房產(chǎn)頹勢下的順馳樣本

　　文/楊云高

　　順馳是中國房地產(chǎn)業(yè)的異數(shù),也是觀察這個產(chǎn)業(yè)的一面鏡子

　　2005年11月底發(fā)生在上海的退房風(fēng)潮,以令人恐慌的勢頭向周邊擴(kuò)散。毗鄰的蘇州,自然遭到第一波沖擊。12月底,順馳在蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔開發(fā)的樓盤鳳凰城,遭受越來越猛

烈的業(yè)主退房風(fēng)暴。

　　身陷四面楚歌的順馳幕后人物孫宏斌,這一時刻不知是否想起萬科董事長王石的提醒。那是2004年8月,正值順馳瘋狂圈地之際,王石說,小孫,要穩(wěn)點,再穩(wěn)點。

　　這是繼柳傳志后,又一位大佬級人物對孫宏斌的善意警告。可是小孫同志沒有聽進(jìn)去,依舊保持行事兇猛狂飆的風(fēng)格,順馳的大肆擴(kuò)張也為業(yè)內(nèi)側(cè)目。

　　一位房地產(chǎn)的觀察人士說,順馳不是孤立現(xiàn)象,它與房地產(chǎn)整體形勢聯(lián)系在一起,“如果順馳崩盤,這將是房地產(chǎn)熊市真正到來的正式信號。”

　　10個杯子,3個杯蓋

　　蘇州順馳地產(chǎn)公司遭到圍攻的起始日是2005年12月24、25日。連續(xù)兩天雙休日,購買了順馳鳳凰城期房的年輕業(yè)主們不再私下發(fā)牢騷,他們也顧不得過什么圣誕節(jié)了。

　　邢小姐是要求退房業(yè)主中的一員。“現(xiàn)在我們大多數(shù)人都想退房。”她說,“合同約定順馳須在2005年12月31日前交房,現(xiàn)在要拖到2006年4月了,究竟什么時候能交還不知道呢。合同也很不合理,延期的賠償很少很少。”

　　順馳對業(yè)主很委屈地解釋延期交房的原因是變電站,但面對業(yè)主的憤怒,這番解釋顯得很無力。

　　“房子讓大家很失望,綠化也很差。”邢小姐說,同樣的房子,很多業(yè)主簽的竟然是兩個版本的合同,內(nèi)容上也是有區(qū)別的,第5版可以退房,第4版不可以。

　　邢小姐是2005年3月簽的買房契約,她簽的是第4版,讓她奇怪的是,在她前面有簽第5版的,在她后面也有簽第5版的。“我覺得順馳有欺騙性。”

　　“按順馳的說法,前景很不錯,是個很大的樓盤。現(xiàn)在是第1期,聽說要搞6期呢。”當(dāng)時讓她心動的還有鳳凰城的廣告詞,“留給蘇州的傳奇”。她以每平米4400元的價格,買下了18層的一套房子。

　　2003年10月,順馳在蘇州工業(yè)園區(qū)以5.9億元取得金雞湖地塊,開發(fā)一個叫湖畔天城的樓盤。2004年1月又通過掛牌以27.2億元取得鳳凰城項目地塊。“鳳凰城退房潮期間,湖畔天城那邊也集體拒收房。”邢小姐說。

　　大規(guī)模的退房潮后,余波不斷。2005年12月29日,蘇州順馳被迫以《致業(yè)主的一封信》做出回應(yīng):“我們對因鳳凰城項目起步區(qū)延期交房事宜給您帶來的影響深表歉意。鳳凰城項目是順馳進(jìn)入蘇州區(qū)域所獲取的第二個項目,也是目前順馳中國所屬項目中規(guī)模最大、前景最為看好的項目,它對于順馳的未來整體發(fā)展具有極為重要的戰(zhàn)略意義。關(guān)于鳳凰城項目起步區(qū)延期交房,我公司將會嚴(yán)格按照預(yù)售合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,并會全力完善后續(xù)各項服務(wù)來彌補此次延期給您帶來的不便與影響。”

　　順馳一位售后經(jīng)理私下向業(yè)主表示,順馳資金確實出現(xiàn)問題。“順馳已經(jīng)拖欠民工工資和工程款,園區(qū)管委會已經(jīng)和順馳高層接觸,要求籌集資金解決此問題,保證工程繼續(xù)進(jìn)行,達(dá)成交房目標(biāo)。”

　　邢小姐也緊張地四下打聽消息,這些消息包括蘇州順馳正從順馳華東集團(tuán)調(diào)劑資金等。她援引園區(qū)國土房產(chǎn)局某處長的說法是,“順馳現(xiàn)在是10個杯子,3個杯蓋,這些蓋子蓋在哪里還不確定,政府只能對他們施加壓力,讓他們調(diào)撥資金完成這個項目。”

　　據(jù)她了解,順馳一期和二期的土地款已經(jīng)付清,但是否存在土地抵押,能否順利拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證,還是疑問。“聽說已有其他房地產(chǎn)開發(fā)商想接盤了,但順馳不愿意。”

　　在《致業(yè)主的一封信》里,蘇州順馳對資金問題避而不談,“外界也不可避免地出現(xiàn)了一些誤解與傳言,包括對項目的前景、公司的現(xiàn)狀、資金的問題、土地的問題等等質(zhì)疑,可能會影響您對鳳凰城項目及順馳公司的正確理解與信心。”“保證在2006年4月30日前將滿意的產(chǎn)品交付到您的手上。”

　　鳳凰城危機(jī)會不會引發(fā)順馳的全面危機(jī)？在經(jīng)歷2005年連續(xù)出臺的房產(chǎn)新政后,以瘋狂圈地出名的順馳開始不斷暴露資金鏈斷裂危機(jī)。目前,接任孫宏斌CEO一職的汪浩轉(zhuǎn)變狂飆風(fēng)格,讓順馳平穩(wěn)發(fā)展,比如暫緩拿地、開發(fā)節(jié)奏放緩以及大幅裁員等,最大限度地消除潛在危機(jī)。

　　“這是順馳的常態(tài)。”當(dāng)初孫宏斌瞪著大眼睛反問業(yè)界說,“為什么要慢下來呢？超越萬科并不是我們的目標(biāo),超過以后還是個小公司。中國的地產(chǎn)公司至少要比香港公司大吧。”

　　追趕香港公司的地產(chǎn)夸父　

　　2003年7月,順馳召開蟒山會議,決定要成為一家全國性的房地產(chǎn)公司。從當(dāng)年9月起,順馳在華北、華東和華中等城市瘋狂拿地,以速度與大手筆獲得“天價制造者”之稱。11年來,順馳累計操作房地產(chǎn)項目57個,銷售面積近500萬平方米,2004年成為業(yè)內(nèi)達(dá)到百億銷售規(guī)模的企業(yè)之一。目前,順馳在16個城市擁有35個在建在售項目,以及800多萬平方米的土地儲備。

　　這么大面積的土地儲備盡管沉淀了順馳的大量資金,但土地才是硬通貨,這令其他開發(fā)商羨慕不已。順馳的大膽拿地,表現(xiàn)出孫宏斌的某種先見之明。2003年年中,當(dāng)大多數(shù)企業(yè)面對首部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法規(guī)猶豫不決時,順馳卻在全國布開戰(zhàn)線。即便在宏觀調(diào)控的2004年,它也沒有放慢腳步。后來國家出臺限制土地的政策時,順馳已囤積了大量土地,足夠發(fā)展之用。

　　在成功走出天津后,孫宏斌的夢想除了要把順馳置業(yè)帶到納斯達(dá)克上市,還要把順馳中國帶到香港,成為一家在港上市的紅籌公司。但是,到香港融資,就能改善其財務(wù)狀況、達(dá)到香港地產(chǎn)業(yè)的平均水平嗎？

　　2004年6月份,是“我們壓力最大的時候,所有的新項目幾乎都還沒有開盤,但每個項目都要有大量的資金投入進(jìn)去,資金的壓力、宏觀調(diào)控、外界的非議,接踵而來。”順馳新掌門人汪浩的一些談話,多少表明順馳的資金壓力。

　　汪浩對順馳管理現(xiàn)金流的模式解釋道,順馳的連鎖經(jīng)營業(yè)務(wù)可以通過提供高附加值的業(yè)務(wù)品種、建立銀行融資渠道等方式,來為集團(tuán)沉淀大量資金(比如說在

　　全國性公司優(yōu)于地區(qū)性公司的一個好處在于,可從各地抽調(diào)富余資金,補充應(yīng)急。2004年春節(jié)前,蘇州順馳公司10天內(nèi)要將原計劃付款1.5億調(diào)整到2.7億,一下子增加1.2億。“調(diào)劑的前提是,你必須有一定的總量,如果你手下只有幾個項目根本沒法調(diào)劑。我們2005年有60個項目,各個城市各個檔次都有,這個城市不好其他城市可以調(diào)劑,這個項目不好別的項目可以調(diào)劑。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模越大,它的抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。”汪浩說。

　　順馳稱,這就是它為什么敢于以2004年40億的銷售回款帶動總額為70億圈地計劃的秘密,這也是為什么順馳的負(fù)債率只處于業(yè)界平均水平、70%左右的原因。現(xiàn)金流已超越了負(fù)債率成為孫宏斌最為關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)之一,“用現(xiàn)金流整合所有行動”。“只要企業(yè)現(xiàn)金流在順暢地流動,負(fù)債率高并不意味著風(fēng)險就大。”孫宏斌說。

　　但孫的“現(xiàn)金流高于負(fù)債率”理念,與香港地產(chǎn)業(yè)超乎尋常地重視負(fù)責(zé)率背道而馳。對新鴻基、新世界、長江、恒基兆業(yè)香港地產(chǎn)“四大天王”的研究發(fā)現(xiàn),香港房地產(chǎn)的資本負(fù)債率平均為20%左右,現(xiàn)金資產(chǎn)比為5%,這是香港業(yè)界公認(rèn)的最穩(wěn)定、最健康的指標(biāo),如果李嘉誠發(fā)現(xiàn)他的房地產(chǎn)指標(biāo)高于此,他會不斷重組,把數(shù)字恢復(fù)上去。而國內(nèi)的資本負(fù)債率,一般都在100%以上。

　　香港中文大學(xué)教授郎咸平說,房地產(chǎn)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),需要其它產(chǎn)業(yè)來互補,才能消除行業(yè)風(fēng)險。長江實業(yè)收購和記黃埔,13年后又收購了香港電燈,由此才成就了李嘉誠。香港房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理普遍遵循“20%＋5%＋產(chǎn)業(yè)互補”,而順馳顯然存在不小差距。

　　孫宏斌強(qiáng)調(diào)“速度”的理念,能否幫助他追趕上香港業(yè)界的穩(wěn)健理念？

　　大洗牌

　　不是大魚吃小魚,而是快魚吃慢魚,這是近年來流行的一個思維方式。順馳在國內(nèi)瘋狂拿地,或許正緣于此思維。但必須指出的是,快魚吃慢魚多發(fā)生于市場擴(kuò)容期,大魚吃小魚則多發(fā)生在市場過冬的洗牌期。“快魚思維”不是放諸任何時期而皆準(zhǔn)的。

　　孫宏斌一味求快時,房地產(chǎn)的冬季來了,大洗牌正在展開。這個冬天的第一場寒霜就是2003年央行出臺的“121”號文件,其后政府不斷給房地產(chǎn)降溫,2005年上半年房產(chǎn)新政出臺尤為密集,上海等地的住

　　災(zāi)荒年時,就是大地主吞并小地主的時候。比如中海地產(chǎn)就到處拿二手熟地,小地主也不吃虧。2005年年底,中海在南京欺負(fù)中小開發(fā)商,拿銀子壓級壓價買別人的土地。此前,山東三聯(lián)集團(tuán)在濟(jì)南曾以2億元拿了塊地,后因缺乏后續(xù)資金,“被迫”以5億元賣給中海地產(chǎn)。知情人士說,如果三聯(lián)開發(fā),掙的錢肯定不止3億。中海對三聯(lián)說,賣給我們,總比你們開賣場賣彩電強(qiáng)多了吧,賣個電視才掙5塊錢。

　　過冬的房地產(chǎn)“小魚”們面對的結(jié)果無非是兩個:要么被大公司并購,要么是轉(zhuǎn)行,賣完房子后退出房地產(chǎn)。或許孫宏斌的先見之明在于,他以“快魚”之速讓順馳成為一家全國性公司,方能以“大魚”方式生存。他已意識到房地產(chǎn)市場的病態(tài)發(fā)熱,于是加緊屯集大量土地“糧食”,以備過冬。在2005年年初,汪浩接班后,公司戰(zhàn)略由快轉(zhuǎn)穩(wěn)。在這一輪洗牌中,順馳能否充當(dāng)大魚？

　　不過,順馳在朝夕崩盤的概率并不大。高力國際的一位人士說,中國房地產(chǎn)還不是熊市,除非整個國家經(jīng)濟(jì)都不行了。有泡沫的只是部分區(qū)域,因為市場是歐洲型的,分割為不同條塊。

　　2004年1月順馳巨資拿走鳳凰城那塊近90公頃的土地時,順馳上海地產(chǎn)公司董事長閔鋒說,“聽說萬科有人哭了”。萬科覬覦此地塊已久,做了一年多的工作,本來志在必得。

　　但不知現(xiàn)在,是誰哭在最后,誰笑在最后。

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