地產西進(上)

　　作者：黨鵬、郝遠超、黃杰

　　專題策劃：鄭悅 侯雪蓮 執行：本報西南記者站

　　編者的話

　　今年是西部大開發的第六個年頭，西部的熱土在東北振興、中部崛起的新時代背景下，愈發渴望資本和新型產業在這塊土地上生根發芽。在東部房價不斷飆升、幾乎撞到天花板之際，一些企業開始向西部轉移。商場上從不缺少淘金的機會，缺少的是發現的眼睛。繼《地產下一站之天津》(文見2月6日地產版)之后，我們推出這個專題，向您展示相對全面的西部地產風貌。本專題分兩次刊出，本期城市：西安、成都、蘭州；下期城市：重慶、昆明。敬請關注。

　　西安

　　“超標用地”下的樓市風向

　　本報記者 黨鵬西安報道 春節一過，西安市國土局國土貯備中心的工作人員就異常忙碌起來，他們的角色更像一個采購員——2006年，該中心要完成5000畝至6000畝土地的采購任務，期間向市場推出3000畝土地進行拍賣。

　　面對提前7年“超支”用地13.5萬畝的現狀，在春節前夕，西安市將2005～2020年土地利用規劃和第四輪城市整體規劃上報國務院待批。“關鍵在于規劃城市空間布局必須做好‘大西安’文章。”陜西省社會科學院經濟研究所所長張寶通認為，西安行政中心的北遷將帶來新一輪的投資熱潮。但西安樓市的風向標已經在開發商逐利而動的掌控下一路飆升。

　　土地求解

　　按照陜西省政府的規劃，西安市1997年至2010年的建設用地為13.5萬畝，實際上從1997年到2003年，西安市新增建設用地17萬多畝。西安的建設用地至少提前7年“超支”3.5萬畝。

　　“當時制定這一項規劃時，國家還沒有提出西部大開發戰略。1999年中央開始實施西部大開發戰略，西安作為新歐亞大陸橋、中國隴海蘭新地帶最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大開發中起著承東啟西連接南北的重要作用，西安整體發展速度之快令人始料未及。”西安交通大學房地產研究所所長楊東朗教授分析說，這也反映了西安的投資在加快。

　　為了解決項目待地問題，據西安市國土局土地市場服務中心負責人介紹，在國家政策允許的范圍內，西安市從陜北、陜南的建設用地指標中變通地“拆借”部分指標，再以西安市的基本農田指標沖抵。

　　與此同時，西安市出臺了一系列加速處置閑置土地的文件，同時大規模地清理了閑置土地，并在去年8月中旬召開“西安市政府儲備土地出讓推介會”，推出了五個地塊共3000多畝儲備土地沖擊市場，竟然引來了上百個土地投資商和開發商。

　　“僧多粥少”的情況讓西安市國土部門加大了土地儲備的步伐，并成為土地供應的主渠道。據國土儲備中心主任王建東介紹，2005年該中心完成了2000多畝土地的收購，價格在20萬～100萬元/畝之間，這樣一方面以儲備土地滿足房地產市場需求，一方面為工業項目提供土地。由此，該中心的任務也加重到了5000畝～6000畝。

　　西安市政府著手的還有一項工作就是城中村改造。2005年8月24日，西安市政府發布《加快城中村改造工作的意見》，計劃在兩年內對西安市三環路以內的187個“城中村”進行改造，到去年底的完成總量就達20萬平方米。一開局，就吸引了各路開發商紛紛進入，搶占灘頭。

　　幕后推手

　　2002年8月份之前，西安曲江房地產開發用地價格每畝僅在30萬元左右。但自曲江提出以商業旅游為開發主題至今不到三年時間，土地價格翻了幾倍，現在130萬元能買到也算是幸運的。一位知情的業內人士告訴記者，曲江南湖附近一宗百余畝的住宅用地，最初拿地時每畝僅27萬元，百余畝土地總價還不到3000萬元，最近轉讓給另一開發公司時，土地總價竟然到了3億多元，土地價格翻了十多倍。西安高新區亦如此，和記黃埔以平均每畝138萬元的價格，進駐高新區中央商務區核心地帶，創高新區地價歷史新高。

　　曲江、高新區，一東一西推動西安南城土地價格急劇飆升。而這兩個區域的房價已經突破5000元/平方米，并影響到西安樓市的整體攀升。據悉，2005年西安市主城區住宅均價2871元/平方米，而西安人均年收入卻在全國排名第38位，人均年可支配收入只有9000元左右。

　　推動土地一路高漲的還有許多幕后推手。據統計，目前西安市可投入市場供應的土地僅1萬多畝，而且絕大部分位于較為偏遠的區域。與之形成鮮明對比的是，囤積在各類開發商手中的閑置土地已近萬畝。

　　一位房產界人士告訴記者，現在西安的許多開發商炒的已經是三手地了，地價也由2003年的10萬元/畝轉手到現在達60萬元/畝～100萬元/畝，很多還在待價而沽。該人士說：“土地上的巨額利潤，也是推動開發商不斷囤積、造成市場供不應求、價格迅速上升的原因。”而一些北京、成都、深圳等地的外來開發商也改變拿地途徑，直接收購西安本地握有土地的小型開發商(大多都是由掌握土地的國有企業、事業單位創辦)，從而進軍西安房地產市場。

　　雖然開發商逐利而動，但西安的房市卻不容樂觀。據了解，2005年西安的新開工面積達400萬平方米，竣工面積300萬平方米。“但西安一年的購房總量維持在200萬平方米左右，機構性矛盾長期突出。”楊東朗教授認為，西安的樓市已經是供大于求了。

　　成都

　　住宅地價高企 開發商轉戰工業地產

　　本報記者 郝遠超 黨鵬成都報道 在玫瑰裝扮的情人節里，一條消息讓準備成家的情侶們不得不著急：2005年成都五城區商品房交易均價已達到4085元/平方米，同比上漲9.49%。這是成都市政府在情人節當天發布的。

　　截至2005年底，成都具有房地產開發資質的開發企業已達到1260家，但能夠享受成都房地產高速增長盛宴的本土企業卻寥寥無幾，更多的是外來房產巨頭們的狂歡。成都本土地產商也逐漸將目光投向工業地產，以往由政府主導并壟斷開發工業園區的狀況，正在被成都置信等民營企業所打破。

　　地價同比上漲89%

　　2005年，成都的樓市一改過去兩年供應不足的情況，新增商品住宅供應面積與實際銷售面積基本相當，供銷比達到1.025。

　　成都市房管局的數據顯示，該市五城區商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元，同比增長16.32%。成都商品房價格堅挺的背后，是土地價格的迅猛上漲。四川中原物業顧問有限公司提供的數據表明，2005年土地市場公開拍賣掛牌成交土地平均每畝成交價格約為265萬元，比上年同期土地成交均價上漲89%。

　　但是，土地價格的飛漲并未擋住開發商的投資熱情。在成都2005年土地交易市場中，主城區的幾塊總價超過5億元的大宗土地都被有著雄厚經濟實力的外來開發商成功拿下，華潤集團更是以21.42億元的天價將“地王”收入囊中。然而，本土開發商只能活躍在成都郊區(市)、縣的土地交易市場，藍光集團去年四處投資置地，成都置信也在溫江區拿下幾個地塊，但規模都比較小。

　　“現在很多開發商都委托公司在成都找地，主要是東南亞、中國香港等地的開發商，需求類型包括房地產開發用地和物流基地用地。雖然現在成都的土地價格越來越高，但是開發商的收益還不錯，樓盤、租金的收益還遠遠沒有達到因土地成本增高就無法贏利的地步。”香港戴德梁行成都分公司高級經理侯峰說，“目前，成都的甲級寫字樓租金在100元/平方米以上，乙級都在60元～80元/平方米，而且出租率很高。如時代廣場開盤不到半年，入駐就達50%以上，城市之心、威斯頓聯邦大廈、冠城等都在95%以上。其實，土地價格的上升是一個城市經濟活力和發展的表現，從成都寫字樓價格的不斷攀升可以看出投資者對成都的熱情。”

　　工業地產受青睞

　　在中海、華潤、萬科及和黃等重量級開發商進駐成都后，使整個市場的競爭更加激烈，成都本土開發商開始尋找新的投資機會。

　　成都置信是較早投資工業地產的成都本土開發商，其目前投資的有青羊工業區、西部鞋都工業園區等項目。據其負責人何亞川介紹，青羊工業區占地面積3600畝，項目計劃總投資66億元。負責該項目開發的成都青羊工業建設發展有限公司成立于2004年6月，由成都置信、四川合信和青羊工業區管委會三家投資，所持股份分別為38%、22%和40%，代表政府出資的青羊工業區管委會是第一大股東。

　　“雖然政府是大股東，但由于成都置信和四川合信是關聯企業，青羊發展公司在具體的運作中實際上是以置信集團為主導的。”青羊區一位官員分析說，“市場化的開發和經營不僅打破了政府主導的格局，對當前工業園區的趨同化和招商競爭也將產生沖擊。”

　　相較商業地產和住宅地產而言，投資工業地產不僅有良好的回報，還因其低廉的土地價格而吸引了大批地產商之外的投資者的目光。裳都·中國西部服裝產業集群是一個占地5000畝的復合工業地產項目，其開發商則是四川西部服裝產業有限公司。

　　“商業地產是個比較成熟的市場，而工業地產的開發剛起步，因為配套服務的差異性，每個項目都需要量身定做，從這個角度講工業地產的市場是特定的。過去，完全是政府成立一個管委會然后賣地，客戶自己建廠房，做配套物流等服務。現在，青羊工業區的收入不僅來自本身的產品銷售，入駐企業提出要求后，由青羊工業發展公司負責修建，完工后在銷售給入駐企業；此外，可以對入駐企業收取物管費，這相當于我們的售后服務。”何亞川說。

　　工業用地的增值誘惑

　　據成都市經委副主任付學坤介紹，到2020年成都將新增工業用地面積151.9平方公里，規劃總面積達到240.78平方公里，“這意味著新增土地指標的30%都將用于工業發展。”此外，成都市國土局的數據顯示，成都1999年以來征而未供的存量土地可利用的近3萬畝，其中可安排為工業用地的有7900余畝。

　　充裕的土地供應量和低廉的土地價格，還不足以令投資者對工業地產趨之若鶩。另一個原因即是，工業用地存在著巨大的升值空間。

　　記者注意到，成都置信更注重的是工業園區土地的升值。按照當前該地塊的價格，均價在每畝68萬元，而成都城南與工業園區處于同一位置(三環路邊緣)的地塊最高拍賣價已經達到了每畝206萬元。何亞川透露，置信的期望是通過園區建設將該地塊地價提升到每畝100萬元，這樣僅園區的土地總價值就達到30多億元。

　　成都的一位業內人士認為，成都置信的心思其實并不僅僅在這里，而在于工業園區周邊代價而沽的7000畝待開發土地。通過運作工業園區，置信一方面可以以較低成本獲取其中部分土地資源，一方面可以和政府分享土地升值所帶來的收益。

　　蘭州

　　兩山夾一河抬高土地門檻

　　本報實習記者 黃杰蘭州報道 春節剛過，甘肅省國土資源廳就出臺文件，今后將對別墅類住宅的土地供應一律停止審批，并將大力打擊囤積土地行為。

　　兩山夾一河的地理結構讓蘭州倍感土地資源的緊缺，但這種劣勢卻推動著蘭州的樓市成為投資者的樂園。“土地供應緊缺情況下帶來的地價攀升，在帶動房地產投資活躍的同時，也在削弱蘭州吸引外來產業和商業資本的動力，”在蘭州商業圈滾打多年的北京智羽商務咨詢公司策劃總監馬崢嶸表示。

　　有地塊就賺錢

　　一個省會城市在兩年內僅向房地產市場上供應了不足1000畝土地，全市500家地產開發企業，每家平均不足兩畝。而在2005年度全市僅拍出地塊不足200畝，500家企業僅有不足100家有活兒可干，乃至當年行業虧損5200萬元。一連串兒的不足代表了蘭州地產業的尷尬境地。

　　甘肅省建設廳官員在接受記者采訪時表示，蘭州“兩山夾一河”的獨特城市地形，造就了這個省會城市地形狹長、區域分散、土地資源稀缺的現實問題。在蘭州搞投資的企業首先要面對的是土地資源高度緊張。這樣的背景，使所有企業都很辛苦，整日在為地塊的事情焦頭爛額。

　　但外地房地產開發商卻虎視眈眈，紛至沓來。在國內表現活躍的江浙資本對于蘭州緊缺的土地資源尤其看好。據浙商甘肅總會人士介紹，浙商甘肅總會一直擔當著江浙資本關注甘肅的風向標。蘭州土地緊缺的情況，使得這里的樓市具有很強的升值潛力。浙商已準備開始成規模地介入這里的地產市場。

　　此外，包括北京天鴻、實創集團和中鐵華升等更多東部地產開發商也開始在蘭州征地造樓。甘肅博智地產營銷總經理段永飆表示，房地產開發是一個跨區域性的產業，而蘭州受土地制約的這種劣勢，反而正在成為讓全國知名地產商進入的動力源。但目前不少在售樓盤用地還是幾年前開發商聯建或低價儲備的土地。而政府未來在主城區的放量空間幾乎為零。因此，“只要能搞到地塊就有錢可賺。”

　　“開發商和投資者都在賭蘭州的房價將有誘人的升值空間”，一位開發商表示，別墅住宅用地停止審批無疑會讓原來囤積了土地的開發商欣喜若狂，并將輻射到整個樓市。

　　蘭州某大型地產研究機構所做的《蘭州房地產調查研究報告》部分證實了這種觀點。據披露，蘭州市出于投資動機購房的比例已高達28.3%，二次置業購房的比例占23.8%，而改善居住購房的只有21.9%。

　　困境難解

　　由于土地門檻高企，蘭州的房地產開發格局一片混亂。據蘭州市有關部門官員介紹，該市的房產開發目前存在著諸多問題：企業對

　　與此同時，地價高漲，商務成本急升帶來的另一面是，外來的其他產業投資者觀望心態愈發加重。因為地價等因素，近年來已有包括奇正藏藥等企業棄蘭州而去。一些意欲投資蘭州的企業干脆選擇了白銀市這樣的地價成本更低的甘肅周邊城市投資落戶。

　　為此，甘肅省首先從土地開刀整頓。國土部門要求各地要加大對閑置土地的清理制度，切實制止囤積土地行為。對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收出讓合同總額20%以下的土地閑置費；滿2年未動工的，無償收回土地使用權。

　　甘肅省近期以來一直醞釀以蘭州為核心的“經濟圈”規劃，以緩解一些工業企業在蘭州投資形成土地壓力。但有研究機構人士表示，政府此舉依然無法從根本上解決蘭州在引資方面所面臨的困難，“地價的上升是市場強烈的需求和自然環境所造成的，已增加的地價成本和商務成本很難再降下來了。”