新盤3月放量　北京房?jī)r(jià)依然看漲

　　作者：李樂(lè)

　　在北京，大多數(shù)購(gòu)房者不得不面對(duì)一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：房?jī)r(jià)仍在上漲。

　　在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市1月住房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)中，北京以8.4%的增幅成為當(dāng)月價(jià)格上漲最快的特大型城市。面對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力，“充足土地供應(yīng)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”已經(jīng)成

為政府目前的主導(dǎo)思路。

　　除了土地供給，房屋供應(yīng)總量也將對(duì)2006年的北京房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。有統(tǒng)計(jì)表明，2006年至少應(yīng)該有2500萬(wàn)平方米實(shí)際供應(yīng)量，但究竟有多少實(shí)際供應(yīng)入市，仍無(wú)定數(shù)。土地供給的滯后效應(yīng)，實(shí)際供給的不確定性，正把北京2006年的房?jī)r(jià)拖進(jìn)一個(gè)微妙時(shí)刻。

　　敏感期逼近

　　3月通常是新盤放量的起點(diǎn)，屆時(shí)的價(jià)格走勢(shì)通常被看做是其后一年的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。中原華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰明確告訴記者，從他們掌握的即將入市新盤的情況看，“漲還是一定的”。

　　華潤(rùn)的清河項(xiàng)目可以作為中原華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰言論的最佳注腳。在創(chuàng)下25.65億元的“天價(jià)”不到一年之后，清河項(xiàng)目終于即將面市。而一直備受業(yè)界關(guān)注的價(jià)格問(wèn)題，根據(jù)記者目前掌握的情況，肯定將高出清河地區(qū)傳統(tǒng)均價(jià)30%以上。

　　此前，華潤(rùn)(北京)總經(jīng)理陳鷹向記者表示，在拿地之前，華潤(rùn)方面綜合市場(chǎng)各方面的情況，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格區(qū)間做過(guò)周密的分析，得出的結(jié)論是7000~9000元/平方米是一個(gè)比較理性的價(jià)格選擇。言外之意，華潤(rùn)清河項(xiàng)目的售價(jià)應(yīng)該在這一水平。

　　陡然拉高區(qū)域價(jià)格的，在2006年即將入市的新盤當(dāng)中并不罕見(jiàn)。和記黃浦醞釀許久的逸翠園也即將在4～5月入市，售價(jià)將在10000元/平方米左右。實(shí)際上，該項(xiàng)目的土地早在2003年底就已歸屬和記黃浦，但由于規(guī)劃等方面的因素影響，其面市日期一拖再拖，但其面市之日，已經(jīng)創(chuàng)下姚家園區(qū)域房?jī)r(jià)新高。

　　此外，在朝陽(yáng)公園周邊，體量超過(guò)200萬(wàn)平方米的泛海國(guó)際居住區(qū)以及萬(wàn)科并購(gòu)朝開(kāi)之后的項(xiàng)目，都有望在2006年以中高檔住宅的“身份”進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)整體房?jī)r(jià)的作用，不言而喻。

　　“所以，今后幾個(gè)月的價(jià)格漲幅肯定要超過(guò)1月的8.4%，因?yàn)橐辉路莼�本沒(méi)有新盤入市，主力的中高檔住宅在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，那時(shí)候北京房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的跳升。”李文杰說(shuō)。

　　中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，2006年可能入市轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突擊闖關(guān)”成功的土地，其中8大城區(qū)占去80%，這其中又有70%位于朝陽(yáng)、宣武、崇文、海淀、西城、東城這幾個(gè)傳統(tǒng)高房?jī)r(jià)區(qū)域。中原方面認(rèn)為，這樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將增加北京房?jī)r(jià)的“敏感性”。

　　土地調(diào)控當(dāng)先

　　記者從有關(guān)渠道獲悉，北京2006年的土地供應(yīng)計(jì)劃目前已經(jīng)悄然實(shí)施。總規(guī)劃建筑面積540萬(wàn)平方米的土地已經(jīng)確定進(jìn)入供應(yīng)流程。此后，國(guó)土局將視情況陸續(xù)供應(yīng)6000～7000公頃土地，其中住宅用地1590公頃。記者從國(guó)土局內(nèi)部了解到，住宅用地是這份計(jì)劃的重中之重。

　　這與2005年的情形形成鮮明對(duì)比：當(dāng)年的供地計(jì)劃直到8月才開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段，以致最終被外界指責(zé)為一份“沒(méi)有完成的供地計(jì)劃”。

　　北京市國(guó)土局的一位官員私下告訴記者，2005年供地計(jì)劃制定相對(duì)倉(cāng)促，“最開(kāi)始考慮的是市發(fā)改委編制，后來(lái)又轉(zhuǎn)到國(guó)土資源局，由于是第一份年度供地計(jì)劃，要綜合2003年、2004年甚至是2002年的情況，所以耽誤了一些時(shí)間，直到8月份才出臺(tái)。”他強(qiáng)調(diào)，而2006供地計(jì)劃時(shí)間充裕，肯定“將取得更好的效果”。

　　這與國(guó)土資源部的精神不無(wú)關(guān)系。今年2月，國(guó)土資源部副部長(zhǎng) 小蘇在一次講話中表示，對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)用地需求較大的城市，地方國(guó)土廳局應(yīng)著力保證并加大住宅用地特別是普通住宅用地的供應(yīng)力度，保證土地價(jià)格的平穩(wěn)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。“由堵到疏”，這顯然是國(guó)土資源部工作思路在新一年中的明顯轉(zhuǎn)變。

　　“政府主管傳遞出來(lái)的信息告訴

　　另一位地產(chǎn)商告訴記者，最為關(guān)鍵的是執(zhí)行。“如果住宅用地1590公頃能完成，應(yīng)該可以滿足市場(chǎng)需求的，但就怕像去年一樣，計(jì)劃不少，但最終卻是缺口。”他說(shuō)。

　　李文杰指出，由土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的房屋供應(yīng)，通常需要將近1年的時(shí)間。所以，2006年的充足土地供應(yīng)要對(duì)房?jī)r(jià)起到緩解作用，還要等上一段時(shí)間。

　　供應(yīng)量微妙影響

　　如果說(shuō)增加土地供給還不能立竿見(jiàn)影的話，對(duì)于房?jī)r(jià)，2006年的供應(yīng)量將是最直接的因素，但這恰恰是微妙所在。

　　記者從國(guó)土局獲得的相關(guān)資料顯示，2004年“8·31”過(guò)關(guān)的住宅項(xiàng)目用地有191個(gè)，規(guī)劃建筑面積3265萬(wàn)平方米。北京市建委的公開(kāi)銷售數(shù)據(jù)顯示，2005年北京商品住宅新開(kāi)工面積為1500萬(wàn)平方米。簡(jiǎn)單進(jìn)行計(jì)算，僅“8·31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目就有1765萬(wàn)平方米沒(méi)有供應(yīng)。

　　另外，2004年、2005年公開(kāi)出讓地塊的700多萬(wàn)平方米建筑面積，如果在2006年中形成實(shí)際供應(yīng)，與前者相加總量可以達(dá)到2500萬(wàn)平方米。“這2500萬(wàn)平方米當(dāng)中，有相當(dāng)大的比例位于五環(huán)沿線等非傳統(tǒng)地區(qū)，價(jià)格不會(huì)太高，因此，如果供應(yīng)能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)字，北京房?jī)r(jià)不會(huì)面臨太大的上漲壓力。” 李文杰告訴記者。

　　不過(guò)，記者了解到，受到政策、規(guī)劃、資金操盤能力等因素的影響，不少已經(jīng)供出的土地未能及時(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)，從而影響了年度供應(yīng)總量，進(jìn)而影響到價(jià)格。“也不排除少數(shù)地產(chǎn)商刻意‘惜售’的情況。”一位主管部門的官員告訴記者。

　　顯然，政府已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到這一問(wèn)題，并已經(jīng)著手治理這一問(wèn)題。在2006年春節(jié)前，有關(guān)主管機(jī)關(guān)甚至考慮過(guò)相應(yīng)的方案，逼迫地產(chǎn)商盡快地將手中的土地轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，以平衡供求關(guān)系。“當(dāng)時(shí)的方案是，保證供地總量，但放慢供地節(jié)奏，迫使地產(chǎn)商先把自己手中的土地開(kāi)發(fā)，再去拿新的土地，避免囤積土地的現(xiàn)象。”一位知情人士對(duì)記者說(shuō)。

　　這一方案甚至已經(jīng)上報(bào)到主管部門的局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，但最終因涉多方因素而未能實(shí)施，最終代之以取消5塊已公告回收土地相關(guān)審批許可文件，借此向地產(chǎn)商傳遞信號(hào)。

　　因此，2004年以來(lái)出讓的土地，究竟能在2006年中形成多少供應(yīng)，不僅取決于地產(chǎn)商業(yè)如何理解政府傳遞出的信息，更取決于政府對(duì)實(shí)際供應(yīng)量甚至是價(jià)格的態(tài)度。如果一方面通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)整未來(lái)的實(shí)際供應(yīng)，降低市場(chǎng)的漲價(jià)預(yù)期；另一方面，又通過(guò)相應(yīng)手段，促進(jìn)既往土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，北京房?jī)r(jià)將難大漲，反之亦然。