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作者：李華罡
雖然物業稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，財政部和國家稅務總局的官員也在不同場合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業稅，但是，物業稅的推行涉及部門和階層比較廣、利益關系比較復雜，協調比較困難。再者，物業稅的推行對信用體系和征管技術要求也比較高，需要一個非常強大的后臺來支持。因此筆者認為，短期內很難全面鋪開。
首先，土地的產權制度問題如何解決仍就是一個繞不過去的坎兒。盡管我們目前設計的物業稅是一個窄口徑的概念，即不包括土地出讓金。但是，我們應該看到，土地的產權制度問題仍就是一個繞不過去的坎兒。因為，單純就房屋本身而言，它會隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對土地沒有產權而只有70年使用權的房主卻要為將來不屬于自己的財產而每年繳稅，而且稅負還是隨著土地價格的上升而不斷加重，自己對土地的使用權卻是隨著批租到期的臨近貶值。
其次，我們再從技術的角度來看看物業稅的征收難題。作為計稅依據的房產市場價值評估有三個不確定的因素。一是如何準確合理地評估不斷變化的土地和房屋價值，以確定物業稅應納稅額。對評估機構的信用水平、評估的準確性和權威性要求很高。但從目前國內信用缺失的中介市場來看，能滿足此需求的單一的專業評估機構很少，官方也沒有建立起有權威的、令人信服的物業價值評估體系。二是不同類型房產的價值如何處理的問題。我國目前的住宅建設形式很多，如商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導致房地產價值總量存在巨大差異，這處理起來似乎還很棘手。三是對不同用途的房產如何適用稅率的問題，比如自住房、出租房、商業房等的區別，我們知道，對于不同用途的房產在適用稅率上應該差別對待，但是如何甄別它們的真實用途就那么不容易了。
第三，如何消除由房價波動所引起稅負的不確定性給老百姓帶來恐慌。因為房屋所在地段升值，就必須繳納更多的物業稅，如果有些業主沒有穩定的收入，就可能繳不起稅，甚至住不起房子。所以，對于普通百姓而言，如果他們在購房和居住時無法確定未來要支付的稅負是多少，就會非常不安，這種事先無法預見的風險會帶來很多不穩定的因素。
一項好的改革措施不僅要能帶來長遠的經濟效益和社會效益，還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺不僅要具備一定的社會經濟基礎，還要統籌考慮利益集團、技術層面等各方面因素。物業稅的推出雖然是大勢所趨，但目前還不具備市場基礎以及制度環境，會導致“買樓不易、養樓更難”的局面。
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