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見習記者陳昆才
上海報道
小吳狗年購房的計劃又押后了。
2月19日，供職于上海某手機公司的小吳在大華頤和華城四期(雅詩瀾郡)社區網上看到，該物業去年同期(2005年2月19日)的均價為8500元/平方米，現在的均價為8300元/平方米，最低價為8000元/平方米。
“雖然我比較中意此處的物業，但還要再觀察一段時間，價格可能還有下行的空間，我要選擇最佳的時機。”小吳說。
今年27歲的小吳將肯定會選擇按揭貸款來圓購房夢。但他也許并不知道，一個總量超千億元的個貸計劃正在醞釀之中，滬上中資商業銀行欲在今年的個貸市場大做一場。而與此同時，監管部門要求各銀行密切關注住房按揭不良貸款上升趨勢的警告言猶在耳。
樓市萎靡殃及不良貸款
如果說2004年的上海房貸市場是大牛市，那么2005年就走出了熊市行情。
上海市統計局公布的數據顯示，2004年末住房按揭貸款余額為2445.53億元，2005年僅微升至2644.94億元，同比少增了528.69億元。
再看看整體的房貸余額變化情況。上海銀監局發布的數據顯示，截至2005年末，上海市中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。與去年同期相比，房地產貸款余額僅增長16.79%，創下自2001年有統計以來的新低。
央行上海總部也在一份報告中指出，“由于商品住房成交量回落，2005年的個貸出現了連續6個月的負增長，7-12月累計減少117億元。”
事實證明，伴隨個貸下瀉，去年上海房地產市場的絕大部分指標集體跳水：房地產開發投資增幅回落，商品房成交量持續維持在較低水平，商品房銷售價格月環比出現連續7個月的下降。2005年上海市統計公報顯示，該年商品房的竣工面積和銷售面積，分別比上年下降10.1%和9.5%，其中商品住宅銷售面積下降12%；全年商品房銷售額比上年下降4.5%，其中商品住宅銷售額下降7.7%；全年存量房成交過戶面積也比上年下降27.7%。
多米諾骨牌一塊一塊地倒下。
如果上一塊是房價下行，那下一塊可能就是不良貸款趨升。
上海銀監局提供的數據顯示，2005年12月末，個人住房不良貸款余額15.48億元，比調控前的3月末增加4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增。至12月末，個人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個百分點，升幅比較明顯。
而就在去年6月末，中資商業銀行個人住房不良貸款余額還是11.3億元，僅比年初增加1.4億元；不良貸款率為0.41%，與3月末基本持平。
監管者警覺“違約”
這顯然與樓市在去年下半年繼續下行、市場信心低落有關。
“2004年末和2005年初房價較高時成交的商品房將陸續交房，有可能出現的糾紛，需要各方重視并妥善處理。”央行上海總部此前指出。
上海銀監局也要求滬上中資商業銀行，密切監控因住房價格持續下跌而引發的個人住房貸款風險和抵押物貶值風險。
這表明，“水岸藍橋”的糾紛仍牽掛著監管部門的心。
2005年11月23日，大華集團“水岸藍橋”樓盤的51名業主，將一份聯名解約“通牒”遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，并聲明停止償還房貸。上海市寶山區法院已經正式受理此案。
“現在雙方正在交換證據，之后會開一個正式的證據交換庭，再之后是正式的辯論庭。”2月20日上午，“水岸藍橋”業主的代理律師、上海躍平律師事務所的杜躍平告訴本報記者。他還指出，“市場經濟是契約經濟，按照合同規定，購房者可以停止還貸，只要承擔合同規定的違約金就可以了。”
非但如此，來自上海銀監局的信息稱，2005年末，房地產貸款出現連續三個月以上違約的自然人客戶達7869戶，比上年末增加2650戶，增幅50.78%；違約筆數8227筆，比上年末增加2771筆，增幅50.79%。
拒絕還貸勢必造成商業銀行個人住房不良貸款趨升。不過在杜躍平看來，“銀行自身也犯了錯誤”，即商業銀行在發放個貸時存在不規范操作。就杜掌握的情況來看，銀行在放貸過程中沒有盡到嚴格審核的責任。“假的工資收入證明、假的暫住證、假的圖章等都可以蒙混過關，這其中不乏有開發商與銀行自己的身影”。
一家上市銀行上海某支行的個貸負責人也承認，“不良貸款反彈有歷史原因，過去在二手房交易方面，存在不規范操作，加上市場存在過度投機，風險自然就顯現出來了。”
監管部門對此已有警覺。上海銀監局日前發布的《2005年上海房地產信貸市場運行情況分析報告》指出，要加強房地產市場預警體系建設，密切關注集體違約和風險苗頭，及時處置各類風險。銀監局要求各中資商業銀行，加大對集體貸款違約、假按揭貸款、多套多頭貸款等風險監控處置力度，加強內部管理，及時防范和化解各類風險。“要盡快建立有效的市場監控和風險預警機制，以及負資產貸款統計監測制度。”上海銀監局一名官員說。
為了保證交易的真實性，上海房地產交易中心已經建成了遠程查詢系統，每家銀行每年支付50萬元左右的費用后，就可以使用系統進行查詢。
另外，部分開發商已經采取措施，避免退房現象。美國房地產服務與投資管理公司仲量聯行在“大中華區物業指數2005年第四季度報告”中指出，盡管一手銷售市場交投回升，部分發展商仍樂意向買家提供優惠。如上海弘象置業打算以低于普陀區金沙雅苑一期的售價推出第二期，并特地撥出3000萬元人民幣以補償第一期買家的損失。
“價跌量升”趨勢漸明
上海樓市最近的一個態勢是：價跌量升。這一點，在2005年第四季度已經有所顯現。
仲量聯行則在上述報告中稱，相對之前兩個季度，上海第四季度銷售市場恢復活躍，交投增加。如在一次公開拍賣中，閔行區虹梅別墅合共售出31個別墅單位，總售價1.5億元人民幣。
上海二手房指數辦公室2月13日發布的指數報告顯示，隨著一些銀行放寬部分二手房貸款、市場信心小幅回升，上海二手房交易量從去年四季度開始出現小幅反彈。這種態勢在2006年初得到了延續。
仲量聯行同時指出，鑒于政府可能進一步收緊政策，增加所得稅及物業稅，故即使銷售交投增加，資本值(資本價值指數，衡量物業投資價值)仍然延續了連續三季度的下跌趨勢。
“目前市場還處在觀望期，但心理已經出現變化。前一段時間市場的心理是肯定不能入市，現在的心理是考慮是否應該入市。”上海房地產開發商大華集團的一位高層說。
該高層指出，去年3月份之前一部分需求被提前釋放，但是調控之后，需求已經有連續10個月的積累，這部分被積累的需求或將再次釋放。“觀望心理的變化，加上需求的釋放，我覺得銷量肯定會慢慢回升。”他樂觀估計。
不過，即使存在需求的釋放，但是由于之前的供給量比較大，而且存在開發商捂盤待變的情形，所以，需求對價格的拉動作用不是很明顯，房價仍將處于下降通道，但下降幅度不大。上海社科院城市發展研究中心主任張泓銘教授此前在接受媒體采訪時指出，上海房地產市場正在由“價穩量縮”階段，逐步進入“價跌量升”階段。
上海統計局的數據顯示，2005年商品房銷售價格全年環比累計比上年年底下降了2.8%。另據國家發改委和國家統計局16日公布的數據，今年1月份上海房屋銷售價格繼續小幅下滑，同比下降0.4%。而全國10個主要城市1月份房價上漲了5.5%。
“千億個貸計劃”
房地產頹勢不減，中資商業銀行急了。
央行上海總部發布數據顯示，2006年1月末，中資金融機構個人消費貸款月末余額2788.37億元，比年初減少25.39億元，主要是當月個人住房貸款和汽車消費貸款呈持續下跌走勢所致。個人消費貸款連續7個月呈下滑趨勢。
農歷新年剛過，各家中資商業銀行的上海分行就收到了總行下達的2006年信貸任務指標。
“今年他們(各家上海分行)的胃口很大。”一位曾負責銀行個貸業務的人士透露，“有人做過統計，上海11-12家主要做個貸業務的分行，今年的個貸(個人消費貸款，含住房貸款和汽車貸款等)業務計劃累計將超過1000億元。”
超千億的個貸計劃，個人住房貸款將是重頭戲。2005年住房按揭貸款在個人消費貸款中的占比達到94%，如此算來，今年個人住房貸款的投放當量也在千億左右。相對于總量不到3000億元的個人消費貸款余額，以及去年100多億的住房按揭貸款凈增長額，此次1000億元左右的計劃投放量，顯然是一記重拳。
“作為一種優質資產，各大銀行都會支持個人住房貸款的投放，在信貸規模上提供一些保障。”前述上市銀行支行的個貸負責人說。
根據銀監局此前公布的數據，排除統計口徑影響，粗略推算下來，2005年年末，房貸在各項貸款中占比達29.67%，而且有近45.56%新增貸款來自房貸業務。滬上中資商業銀行對房貸業務的倚重，顯而易見。
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