魏清泉：力挺市民購買力 不打壓房價

　  □贏周刊記者 肖南方 文

　　2005年廣東省房地產市場頗不平靜。政府加大了宏觀調控的力度，各項針對房地產市場的政策陸續出臺，全省房地產的價格同比增長7.7%，個別市場房地產價格上漲的幅度超過了10%。2006年廣東省房地產市場的走勢怎樣？政府如何調控房地產市場？商品房價格的走勢是否平穩、平衡發展？3月10日，廣東省房地產業協會副會長魏清泉接受本報記者專訪。

　　增速將保持10%~12%

　　贏周刊：都說2006年廣東省房地產市場以平穩為主調，能否談談其走勢？

　　魏清泉：就像剛才我們會議所討論的一樣，2005年廣東房地產開發投資總體保持平穩增長態勢，商品房銷售情況良好。要預計今年房地產情況必須了解廣東經濟的大環境，畢竟，廣東房地產市場的走勢與整個經濟形勢是密切相連的。

　　近年來，廣東整個經濟發展都有一個快速發展的過程，像2005年8%的增長速度，雖然相比起2004年來速度減緩，但相對還是比較高的增速，2005年廣東房地產開發投資增長速度是10.5%，與整個經濟形勢發展較同步。

　　今年，廣東整個經濟增長仍然還會保持較高的速度，廣東社會經濟正步入新的發展階段。展望今年廣東的房地產市場形勢，在社會經濟環境和一系列政策的影響下，平穩會是今年的主調。

　　贏周刊：怎樣才算是平穩呢？

　　魏清泉：在2006年中，房地產市場銷售仍將保持暢旺，居民住房的購買力將進一步提高。另外廣東

　　從商品住宅銷售價格方面來說，2006年商品房的銷售仍將保持良好的態勢。價格總體將保持在小幅增長的區間波動，2005年廣東商品房屋平均銷售價格在2004年增長9.1%的基礎上增長了7.7%，其中商品住宅平均價格增長8.1%。從供需兩個方面的情況來看，2006年商品住宅銷售平均價格總體仍將保持平穩增長，隨著下半年供求關系趨于平衡，住宅漲幅將會有所回落�！　�

　　贏周刊：雖說房地產不能說是廣東經濟的晴雨表，但畢竟是廣東經濟的一個重要支柱，你認為2006年廣東房地產市場的發展對廣東經濟將產生怎樣的影響？

　　魏清泉：房地產仍然會是廣東的支柱行業，要保持廣東經濟的快速發展，就必須保持房地產市場的高速發展。但廣東房地產市場需要穩定，不要過于脫離實際，無論從金融需求，還是社會穩定的角度來看，都要防止大起大落的發展軌道。我認為房地產要符合市場經濟，有高有低的，應該是螺旋形的才客觀，不可能是直線或者是斜線上升的，應該是波浪式的發展才正常。

　　廣州目前房價偏高了

　　贏周刊：您認為目前廣州的房價是理性的嗎？

　　魏清泉：偏高，并不是很高，這主要是相對于廣大中低收入者而言的。一般來說，一套房子的價格與年收入的6倍至6.5倍是相當的，但現在的房價是高于這些中低收入者年收入的6倍。相對于這些普通職工的實際收入和支付能力來說，目前廣州的房價偏高了一點。　　

　　贏周刊：今年2月份，廣州房管部門出來說，近期樓市不排除哄抬因素，要市民謹慎入市。廣州市土地開發中心有關人士甚至呼吁：推遲買房就是對廣州房產業作貢獻。您是如何看這件事的？

　　魏清泉：這確實在房價不斷上漲所引發的一場購房者、政府與發展商之間的博弈。對于購房者而言，他有一種購買的心理恐慌，他會擔心：房價不斷上漲，以后房價還會更高，遲買不如早買，于是，想方設法去買房。在這種形勢下，房管部門出來要市民謹慎入市正是基于對市民這種心理恐慌的正確判斷。

　　事實上，市民對住房是不用擔心的，房子不會稀缺，經過我們調研，廣州、深圳、佛山等地的住宅資源是相當豐富的。雖然資源分布不均，有人三四套房，有人沒有一套房，但總量還是相當充裕的。

　　從土地供應量來說，也是充裕的，2006年在持續價格上漲的信號上，存量土地會加快入市，市場規模會有所擴大，住宅市場的供需有望平衡，我們還可以利用山區進行開發。

　　目前，廣州房價高企，主要是因為市場自身持續發展，供求關系變化導致。另外自住型需求為主的住宅需求增長，呈剛性，土地增量和存量住宅供應有所減少，供求關系日趨緊張，直接引致房價的增長，新增土地供應的持續緊縮與存量土地的逐漸消化，使近年來年度土地難以滿足住房需求。還有，房地產市場存在某些炒作和違規行為，個別機構和媒體在并不真正了解市場供應的情況下，發布失真信息，客觀上加劇了購房者的緊張心理，引起房價不斷走高。

　　房價高企已引發矛盾

　　贏周刊：那么高企房價還能走多遠？

　　魏清泉：首先要說的是，市民不用擔心沒有房子住�，F在房價高企，主要是市場接受能力強，如果市民購房需求不要那么強烈，這對房產市場的正常發展也是好的。

　　因此，我們努力的方向就不是去壓低房價，而是應該去增加普通市民和廣大職工的購買能力。同時，我也建議，大量普通市民應該以租房為主，而不是大量地買房購房，這才是正確解決居住的途徑。

　　贏周刊：持續的高房價會不會引發社會問題？

　　魏清泉：現階段已經引發了一些社會矛盾，比如土地供應問題上的博弈；更深層次上的，還引起了社會的貧富矛盾。不過，總的來說，仍然不會引發大規模的，或者是尖銳的社會矛盾的出現，但是風險比較大，需要引起關注。

　　贏周刊：面對這種房價不斷走高的情況，政府還有多大的調控力？為何不會出現官、商說法不一的地荒恐懼怔？

　　魏清泉：政府還是有比較強的調控能力的。比如在土地供應方面，我們可以加大土地供應力度，而且，相當多的房地產企業還是國有企業嘛，調控也比較容易。第二個是產品結構調整，可以從規劃設計上去控制這些企業的產品結構，建筑更多的普通住宅。政府向來主張關注普通市民和廣大職工為主，在房地產開發利用時，也是強調普通住宅建筑擺在首位。第三個是稅收調整，第四個是政策性住房供應，第五個是規范市場、維持市場秩序，打擊囤積居奇、限制投機性炒房等等，政府還是大有作為的。

　　鼓勵發展中小型房屋

　　贏周刊：作為廣州市政府的顧問，面對這種房地產形勢，您會給政府怎樣的建議呢？

　　魏清泉：政府要站在最廣大人民的利益上，這樣社會才會穩定。用什么樣的手段保障中小型房屋的開發，我認為這應該由政府調控的。所以，政府在批土地的時候就應該把好關，上報規劃局的時候，審批建設許可的時候，也要把好關，沒有一定中低檔的套型，規劃局就不會批準，在現階段，對面積過大的，裝修水平過高的

　　魏清泉：廣東省房地產協會副會長

　　中山大學城市與區域研究中心、城市與區域規劃系教授、博導。

　　廣州市人民政府決策咨詢顧問。

　　1941年生于廣東省五華縣。

　　1967年研究生畢業于中山大學經濟地理專業

　　1971年10月至1980年10月任南方日報社記者。

　　1980年11月調入中山大學任教，先后任教員、講師、副教授、教授。　　

　　論文及著作：

　　近20年來發表論文九十余篇，出版專著有《廣東省地理》(與劉琦合著，1988年)、《區域規劃原理和方法》(1994年)、《世紀之交的珠江三角洲行政區劃》(與楊羅觀翠等合著，1997年)、《區域分析與規劃》，與崔功豪等合著，1998年)等。