看得見的手托市 上海樓市短期回暖

　　本報記者 彭朋 劉兆瓊 上海報道

　　日前，記者采訪獲悉，上海“兩個1000萬”工程的步伐已經放緩，包括大華集團在內的部分開發商甚至已經停止開發這些工程。

　　所謂“兩個1000萬工程”，是指上海市政府計劃每年為市場提供1000萬平方米配套商

品房和1000萬平方米中低價普通商品房。

　　此外，上海銀監局政策研究室一位官員還透露，“政府方面正采取一定的方式托市，不會讓上海的房產有大面積的下滑。”

　　在政府的持續托市下，

　　3月末，位于浦東的上海綠城三期開盤，共推出205套房源，均價12000元/平方米。開盤兩天，售出108套房源，實現銷售過半。其中小面積房源銷售尤為火爆，78套小

　　這樣的現象在如今的上海樓市雖不多見，但也不是絕無僅有。據了解，同樣銷售火爆的樓盤已不下十個。部分樓盤又開始重現排隊買樓的熱鬧景象。

　　地處市中心的高檔樓盤也不例外。位于南外灘優勢板塊的上海灘花園，均價19000元，據其開發商介紹，近段時間來電來訪的購房者明顯增多，購房成交周期也有所縮短，有的甚至當天就簽訂購房預售合同。

　　統計數據顯示，3月上海商品住宅交易量達179.67萬平方米，與2月的82萬平方米的成交面積相比，環比增幅高達119%。一周前的商品房日均成交套數868套，相比兩周前的726套大幅上升近20%。易居中國研發中心發布的一周房產分析也指出，根據對全市重點區域監控數據顯示，雖然商品房供應量出現持續大幅放大，商品住宅的成交量仍創出自去年12月以來的新高，這也是自春節以來上海住宅市場交易面積首次大幅上揚。

　　政府的努力

　　上海一大型開發商私下向記者透露，為了控制高檔商品房的上市量，上海市政府提高了高檔商品房預售的門檻，“面積超過3萬平方米的樓盤，都必須到市里去申辦預售許可證，這在以前是沒有的。”

　　而針對“兩個1000萬工程”上海市政府有關領導曾表示，2006年將適當控制節奏。而其最主要的原因就在于，這部分過大的供應量，帶給開發商的壓力非常大。“如果今年還按這個節奏推的話，很多開發商肯定支撐不住。”分析人士指出，“調整‘兩個1000萬工程’的節奏，就是為市場恢復留下空間。”

　　而為公積金住房貸款松綁，則是更為直接的措施。據悉，上海市住房公積金管理中心已開始提出諸如改“戶”貸款為“個人”貸款以提高額度，放寬公積金貸款限制和擴大覆蓋面等在內的多項政策研究。

　　此外，3月1日起，借款人申請住房公積金個人購房貸款，其所購房屋的竣工年限在5年以內，參照一手住房的貸款條件，即住房公積金貸款放寬到“不超過總房價的80%，最長期限為30年”。而此前二手房公積金貸款額度規定不超過總房價的7成，最長期限為15年。

　　房貸政策也在不斷放松。繼深發展銀行的“雙周供”房貸還款法之后，3月上旬，上海銀行宣布首家推出個人住房貸款寬限期的還貸新方式，說明房貸政策將繼續放松。

　　“目前，對于優質的個人客戶，我們都給予優惠利率，并提供8成的貸款。在現在沒有更好的放貸項目的情況下，我們全力提供不含風險權重的個人住房按揭銀行貸款。”浦發銀行個人信貸部一位人士稱。

　　回暖之辯

　　上海房地產市場回暖了嗎？

　　上海銀監局政策研究室一位官員表示：“從我們的統計數據來看，雖然近來上海房市有回暖跡象，但是個人貸款還是在持續下滑，房市真正回暖可能還需要時間。”

　　中房指數華東研究院副院長陳晟認為：“從去年7、8月份至今，上海房地產市場的成交量下滑得太厲害，是不正常的。如今的成交量反彈，只是回到了一個正常的水平。”陳晟表示，個別樓盤的價格上漲只是個案，不能代表全部，更不能說明樓市全面回暖。

　　華東師范大學研究員余南平表達了類似的觀點。他認為：“分析這種上漲沒有意義，我認為這只是長時間壓抑后的一種剛性需求的反彈，不能說明這個市場就變好了。”

　　就連正在熱銷中的上海綠城的銷售經理施曉明也公開對媒體表示，上海綠城的熱銷僅僅是個別現象，后續市場的發展還值得進一步觀察。

　　統計數據顯示，今年上海市場上有超過3000萬平方米的住宅供應量。而剔除投資性需求，市場公認的說法是，上海每年的剛性需求約在1500萬平方米左右。

　　在這其中，如何消化去年積壓的空置房，并更有效地控制新盤上市是市場能否健康發展的關鍵。

　　余南平表示，上海房地產市場的調整是一個長期的過程，3到5年的時間，這中間肯定會有起伏，而不可能是一直跌到底部。目前這種成交放量就是其中的一種起伏。

　　招商地產(上海)營銷部的負責人看法也不樂觀，“按照我們的預測，上海房地產市場還將在低谷盤整一年的時間，價格的下降也還有一定的空間。今年底到2007年初，或許價格將會觸底，2007年市場會逐步回暖。”