華東開發商低調發力全國版圖

　　當一批巨無霸型開發企業在全國廣布戰局的時候，固守長三角的一些中型房地產企業正打破本土開發思想，開始在全國市場低調發力。而他們不俗的資金實力和經驗也日益吸引各地方市場的關注。

　　本報記者 于兵兵 發自上海

　　近日，一個關于全國城市戰略規劃的調研工作正在證大集團內部緊張地進行中。據證大集團某高層向《第一財經日報》透露，此次調研將涉及全國大部分中等以上城市的房地產市場情況，目的就是要為證大集團旗下房地產開發業務進一步在全國布局做規劃上的準備。

　　雖然該人士沒有介紹規劃具體內容與完成時間，但據證大集團公司網站資料顯示，證大集團對其房地產業務的中期規劃是“用三年左右時間構建一個管理規范、營業效率高的全國性、綜合性房地產開發公司。”并在2008年至2009年實現百億元銷售目標。

　　而在華東房地產市場已經接近成熟且競爭日益激烈的局面下，這個原本固守長三角的浙江民企必然要通過全國市場布局實現目標。此前，證大集團總裁戴志康在接受記者采訪時也表示，證大集團儲備的大量土地資源尚待開發，而目前正在積極研究全國市場的證大集團仍可能在很長一段時間內將以房地產業作為公司主營業務。

　　除證大集團外，據業內人士透露，另一個在上海排名前十位的房地產開發企業農工商房產也正與天津農墾集團洽談一個位于濱海開發區的項目，目前該項目正處于前期規劃階段。

　　當一批巨無霸型開發企業在全國廣布戰局的時候，發起于長三角的一些中型房地產企業正打破本土開發思想，開始在全國市場低調發力。而他們不俗的資金實力和經驗也日益吸引各地方市場的關注。

　　但開發商們表示，華東企業大舉進入全國市場的時候還遠未到來，這一方面是受制于宏觀調控影響、外地市場的規范程度以及消費水平有限；另一方面，目前土地出讓市場信息的不對稱，開發商無法全面系統地了解各城市土地政策和樓市情況是制約其拓展的更重要原因。為解決這一問題，深圳市土地房產交易中心2006中國深圳(春季)房地產交易會將新增“城市土地展”。相關人士稱，這種由全國各地官方土地機構強強聯合、集中推介與展示當地土地的營銷模式在全國房地產市場尚屬首次。

　　傾情舊城改造

　　發起于1998年的證大房產從浦東開發中挖得了第一桶金。從占地60萬平方米的證大家園，到水清木華國際公寓、大拇指商業廣場、九間堂

　　盡管有業內人士質疑，隨著證大集團向新能源等其他領域拓展，證大可能剝離其房地產主營業務，但近期證大集團的一系列舉動卻透露出發力全國房地產市場的動向。

　　去年9月，證大房產系列完成了備受市場關注的內部重組，澄清了所謂的“剝離質疑”，同時開始了全國市場的規劃。據證大房產副總裁居培成介紹，目前證大房產已經進入的城市包括成都、揚州、長春、吉林、天津等，土地儲備已經超過2000畝。

　　走出華東的證大房產，其拿地策略與在上海的布局方式完全不同。1998年，剛剛進入上海的證大集團將房地產開發目標鎖定在浦東地區，證大家園等最初開發的項目都在較偏遠的地區，且地價相對較低。而走出長三角的證大房產卻更多關注城市中心地帶，尤其是舊城改造項目。

　　去年年底，首次進入東北的證大集團在吉林市拿下了第一塊住宅用地，定名為“證大濱江花園”。相關資料顯示，按照吉林市政府“大招商，招大商，引大扶強”的指導思想，證大濱江花園項目成為吉林市城市開發管理辦公室與上海證大置業有限公司合作的市重點招商引資項目，總投資約人民幣6億元。

　　而證大的中心城區土地又多與舊城改造項目相關。證大在長春的項目“長春北部新城”就是典型的舊城改造產品。據了解，該項目位于寬城區五二三電臺原址，占地3.76平方公里，擬投資總額超過30億元。證大通過土地收購儲備的方式獲得土地開發權。另外，證大在揚州的項目同樣地處市區繁華地段，定位為集高檔商業、娛樂、居住為一體的高級休閑產業區。同樣是揚州市舊城改造項目的第一個試點工程。

　　對于開發商為何鐘情舊城改造，長春市某房地產業內人士介紹，土地劃撥、銀行貸款、拆遷補助等一系列優惠政策是吸引眾多開發商爭奪舊城改造市場的主要原因。資料顯示，長春市共有72塊棚戶區,寬城區內共有13塊棚戶區，占地面積達306.3萬平方米，擬規劃建筑面積426萬平方米。為爭取時間完成舊城改造，地方政府多傾向與外地有實力的開發企業合作，保證開發速度與開發質量。據了解，除上海證大集團外，大連百年城集團等多個外地開發商也已經開始關注長春的舊城改造市場。

　　眾多因素制約跨區域開發

　　在眾多區域的房地產開發企業中，華東企業固守長三角是業內共識的特征之一。在上一輪房地產開發熱潮中，華東一批中型房地產開發企業既不像北京地產商一樣全國推廣概念地產，也不像華南地產商一樣大肆布局全國，而是比較謹慎地局限在上海及周邊市場。“這主要是因為地頭熟好辦事。而其他城市的政府規范程度與配合程度是開發商進入其他城市的最重要的評估標準之一。”一位上海房地產國企老總對記者說。

　　據農工商房產總裁劉逸成介紹，農工商房產雖然之前已經在重慶、成都、哈爾濱以及

　　除政策與宏觀調控因素外，業內人士介紹，一些外地城市的市場容量、消費水平也制約著一些實力強勁的華東企業的市場拓展。另外，地區跨度大導致管理幅度較大也是開發商考慮的因素之一。

　　對于拿地途徑，開發商表示，華東中型房地產企業通過招拍掛方式拿地和以收購項目公司的方式拿地的比例各占一半。“這主要是受制于土地交易市場信息的不對稱，不是我們不想拿項目，而是因為距離較遠，無法第一時間了解異地的土地出讓情況。”一位開發商表示。

　　但據記者了解，這種局面可能在今年的深圳春交會后有所改變。5月，深圳春季房地產交易會將新設“城市土地展”，以此向全國開發商推介來自二十幾個城市的優質土地項目。相關人士介紹，此次土地展的參展對象主要為各地國土資源局、規劃局、招商局、土地交易中心、土地儲備中心、土地拍賣中心等，展覽范圍為政府出讓土地供應計劃、城市重點規劃土地項目、城市招商引資項目、城市形象與投資環境綜合展示、企業轉讓和合作土地項目等，參展主體涉及武漢、成都、深圳、南寧、鄭州、昆明、西安、廈門、惠州、珠海、吉林通化等近20個城市。“我們將力爭在地域和產品類型的覆蓋面上最大限度滿足開發商的信息需求，以便開發商作出更全面的市場判斷和項目選擇。”春交會相關工作人員稱。