西安兩大MALL項(xiàng)目先后夭折 銀行資金拒絕地產(chǎn)商

　　正在我國(guó)各地流行的MALL(摩爾)商業(yè)城，是一種融合百貨店、超市和專業(yè)專賣店，并輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪的模式，幾乎可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。然而，對(duì)日趨燎原的MALL之風(fēng)，各大城市還必須從實(shí)際出發(fā)，不可盲目發(fā)展，相互攀比。以哄起之勢(shì)大建摩爾，必將造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

　　★《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 傅航/西安報(bào)道

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從西安市商貿(mào)委獲悉，西安市商貿(mào)委下屬國(guó)有大型企業(yè)西安飲食日前宣布，因國(guó)家土地管理法律法規(guī)和政策調(diào)整，其擬投資20億元在西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)打造的“高新MALL”項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施。

　　土地閑置，項(xiàng)目夭折

　　2002年5月，西安飲食為推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)和發(fā)展西安旅游業(yè)，創(chuàng)新西安商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，加快融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，帶動(dòng)城市消費(fèi)和周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，決定在西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)一座集購(gòu)物旅游、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲娛樂(lè)、文化享受等多種服務(wù)和消費(fèi)形式為一體的，個(gè)性化、多功能、超大型、現(xiàn)代化的“高新MALL”項(xiàng)目。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)高新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，“高新MALL”屬于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)第二期180萬(wàn)平方米中央商務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，西安高新區(qū)及周邊已形成了密集的大商圈和人流、物流、信息流的集中地。2002年11月， 西安飲食與西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)就建設(shè)“高新MALL” 第一期項(xiàng)目，簽定了《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書》,該合同項(xiàng)目選址位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)集中新建區(qū)的中心地帶，“高新MALL” 第一期建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃占地224.37畝，約14.9萬(wàn)平方米，總投資為9億元，第二期建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃占地280畝，約18.6萬(wàn)平方米，總投資為11億元。

　　但今年農(nóng)歷春節(jié)剛過(guò)，項(xiàng)目隨即終止，西安第一例大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣布夭折。

　　2002年，西安飲食與西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)合同簽訂后，該公司除預(yù)付了首期土地使用權(quán)出讓金5000萬(wàn)元。但此后，該項(xiàng)目一直處于拆遷和招商引資階段，該公司未再投入資金。

　　土地被收回，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將退還西安飲食土地使用權(quán)出讓金5000萬(wàn)元，支付資金占用費(fèi)777.75萬(wàn)元(由于在此之前管委會(huì)已退付給西安飲食500萬(wàn)元，因此實(shí)際將支付5277.75萬(wàn)元)。另外，管委會(huì)還將支付為項(xiàng)目支出的直接費(fèi)用217.25萬(wàn)元，并補(bǔ)償西安飲食利益損失1000萬(wàn)元。西安飲食已表示收到了管委會(huì)應(yīng)付的全部款項(xiàng)。

　　原來(lái)，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出臺(tái)了一項(xiàng)政策，在征地一年期限內(nèi)沒(méi)有開(kāi)工的項(xiàng)目，高新區(qū)有權(quán)收回土地。

　　“閑置土地時(shí)間超過(guò)三年，市政府有權(quán)收回土地。”西安市國(guó)土資源管理局地籍處某人士也表示。

　　土地閑置，成為項(xiàng)目被叫停的一大惹眼因素，但影響西安第一例大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣布夭折的原因并不僅僅如此。

　　獲利能力受質(zhì)疑，銀行停貸

　　資金來(lái)源成為“高新MALL”能否成功的關(guān)鍵。但當(dāng)時(shí)西安飲食表示，該項(xiàng)目資金來(lái)源一是通過(guò)向銀行借款，自籌資金40%左右，目前該項(xiàng)目已獲得工行、建行、中行等多家銀行的支持承諾；二是該項(xiàng)目將作為2004年公司計(jì)劃實(shí)施的主要再融資項(xiàng)目之一，預(yù)計(jì)可解決30%左右的資金；三是公司將按照市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)律，通過(guò)向海內(nèi)外招商、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)等市場(chǎng)運(yùn)作形式，全力推動(dòng)名優(yōu)企業(yè)及品牌的入駐和加盟。

　　當(dāng)時(shí)西安飲食對(duì)此項(xiàng)目表示明顯的樂(lè)觀，西安飲食方面認(rèn)為，由于“高新MALL”項(xiàng)目引進(jìn)了外方先進(jìn)的管理方式和品牌，填補(bǔ)了西安商業(yè)市場(chǎng)的空白，加之可解決城區(qū)1萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題，其自身的定位優(yōu)勢(shì)及領(lǐng)先的服務(wù)功能蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)。

　　當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示質(zhì)疑，認(rèn)為“MALL作為商業(yè)零售的一種高級(jí)業(yè)態(tài)，并不是孤立存在的，它的出現(xiàn)與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、文化取向以及城市公共設(shè)施建設(shè)水平等都有著非常密切的關(guān)系。只要有足夠的資金投入，建這么一個(gè)高新MALL并不難，難的是如何讓它持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)并贏得利潤(rùn)。”

　　與西安飲食幾乎同時(shí)開(kāi)工的還有西安高科集團(tuán)投資的紫薇MALL，正當(dāng)他們沉浸美麗的夢(mèng)想時(shí)候，風(fēng)云突變，去年2月以來(lái)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題作出批示，要求防止盲目投資與重復(fù)建設(shè)。

　　隨即，央行向全國(guó)各大商業(yè)銀行下文要求暫停對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

　　“本來(lái)我們準(zhǔn)備5個(gè)億的貸款，雙方已經(jīng)簽定授信協(xié)議，但沒(méi)想到上級(jí)文件突然降臨。”一位不愿透露姓名的股份制銀行客戶代表告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

　　據(jù)內(nèi)部人士表示，銀行暫停貸款是“高新MALL”夭折的主要原因。

　　就在包括西安在內(nèi)，全國(guó)幾乎同時(shí)都在大造MALL之時(shí)，一份由多部委聯(lián)合調(diào)查起草的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文件已經(jīng)悄然上交國(guó)務(wù)院。該調(diào)查組由商務(wù)部市場(chǎng)體系建設(shè)司、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、央行、建行總行組成。

　　一位參與撰寫報(bào)告的人士透露，局部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱以及以住宅名義立項(xiàng)的商業(yè)地產(chǎn)貸款所引發(fā)的銀行隱性風(fēng)險(xiǎn)，是調(diào)查組最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“銀行對(duì)本次調(diào)查非常重視。” 中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)研究中心主任韓建徽透露韓建徽告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，在調(diào)查組出行前，一些銀行已發(fā)現(xiàn)全國(guó)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目借住宅地產(chǎn)的名義向銀行圈錢的問(wèn)題。“所以，他們想借這次調(diào)查的機(jī)會(huì)摸底，看問(wèn)題到底有多嚴(yán)重。”

　　參與調(diào)查的還包括國(guó)務(wù)院法制辦官員。據(jù)悉，調(diào)查結(jié)束后可能會(huì)涉及到商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的立法工作。 在今年年內(nèi)將以國(guó)務(wù)院條例的形式推出城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，商務(wù)部完成了條例初稿的起草，已經(jīng)遞交國(guó)務(wù)院法制辦。

　　國(guó)務(wù)院政策研究室綜合司司長(zhǎng)陳文玲告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，部分城市商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來(lái)非常大的過(guò)剩，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率近30%，近3000萬(wàn)平方米的空置面積占用大量資金，形成了投資浪費(fèi)；商業(yè)地產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營(yíng)需要來(lái)建設(shè)商業(yè)用房，大多后天改造而缺乏必要配備；部分商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式是建好后出售，整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限。

　　“大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當(dāng)“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，希望開(kāi)發(fā)-出售-再開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。”

　　此外，荀培路認(rèn)為，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款。由于大型商業(yè)設(shè)施投資動(dòng)輒幾億、有的甚至高達(dá)幾十億，在國(guó)外多是靠基金支撐運(yùn)作。而在國(guó)內(nèi)，無(wú)論是國(guó)有還是民營(yíng)，其大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目多數(shù)是建立在銀行貸款基礎(chǔ)上的。開(kāi)發(fā)商自有資本比例普遍偏低，項(xiàng)目中銀行貸款的比例高達(dá)八、九成的不在少數(shù)。投入正常的投資回報(bào)期約8年左右，一旦出現(xiàn)銷售收入不高或利潤(rùn)率下降的情況，長(zhǎng)期達(dá)不到贏虧平衡點(diǎn)，將引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，形成銀行不良貸款。

　　“另外也有政府片面追求形象工程在里面。” 荀培路告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，一些地方政府不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，一味地積極推動(dòng)。而且由于這樣的工程過(guò)于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)使用功能，容易使項(xiàng)目陷入招商難的尷尬境地。

　　REITS即將登場(chǎng)

　　繼高新MALL流產(chǎn)后，紫薇MALL也宣布由于資金等問(wèn)題，原有項(xiàng)目用途發(fā)生改變。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目2002年通過(guò)西安市計(jì)委的立項(xiàng)批復(fù)時(shí)其總投資只有4.275億元，其中，企業(yè)自籌1.025億元，吸收其它投資1.7億元，銀行貸款1.55億元。但到2003年底參加聽(tīng)證時(shí)其總投資上升到12億元。資金大量需求和銀行停貸成為其夭折的主要原因。

　　同時(shí)紫薇大賣場(chǎng)背后的股權(quán)也發(fā)生了改變，國(guó)資背景的西安高科集團(tuán)在2004年徹底轉(zhuǎn)讓了所持股權(quán)。

　　據(jù)相關(guān)人士稱，目前紫薇大賣場(chǎng)公司已經(jīng)完全民營(yíng)化，股東主要是普明地產(chǎn)以及幾家民營(yíng)公司。民營(yíng)化后整個(gè)公司的戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目由大到小，土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了約400畝給高科集團(tuán)，余下的150多畝將運(yùn)作一個(gè)大型的汽車城，做汽車售后服務(wù)。不再搞超大的一應(yīng)俱全的Mall形態(tài)。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的主要原因除了對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)不看好外，也有招商以及資金壓力大等方面的因素。現(xiàn)在，整個(gè)紫薇大賣場(chǎng)公司派生出了四五家公司，放棄Mall后其它新開(kāi)展業(yè)務(wù)發(fā)展很好。

　　“原有土地將不會(huì)再建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能會(huì)考慮住宅項(xiàng)目，目前還沒(méi)有最后確定。”西安高新區(qū)管委會(huì)土地局內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，他表示，由于原來(lái)“高新MALL”地處西安市高新區(qū)黃金地段，在目前土地緊缺的情況下，根本不發(fā)愁沒(méi)有人買。

　　但商業(yè)地產(chǎn)并非無(wú)藥可治，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，近期商業(yè)部已經(jīng)向國(guó)務(wù)院建議對(duì)商業(yè)地產(chǎn)放開(kāi)REITS(