國稅31號文出臺 納稅侏儒地產公司逃稅將變難

　　本報記者 陳文雅 北京報道

　　“你是說31號文吧？”3月24日上午，正在出差途中的北京中煜華稅務師事務所首席稅務師黃遠接起電話，聽說是咨詢房地產業的新政策，下意識地反問了一句。

　　黃遠說的“31號文”是指國稅總局3月20日剛在其官方網站公布的《關于房地產開發業

務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號文件)。據黃透露，這幾天打電話給他的房地產公司客戶，八成是向他咨詢該文件的解讀。

　　“政策剛出來，我就給我的房地產公司客戶都發了一封電子郵件，把“31號文”傳給他們看了。現在的新規定比原來要明確、細化了。”黃遠解釋道，此前房地產業納稅的行政依據主要是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》(國稅發[2003]83號)，由于“31號文”的生效時間上溯至2006年1月1日，[2003]83號文同時廢止。

　　關于新政策的主要變化，很多人關注的焦點在“省會城市和計劃單列市的城區和郊區非經濟適用房”預售收入，由按不低于15%的利潤率標準每季度預交稅款，改為按不低于20%的標準預交。

　　而據黃遠透露，新政更重要的其實是明確了征稅方式中部分[2003]83號文件未明確的條文，在一定程度上避免了逃稅行為。

　　為防止逃稅而細化的條文主要是對生產周期、成本、完工標準等事項進行了更細致的界定，對稅前扣除的原則和“三項費用”進行了明確，增加了防止資本弱化和關聯交易的規定等。

　　另外，由于房地產開發通常要為每個項目成立新的項目公司，而新設項目公司的性質和一般新辦企業的特點不同，國稅總局此次規定房地產開發及銷售企業不再享受新辦企業優惠。

　　“納稅侏儒”

　　此次新規出臺和地產行業一直未能擺脫的納稅陰影密切相關。

　　房地產業連續五年都被國稅總局認定為全國范圍內稅收專項檢查重點。在2005年，由于在“納稅百強榜”中前300名沒有出現房地產開發公司的名字，開發商被冠上了“納稅侏儒”的綽號。

　　由于特殊的行業屬性，房地產開發周期長，常采取滾動開發模式，經營前期占用資金量大，其收益多在中后期才能體現出來，在客觀上為開發企業拖延稅款甚至逃稅提供了便利。

　　許多房地產企業通過用房屋抵項目工程款、偽造或高估開發成本、隱瞞銷售收入等方式來達到欠稅或偷稅的目的。

　　為此，去年以來國稅總局對房地產業的納稅問題進行了高度關注，在11個省級國稅機關和29個省級地稅機關開展了該行業的稅收檢查。

　　2005年房地產檢查共查補稅款371117.97萬元，占企業申報納稅的5%-15%，查補數額巨大，稅款流失嚴重。

　　以北京市為例，全市共有7101戶房地產企業，2004年共組織稅收129億元。以8%比例推算，2004年約有10.23億元稅款未申報繳納，扣除本次檢查查補的稅款，仍可能有7.5億元稅款流失。

　　從檢查結果和各地反映情況看，稅收問題主要集中在營業稅、企業所得稅、土地增值稅等三個稅種。

　　新規細化征收標準

　　此次“31號文”規范的稅種為企業所得稅。

　　針對不及時結轉收入的問題，“31號文”明確了開發產品的完工標準，規定竣工證明已報房地產管理部門備案的、已開始投入使用的、已取得了初始產權登記證明的三類開發產品，應當視為完工。

　　這主要是防范預計計稅毛利率低于實際利潤率時，開發商失去主動進行結算的積極性。

　　針對虛列成本費用的問題，文件規定了計稅成本結算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內容。

　　另一項主要變化是規定“新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年”，明確了開發企業“三項費用”的稅前扣除問題。

　　文件還增加了防止開發企業通過關聯交易轉移利潤等方面的規定。

　　新問題有待明確

　　新政可以說是稅務總局又一次對房地產企業拔劍出鞘。這一政策出臺后，業內反應較為激烈。在肯定新規在防止逃稅方面的積極作用的同時，很多業內人士也提出了自己的意見或建議。

　　一位不愿意透露姓名的房地產企業主建議，要實現真正公平的稅負環境，稅務總局應真正落實預征制度的一項重要配套措施——“多退少補”。

　　據其稱，“無論是按照普通住宅、

　　這位人士同時指出，提高地產業稅收征管水平，不光只有提高稅率、明確稅制的辦法，“我認為目前最關鍵的是要解決基層稅務所的征管力度問題。”

　　在一些業內人士看來，新政的目的主要是為了規范稅收征管，但也不排除帶有部分以稅收方式進行

　　對此，中國社科院財貿所城市與房地產研究室研究員況偉大表示，“我認為不應將消費領域問題處之以解決投資問題的方法。解決重心應放在保有稅上，否則可能會適得其反。”

　　“總的來說，我想這個政策應該積極地看。現在地產企業的內部運營管理往往很粗放，我想新規定至少能促使房地產企業加強成本控制，使其內部管理轉向精細。”中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓教授總結道。