營以中檔商品為主轉(zhuǎn)變，與百貨商場及毗鄰市場實現(xiàn)橫向互補、縱向錯位，仍然堅持以零售為主，逐步強化專業(yè)經(jīng)營。西城區(qū)商務(wù)局局長王新告訴記者，從現(xiàn)在起，西城區(qū)的8家小商品交易市場以及11家服裝交易市場升級改造也正式啟動，全部改造工作將在兩年內(nèi)完成。
本版文字/黃偉 趙瑩
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