農家樂借機提檔升級

　　記者 曾謙 報道

 　“現在的這種土地流轉模式，主要是給農民增加收入，同時也在政策上對農家樂的發展進行扶持�！�

　　農家樂率先試點

　　南山松林度假山莊——試點工作中的第一家農家樂。

　　2006年1月20日，沿著霧氣彌漫的南山山路，記者來到了松林山莊。一進入山莊大門，迎面而來的是熱火朝天的施工場面�！拔覀儸F在正在搞裝修，據鎮政府說，這是土地集約試驗的一部分內容�！彼闪侄燃偕角f的老板娘方德平告訴記者。

　　松林山莊是南山上最早的農家樂之一，方德平和她的丈夫曾令棋從1993年就開始從事農家樂的經營了。經過十幾年的苦心經營，松林山莊目前已經成為南山最有名氣的農家樂之一。

　　“實際上我們接待能力還是有限�！狈降缕降乃闪稚角f共占地4畝左右，因為政策的原因，再加上土地都是租鄉親們的，所以一直沒有辦法在這4畝地上新修房屋建筑。

　　“南山的農家樂口碑還是比較好的，生意也很不錯，我們其實也很想擴建，擴大經營面積，擴建食宿住所。”但是土地以及相關的政策問題，最終將他們的希望掐滅在現實之中。

　　土地流轉新模式

　　南岸區的農村土地集約經營試行給方德平們帶來了曙光。

　　2005年12月，南岸區人民政府下發了一個名為《關于印發南岸區農村土地集約經營試行意見的通知》，首次決定開始在我市試點土地規范化流轉新模式。南岸區國土分局稱，土地流轉新模式是針對目前我市普遍存在的用地緊張現象制定的。

　　所謂的土地流轉，指的是農民可以將土地租賃給投資者進行商業項目的開發，并從中獲得穩定的租金與分紅收入。和過去征地不同，農村土地集約經營試點工作中的土地流轉模式直接省略了征地這一步驟，有土地的農民可以直接把土地拿出來進行流轉，與政府簽訂相關的土地使用權租賃合同，之后再由政府負責租給開發商，然后根據相關項目盈利情況向農民分發股紅。

　　土地流轉帶來轉機

　　2006年1月，這項試點工作開始在黃桷埡鎮金竹片區、南山鎮石牛村片區、迎龍鎮雙谷片區正式啟動。在這項試點工作中，被納為試點“先鋒軍”的是這三個片區的100多家農家樂、花卉園，其試點土地范圍約為5平方公里。

　　《關于印發南岸區農村土地集約經營試行意見的通知》文件中明確指出，經營者可以按照“依法、自愿、有償”的原則通過土地流轉方式取得土地承包經營權，并與當地集體經濟組織簽訂土地流轉合同，其流轉年限由協議雙方共同約定。

　　南山鎮經濟發展與改革辦公室主任文定友告訴記者，在此前，南山的140多家農家樂獲得土地的方式要么是征地，要么就是租地，或者是農民自己的地�！澳仙降挠玫匾恢焙芫o張，因為要保證南山作為重慶肺葉的功能，就不可能有很多土地拿出來進行建設或者商用等�！�

　　所以一直以來南山的農家樂不太正規，大部分農家樂都是農民自己將土地拿出來修建一番，然后就開始營業了。缺乏資金與管理經驗的農民，其經營的農家樂也混亂不堪，搶客殺價現象比比皆是。

　　文定友告訴記者，這種現象其實很不利于南山農家樂的發展，所以從市場的角度，政府也希望一些大的經營得好可以擴大經營，以此來規范市場，并且樹立南山農家樂的品牌。

　　新的模式旨在增收

　　“現在的這種土地流轉模式，主要是給農民增加收入，同時也在政策上對農家樂的發展進行扶持�！睋�文定友介紹，南山鎮現在大部分農民的土地都是用來從事苗木花卉種植的，農民每年能夠從中獲得的收入大概為每畝四到五千元。而在《試行意見》文件中規定，農民可以將自己的土地用土地流轉的方式將承包經營權交給農家樂業主。

　　“我們在進行這項試點工作的時候，也做了很多調查，最后得出的結果是，每畝土地的年租金加年分紅在兩千到三千元是經營主和農民都能接受的一個數字。所以如果在政府的牽頭下，可以讓更多的農民從土地中解放出來，既獲得了穩定的收入，也可以獲得新的就業機會。”文定友對記者說。

　　而進入土地流轉的這些土地，雖然從種植產業領域進入了第三產業領域，但為了保護土地不被過度商用，《試行意見》特地規定，取得土地經營權的單位或業主在使用土地時，必須按照種植業用地不得低于70%比例作生產布局。

　　“目前我們石牛片區共計1平方公里的土地被納入了試點范圍，月初已經啟動了第一家農家樂，之后不久就將全面啟動全部的試點工作了。”文定友說。

　　為農家樂提檔升級

　　農村土地集約經營的試行，除了可以給石牛片區的農家樂擴大規模提供政策支持之外，還給這個片區內的農家樂帶來一個新契機，那就是南山農家樂的整體風貌重建。

　　文定友對記者說，“石牛片區一共有60多家農家樂，目前我們已經針對這些農家樂設計出了統一的農家樂風貌圖。加入進來進行土地流轉的農家樂，將會全部按照我們所設計的風貌圖對現有的房屋進行外裝修改造，這部分錢是由政府出�！�

　　松林山莊就是率先開始進行風貌改造的農家樂之一，雖然現在裝修還正在緊張地進行之中，但從老板娘方德平拿出來的效果圖看得出，未來的松林山莊儼然就是兩幢漂亮的鄉間別墅。

　　“估計裝修會花二三十萬元，政府出外裝修的錢，我們自己也會花錢進行內裝修，到時候裝修出來應該會非常漂亮。聽說以后這里的農家樂會整體更名為官邸別墅，形成品牌吧。”方德平拿著圖紙，臉上是對未來的掩不住的喜悅。

　　拆遷時可獲得賠償

　　未來固然讓人期待，但現在方德平和她的丈夫曾令棋對土地流轉仍還是有些不太明白與放心，“我們肯定是愿意擴大經營面積的，政府對農家樂的整體提檔升級我們也非常歡迎。但是現在我們唯一擔心的是，租過來的地，按現在的政策，修了房子是不可能取得產權證的，今后萬一發生什么情況，比如拆遷啊之類的，誰來進行賠償�！�

　　文定友的話也許會讓方德平們的心踏實一點。“事實上，經營主的很多擔心都不是問題，因為《試行意見》明確提出，土地集約經營需要按照‘先規劃、后實施’、‘統一規劃、分步實施’的原則進行土地流轉。這些規劃區域內的集約經營土地，允許業主按照一定比例建設經營管理用房，但其建設的容積率、綠化率及高程必須符合片區整體規劃要求。在項目全部建設完畢后，會由區相關部門辦理完善的建設權屬證件。并且，在今后如果因為