近萬戶家庭財富夢想被粉碎 重慶農改超神話破滅

　　本報記者 陶春宇 重慶報道

　　重慶近萬戶家庭付出了近10億元，夢想著每個月能有10%-17%的回報，然而，他們的財富夢想，卻被高額返租無法兌現的現實擊得粉碎。

　　其中，最早涉足并且在兩年多時間里發展了14個農改超項目的龍寰物業發展有限公司

(以下簡稱重慶龍寰)因擴張太快，導致資金鏈斷裂、公司人去樓空、董事長夏正文人間蒸發的事件，最為引人關注。

　　日前，夏正文已經被逮捕，相關案情正在調查當中。重慶當地政府已經開始積極采取措施善后。

　　究竟是什么牽引并推動了這個財富

　　神話幻滅

　　2003年，重慶龍寰出資1700萬元，從一家物業公司手里買下了近4000平方米的沙坪壩工人村農貿市場，并投資1000多萬元將其

　　隨后兩年中，重慶龍寰先后對14個農貿市場進行了農改超，并將分解的市場產權分散賣給了業主，花錢買了攤位的業主隨后又將這些攤位返租給重慶龍寰投資的一家物管公司經營。

　　據重慶市商委調查摸底顯示，重慶龍寰共銷售攤位3139個，購買人數達2487人，涉及金額26292萬元。

　　中原地產策劃師龐志超分析，農改超項目大都是購買一層地下商場作為農貿市場所在地來經營，價格不超過3000元/平方米，加上一些簡單的裝修費用和銷售、廣告等費用，需要追加的成本每平方米不超過1000元，可是其售價都在10000多元/平方米，有著100%以上的高額利潤。

　　在高額利潤的誘惑下，不少中小

　　但去年年底到今年年初，一些隱藏的問題逐漸浮出水面。部分曾銷售火爆的農改超項目門庭冷落，租戶紛紛退租，加上受房地產宏觀調控影響，2005年6月前后，重慶市投資農改超的40多家開發商，一下子關門了30多家。關于農改超的負面消息一個接一個。

　　接踵而來的就是龍寰業主的集體退鋪事件。業主在購買龍寰商鋪后，等了一年多卻遲遲拿不到產權證。面對業主的疑問，龍寰的工作人員也一拖再拖。2005年9月18日，幾個業主直接來到龍寰物業的辦公室，要求退鋪。但是，此后開始，龍寰甚至連承諾每個月返給業主的租金都不見了蹤影。

　　2005年9月23日，夏正文接受重慶當地媒體采訪時還信誓旦旦地稱，該公司正在準備對農改超進行瘦身，并將進入經濟型酒店領域以尋求新的利潤來源。

　　此后，本報記者電話采訪夏正文時，他回應說，目前正在蕪湖開發一個農改超項目，到時要將一部分資金轉回來，解決業主們的問題。然而此后，記者卻再也無法撥通他的手機，夏正文仿佛人間蒸發，龍寰公司更是人去樓空。

　　財富神話的泡沫開始破裂。

　　高額利潤誘惑

　　接受記者采訪時，重慶市商委流通處處長袁聿超說，大量的農改超項目許以長期高額租金回報來吸引投資者入圍，是一種不良的市場信號，是一些別有用心的歪嘴開發商將好經念歪了。

　　袁聿超說，農改超項目的投資回報率一般被定在10%左右，最高的甚至提到了17%。然而，并不是每個項目都有如此強的經營能力。

　　近乎暴利的盈利模式讓大部分“農改超”開發商為之瘋狂。由于競爭日趨激烈，開發商為爭取市場，開始將一些類似超市中促銷小商品才用的瘋狂打折手段用在這個市場上。

　　據悉，在后期龍寰購買農改超商鋪者中，每8人中便有一人可抽取一輛QQ汽車，每105名購鋪者可抽出一輛蒙迪歐。重慶高地房地產顧問公司董事長潘克武稱，初略估算，僅龍寰枇杷山農貿超市的促銷活動成本就達2000余萬，這也說明了農改超的驚人利潤。

　　重慶市有關政府官員稱，瘋狂之后必然是懲罰。由于龍寰擴張速度過快，后期資金鏈越繃越緊，而懂經營、懂管理的人員并沒有發揮作用，高額的返利無法兌現，以龍寰為代表的農改超項目最終逃脫不了資金鏈斷裂的命運，財富神話也隨之破產。

　　政府善后

　　重慶市常務副市長黃奇帆表示，商鋪返租回報高于銀行存款3-5個點是正常的，超過這個限度就有很大風險。此外，將大商場“切碎”零賣，資金回籠快速，但也很容易出現產權糾紛。黃透露，今后重慶政府將對這些行為進行嚴格管制。

　　而目前，政府對農改超的善后事宜，正在緊張處理當中。袁聿超稱，目前重慶市公安局經偵隊已經以涉嫌詐騙罪將夏正文逮捕歸案。重慶市公安機關正加大辦案力度，追繳龍寰資產，防止其將資產轉移，最大限度地減少龍寰業主的損失。

　　記者從重慶市政府相關部門了解到，重慶市已經專門針對龍寰事件召開了會議。按照會議精神，公安的辦案費用將由財政支出。各區商委將組織引導龍寰業主成立業主管理委員會，或是委托有市場管理經驗的公司管理市場，盡快恢復市場穩定。

　　同時，工商、公安等部門也將配合業主維護好市場經營秩序，防止出現打砸搶；而國土房管部門對于現在已經具備辦理產權證的市場，要抓緊時間為業主辦理產權證；目前無法辦理產權證的市場，將會采取其他實施方案。

　　重慶市政府有關部門還將引導業主走司法程序，根據相關精神，向龍寰提起訴訟以維護個人權益的業主，訴訟費用將實施減免。而針對將大商場“切碎”零賣容易出現的問題，重慶市國土房管等部門將研究相關政策，限制分拆，并采取相關規范措施。

　　政府出手，讓一觸即破的財富神話漸漸平息，但創傷只能讓時間來抹平。