上海欲修補(bǔ)商品房預(yù)售合同六大漏洞

　　日前，上海市有關(guān)部門公開向社會(huì)征詢意見，修改商品房預(yù)售合同。這是繼北京、廣州之后，地方政府聽取社會(huì)公共呼聲、吸納民間建議，修補(bǔ)房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的又一打“補(bǔ)丁”之舉。

　　近年來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)糾紛的投訴迅速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)各地消費(fèi)者協(xié)會(huì)共受理商品房投訴事件超過(guò)2萬(wàn)起，其中合同矛盾在所有投訴中最為突出，升幅高達(dá)24％，而

預(yù)售房合同糾紛更是不斷升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，商品房交易糾紛之多，雖與房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度有關(guān)，但一個(gè)重要原因就是合同漏洞埋下了禍根。上海市工商局和消協(xié)的有關(guān)人士綜合近年來(lái)的相關(guān)糾紛分析，商品房預(yù)售環(huán)節(jié)存有六大“新漏舊洞”。

　　漏洞之一：購(gòu)房者個(gè)人信息被賣，隱私權(quán)不保

　　許多購(gòu)房者都會(huì)遭遇這樣的煩心事：新房還沒拿到手，素不相識(shí)的裝潢公司就打來(lái)電話詢問，“你的房子要

　　上海一家房屋中介公司的負(fù)責(zé)人曾向記者親口承認(rèn)，購(gòu)房者的單位電話、手機(jī)等信息，大多是從房產(chǎn)公司或售樓人員那里買來(lái)的。整個(gè)樓盤的業(yè)主信息名錄，價(jià)格從數(shù)百元到上千元不等。“當(dāng)然，有一些售樓人員是背著公司偷偷地賣。”

　　開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)消費(fèi)者的同意，不管是故意還是無(wú)意，都不得以任何理由將消費(fèi)者的個(gè)人信息披露給第三人。

　　漏洞之二：樓書廣告天花亂墜，誠(chéng)信度難求

　　樓盤宣傳資料及銷售廣告“注水”，曾經(jīng)讓許多消費(fèi)者大呼上當(dāng)，并且引發(fā)了不少消費(fèi)糾紛。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓市中突出自己、吸引消費(fèi)者，開發(fā)商通常很舍得在廣告宣傳上下功夫，如“距離地鐵站步行僅10分鐘”、“毗鄰熱鬧繁華的商業(yè)中心”、“小區(qū)中心擁有大面積綠地”等。而所謂的樓盤“實(shí)景圖”，也大都經(jīng)過(guò)電腦的特效處理，明明是車流密集的主干道，搖身一變就成了草木繁茂的綠地。

　　商品房的銷售廣告及宣傳資料應(yīng)當(dāng)作為預(yù)售合同的附件，粘貼在合同文本中，開發(fā)商必須履行，從而有效制止樓盤廣告“注水”、“忽悠”消費(fèi)者。

　　漏洞之三：會(huì)所、綠地藏貓膩，生活環(huán)境懸疑

　　在購(gòu)買期房時(shí)，買房人往往會(huì)被諸如會(huì)所如何豪華、小區(qū)綠化覆蓋率有多高之類標(biāo)榜高檔住宅的“符號(hào)”所誘惑，但遺憾的是，這些美輪美奐的“描述”在合同中鮮有約定，等待房屋交付后，糾紛便層出不窮。

　　預(yù)售合同應(yīng)特辟條款詳細(xì)列明：會(huì)所的竣工時(shí)間、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、服務(wù)模式，以及是小區(qū)專營(yíng)還是對(duì)社會(huì)開放；至于綠地面積、綠化率等指標(biāo)，更須在合同中明確約定。

　　漏洞之四：面積誤差“打悶包”，開發(fā)商總得利

　　在商品房建設(shè)中，因開發(fā)商擅自變更建筑設(shè)計(jì)或不按施工圖施工等原因，均可能導(dǎo)致建筑面積增減。但增加或減少的建筑面積到底是指套內(nèi)建筑面積，還是包括公攤面積？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限指套內(nèi)面積最經(jīng)濟(jì)，而對(duì)于開發(fā)商而言，讓買房人分?jǐn)偟墓�共面積越多越有賺頭。一旦爭(zhēng)執(zhí)起，因?yàn)楹贤瑹o(wú)約定，往往由開發(fā)商說(shuō)了算。

　　改變買房人吃虧的切實(shí)辦法便是在預(yù)售合同中寫明，將面積增減計(jì)算的決定權(quán)給予購(gòu)房者。而且，有了誤差怎么解決，是多退少補(bǔ)還是采用別的處理方式，也應(yīng)由買家說(shuō)了算。

　　漏洞之五：房屋質(zhì)量出問題，修復(fù)費(fèi)扯皮

　　最令購(gòu)房人煩心的事莫過(guò)于新交付的房子住不久就出現(xiàn)質(zhì)量問題。小修小補(bǔ)還好說(shuō)，大修問題就來(lái)了，物業(yè)公司和開發(fā)商之間相互扯皮的事屢屢發(fā)生。

　　如果在預(yù)售合同中對(duì)房屋質(zhì)量作出如下明確規(guī)定，麻煩會(huì)少很多：房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，購(gòu)房者因此而發(fā)生的費(fèi)用也由開發(fā)商支付。

　　如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，購(gòu)房者可以自行請(qǐng)維修公司前來(lái)維修，維修費(fèi)用一律由開發(fā)商承擔(dān)，且購(gòu)房者還可向開發(fā)商索要違約金。

　　漏洞之六：逾期交房，退、賠兩難

　　碰上逾期交房，是選擇退房還是賠錢？這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)系甚大。因?yàn)?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

　　合同中應(yīng)有相關(guān)保障條款，一旦逾期交房，買房人有權(quán)選擇在房?jī)r(jià)上漲時(shí)“買房”，房?jī)r(jià)下跌時(shí)“退房”。