上海豪宅市場局部回暖 頂級豪宅仍然有價無市

　　董琳霞

　　高檔公寓市場隨著上海樓市的逐步穩定，目前已顯現回暖跡象，部分區域的樓盤成交量相比年前有明顯上升。靜安區豪宅市場表現活躍，地段優勢和5%左右穩定的投資回報吸引了不少境外人士；浦東陸家嘴板塊部分樓盤近期成交量亦有10%左右的回升。

　　由于市場供大于求，宏觀調控至今上海豪宅市場平均銷售價格已下降了9%，均價調整至3084美元/平方米。但從上海頂級豪宅市場的現狀來看，情況不容樂觀：需求方面頂級豪宅仍是有價無市，但供應方面豪宅競爭卻異常激烈。

　　3月以來，上海豪宅市場部分區域開始走出成交冷清的局面。

　　“從目前甲級

　　高端需求釋放豪宅價格回調

　　據中原地產黃浦區區域經理岳小龍透露，近期靜安區豪宅市場表現活躍，中凱城市之光和靜安楓景在3月份已促成幾套成交。“目前購買靜安豪宅的客戶中，境外人士占到了65%左右，購買這些豪宅多半是用來做長線投資的，也有一部分跨國企業高管買來自住，客戶主要還是看中了樓盤的地段優勢和5%左右穩定的投資回報。”

　　美聯物業市場部最新資料顯示，高檔公寓市場隨著上海樓市的逐步穩定，目前已顯現回暖跡象，部分區域的樓盤成交量相比年前有明顯上升，如浦東陸家嘴板塊世茂濱江花園(成交主力單價2.2-2.5萬元)、仁恒濱江花園(成交主力單價2.5-3.0萬元)等樓盤近期成交量均有10%左右的回升。

　　高力國際華東區常務董事翁琳認為，近期公寓類豪宅市場的局部回暖與普通商品房市場回暖的原因相似。宏觀調控期后，高端需求的釋放和豪宅售價的下浮直接刺激了當前豪宅市場的成交。高力國際資料顯示，2005年下半年樓市觀望氣氛嚴重影響豪宅市場，銷售量大幅下降，市場呈現盤整態勢。另外，由于市場供大于求，宏觀調控至今上海豪宅市場平均銷售價格已下降了9%，均價調整至3084美元/平方米。

　　除了個人投資外，一些海外投資機構也開始對滬上豪宅產生興趣。翁琳透露，雖然目前外資機構投資者對于整體豪宅市場看法保守，但對于市中心地區有較高穩定租金回報的服務式公寓項目，仍表示出興趣。此前澳大利亞麥格里物業收購位于盧灣區的城市公寓和香港協和集團收購盛捷服務公寓，即是典型案例。

　　頂級豪宅前途未卜

　　從網上房地產的銷售情況來看，“中國最貴公寓”———湯臣一品自去年11月開盤以來，連續4個多月未售出一套房源。

　　“目前我們已積累了一些意向客戶，等到4月份大部分施工工程完成后，樓盤全貌的展現有助于我們吸引更多的客源。”湯臣一品某銷售負責人表示。而去年12月湯臣集團總經理徐彬在接受《每日經濟新聞》專訪時稱，湯臣一品今年賣掉A、C兩棟的一半應該沒有問題，而賣掉一棟也有30-40億元的收入。

　　徐彬還強調，在集團沒有任何資金壓力的情況下，不存在所謂銷售壓力。

　　對此，上海荒島房地產工作室市場總監馮偉認為，房地產公司遇到銷售瓶頸時是否會產生資金壓力，主要取決于開發項目的現金流安排和開發商對后市的研判。有些開發商與銀行方面定下的還貸時間為5-6個月，這段時間內項目的正常回籠資金應在10%-20%左右，如果出現4個月未開單的情況，開發商可能會有一定的資金壓力。

　　馮偉認為，一般開發商遇到這種銷售瓶頸可能會尋求一些外資基金的幫助，使其收購項目中的部分物業來避免資金鏈斷裂的危險。

　　事實上，從上海頂級豪宅市場的現狀來看，情況不容樂觀：需求方面頂級豪宅仍是有價無市，但供應方面豪宅競爭卻異常激烈。

　　小陸家嘴區域的財富海景和鵬利海景如今紛紛采取了捂盤策略。財富海景自2004年末開盤后，以33000元/平方米的均價，創下半年內(至2005年5月)銷售190套的佳績，然而隨著宏觀調控的深入，其剩余房源銷售速度明顯放慢，如今后續房源開盤日期仍未確定；而鵬利海景早已結構封頂，達到預售標準，開發商以樓市變化不確定為由，遲遲未開盤。而另一方面，香港新鴻基地產于去年拿下的浦東新區濰坊新村地塊目前也已進入后期規劃階段，命名為“濱江凱旋門”的豪宅，預計今年下半年將破土動工。

　　上海頂級豪宅分布

　　上海豪宅一般價格定位在每平方米2.5萬元以上，面積180平方米以上。目前上海豪宅價格最高的幾個板塊主要是新天地板塊、湖南路板塊和一線濱江板塊，平均價格在每平方米4萬元以上。其中新天地板塊投資回報率一般在5%左右，長線投資客較多；濱江板塊的購買情況主要分兩種，板塊內世茂濱江花園基本上以長線投資客居多，鮮有自住客，仁恒濱江花園則相反，以自住客為主；湖南路板塊因其特殊的地理環境，價格一般在每平方米5萬元以上，其購買群體也以自住客為多。

　　【投資指南】 貴買平賣 投資上海豪宅四步走

　　目前投資上海豪宅的主要有境外群體和境內群體兩類。境外群體以香港和臺灣客戶較多，也有三成左右的歐美華僑，他們多數選擇長期投資，選擇回報率在5%左右的樓盤，出租三四年以后再賣；境內群體則以江浙一帶人群為多，他們看中的是房子短期內的升值潛力，買下來一般不會放很久。

　　中原地產分析認為，投資上海豪宅可分四步走。

　　投資豪宅先要看樓盤的購買群體，一般來說境外購買者較為集中的樓盤，保值性較強，因為一般境外人士投資上海豪宅都以長線為主，在市場上不會有大量、集中的拋盤，這樣就保證了樓盤價格。

　　其次看樓盤的出租投資回報率，投資回報率在5%左右是衡量一個樓盤是否具有投資價值的分界線。

　　第三，樓盤的地段和大小也決定了樓盤未來的價值，一般來說豪宅樓盤的總戶數不能太多。

　　最后，樓盤將來的升值潛力也是衡量能否投資的最重要因素，樓盤是否具有特殊性是樓盤將來能否升值的直接原因。香港曾流傳過來一個投資概念，叫做“貴買平賣”：“貴買”是指買進的時候一定要考慮這套單位是不是這個樓盤里的特色單位，也就是說，其景觀、房型或者面積是樓盤里少有的，就算比市場成交價格高出5%-10%買進也是值得的；“平賣”指得是在房源出售的時候，如果和別人出售的單位類型品質差不多，那一定要比別人稍微低一點的價格出售，如此一來別人出售的單位便成為你這套房子成交的參照物。

　　個案分析：

　　錦麟天地：上海

　　新天地板塊的錦麟天地分為兩棟樓：一棟是東西向的，東面直接面對太平湖，這棟樓在幾年前就被美國投資基金

　　值得關注的是，麒麟天地目前市場價格為4.5萬元/平方米，比當初開盤價差不多翻了一倍。由于該樓盤出租率非常高，市場上幾乎沒有什么拋盤，就算是按照目前的市場價格它的回報率也能達到5%，所以業主大多準備做長期投資。