上海樓市２００６ 背負諸多難題 市場博弈更烈

　　“開發商對2006年市場前景仍然看好。我們同樣認為2006年年中開始市場成交量將開始恢復，價格將開始回升。”國際房地產服務及投資管理公司仲量聯行上海研究部在一份報告中預測說。與這家中介投資機構的觀點相似，一些開發商也認為，2006年市場的實際情況“會比想象的要好些”。 而另一部分上海樓市的研究者和開發商則認為，“2006年沒指望，到了2007年再來討論價格止跌問題吧！”其主要理由是:市場格局在2005年已經改變，越來越多的現房處在待銷之列，如果沒有有效的刺激措施，2006年上海很可能迎來空置房高峰。

　　2006，在這個被傳統視為“忠誠”的中國農歷狗年，

　　2005年的“歷史遺留”問題

　　 近千萬平方米的待售房源、只降增幅而無大回落的房價等諸多難題，已帶入了2006年

　　2005年對于2006年的上海房地產市場具有承上啟下的意味。經2005年上半年的系列樓市調控，上海房地產市場供求關系在當年9月份發生逆轉，供大于求的局面形成。盡管去年全年房地產開發投資增幅和商品住房新開工面積有所下降，但交易整體低迷，房源大量積壓，跨年待銷。而統計顯示的房價卻在絕對增長，下降的只是增幅。

　　統計數據顯示，2005年上海房地產投資額和開工面積出現雙降。1至11月，共完成房地產開發投資1141億元，同比增長11．3％，增幅比去年同期下降11．5％；預計全年完成約1250億元，同比增長約7％。同時，商品住房新開工面積為1979萬平方米，同比下降3.6%。盡管從供應的角度看，凈增房源減少了，但由于交易低迷，房源大量積壓。前11個月，上海新上市商品住房共銷售2461萬平方米，其中完全以市場定價的市場化商品住房銷售面積1608萬平方米，其余840多萬平方米為非市場化的動遷安置房和定向銷售的中低價房。預計全年上海商品房總成交量在2600萬平方米左右，比去年同期減少1400萬平方米。

　　至于2005年上海新建商品住房的總上市供應量，目前官方的統計數據尚未公布，業界普遍預計遠在總成交量之上。有一種預計，2005年上海商品房供應中可能積壓了近千萬平方米房源待銷。

　　但上海市房地產主管部門和統計部門公布的房價卻沒有大的回落。從價格指數看，2005年前11個月，上海商品住房銷售價格指數累計環比下降2．5％，預計全年累計環比下降約3％，但同比仍會上漲約9％。不過，同比指數在逐月下降，2005年10月和11月同比分別下降了1．2％和0．8％。從商品住房的平均銷售價格顯示，去年前11個月，上海房價每平方米為6655元，同比仍然增長7.6％；預計全年商品住房平均銷售價格約為每平方米6700元，與上年相比增長4.9％。

　　另一值得關注的現象是房地產貸款的回落。截至2005年11月底，上海自營性房地產貸款余額4104億元，比年初增加603億元，同比少增288億元。其中，房地產開發貸款余額1400億元，比年初增加369億元，同比多增111億元；個人購房貸款2704億元，比年初增加233億元，同比少增400億元。同時，上海個人房貸壞帳率較以前明顯增多。

　　業內人士認為，綜合以上數據可以發現一個基本信號：上海房地產市場尤其是住宅市場，價格、供求、供應結構等諸多問題在2005年并沒有得到根本解決，這給2006年市場留下了深重的負擔。

　　2006：遠近高低各不同

　　樓市“會好些”還是“會糟些”正成為各機構的看點

　　仲量聯行在近日公布的一份分析報告中指出，2005年上海房地產市場改變了格局，住宅市場變得平靜，但辦公樓及商鋪因強勁需求租金飆升。2006年市場將基本保持現狀。這一相當謹慎的判斷基本精當。具體分析如下：

　　——高檔住宅市場。新建住宅的價格有所下降，但跌幅并不像預先擔心的那樣劇烈。“開發商對2006年市場前景仍然看好。我們同樣認為2006年年中市場成交量將開始恢復，價格將開始回升。”仲量聯行上海研究部主管何邁可分析說，理由有三：

　　一個顯著的信號是部分開發項目已開始投入市場：瑞安的翠湖天地二期在2005年末開盤，根據房型和樓層，要價在每平方米4萬至6萬元人民幣之間。摩根士丹利購買的錦麟天地逸蘭公寓也于2005年第四季度開始大規模的市場租賃推廣，成效不錯。服務式公寓市場預期看好，其入住率普遍在85％到90％之間。威斯汀宣布將其服務式公寓部分轉回為酒店用途，因此降低了上海市場上服務式公寓的供應數量。

　　二是2005年三季度和四季度的租金和空置率保持平穩，盡管高端和豪華住宅的租金普遍下降了1％到3％，但在2005年整年中，高端住宅和豪華住宅的租金還是分別上漲了7％和3％。這為未來投資者提供機會。

　　三是2005年第四季度，高端服務式公寓和豪華服務式公寓的價格有微量上升。從去年整年來看，其價格則有較大的增幅，其中最高端的服務式公寓的價格甚至上漲了近20％。部分機構投資者看好本類型物業的投資也就不難理解了。

　　——中低檔住宅市場。中低檔市場則沒有高檔市場幸運。2005年11月的中房指數顯示，上海新建住宅價格已回落到2005年1月的水平，同比下降了2％；與2005年5月的最高水平相比，下降了10％。這是該指數自1999年以來首次出現年終同比下降。

　　不過，在樂觀派開發商眼里，這并不意味著2006年的無所作為。他們判斷，由于刺激內需的政策利好，住宅市場將會有緩慢回升，交易量會于2006年中開始復蘇。何邁可認為：“2005年住宅市場的放緩對長期來說實際是有益的，它提供給投資者們一個審勢的機會，能使他們不只看到年復一年的贏利和方便的信貸體系。買家們很多時候需要暫時的觀望來重新衡量他們的投資。這也正是市場的現狀。”一些開發商相信，投資者們將會意識到某些類型的物業目前價值被低估或相對平穩的物業從長期來看還是會有上升的空間，從而會在2006年中重新進入市場。

　　然而，供求關系還是一道邁不過的檻。另一部分開發商認為，2006年基本是不可期望的，最早也要到2007年上半年上海樓市可能才有大起色。最主要的原因就是2006年上海可能迎來空置房高峰。2005年已竣工的大量現房進入空置待銷之列，留待2006年銷售。它們將與許多新竣工、新上市樓盤同時在市場上角逐，爭奪消費者。如此大的供應量顯然市場難以消化，更何況樓市強大的慣性將使2006年的市場供應不會有太大縮量。當然，這里有一個變數，那就是主管部門可能會根據市場情況有意識地“調節”上市速度。

　　對于房價，一種流播甚廣的預計是“三環安全房價比”，即內環、中環和外環的價格比例為1∶1／2∶1／3。房地產銷售智庫蔡為民的判斷是：內環、中環、外環的房價大致分別應該在15000元、7500元、5000元的水平，目前外環價格基本已近這一水平，而中環和內外距此還有一段距離。

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　　此外，靜安區的恒隆廣場二期、會德豐廣場和越洋廣場，徐匯區的淮海國際廣場等寫字樓的建設都在繼續進行。浦東的建設步伐也絲毫沒有放慢的跡象，建設中的寫字樓包括黃金置地、合生國際大廈、新發展大廈和Mori的上海環球金融中心。

　　何邁可分析說，眼下的寫字樓市場呈現三個趨勢：對成本敏感的跨國公司正在上海郊區尋找辦公空間；由于整個市場供給緊缺，預租活動繼續活躍，很多租戶提前一年就開始尋找新的辦公地點；大租戶為了能夠獲得所需空間，唯一的辦法就是為成為新落成項目的主力租戶而相互競爭。譬如，E-Bay將要搬往浦東的德國中心，英飛凌簽署了張江領袖之都的租賃合約，Synopsis則在虹橋續約并擴張了租賃空間。富有前瞻性的租戶，如一家美國的法律公司，在距離恒隆廣場二期竣工日期2006年12月幾乎還有一年的時候，就以超過1.1美元／平米每天的租金預租下一整層（2100平方米），成為預租恒隆廣場二期的第一租戶。據悉，隨著年末鄰近，經營肯德基和必勝客等連鎖快餐的百勝餐飲租賃港匯廣場二期1萬平米的合約也將要簽署。

　　同時，寫字樓市場依舊是機構投資者關注的焦點，在2005年10月末，花旗銀行房地產基金與合作伙伴永泰收購了位于人民廣場永新大廈大部分的股權。伴隨著強勁的需求，仲量聯行認為2006年的市場情形會與2005年接近。整個2005年上海寫字樓的租金大幅上揚30％，而各區空置率都保持在個位數。

　　——商鋪市場。業界認為，2006年將有兩大因素影響中國和上海的零售市場銷售：經濟的持續增長以及公司白領人數的進一步增多。

　　目前，零售商繼續對在上海擴張保持著濃厚興趣。例如Zara和華納兄弟都在近期宣布了在南京西路的開店計劃。對于潛在租戶而言，拓展障礙來自于在中心城區成本不斷增長，新商鋪的供應遠遠滿足不了需求的增長。2005年許多零售供應出現在非中心城區，而且規模巨大，比如位于長寧區的中山公園的龍之夢。中心城區唯一的零售商鋪供應是位于淮海路的華獅旗艦中心，其租戶包括Ports，CK Jeans，Max&Co以及Meli Melo。

　　中心城區缺乏商鋪供應導致租金不斷上升（季度增長11％，年度增長達33％），空置率繼續保持個位數水平。一些商場業主如港匯廣場重新調整租戶組合以求獲得租金收入最大化。其它商場包括萊福士廣場和正大廣場也在年內開始了租戶調整計劃。而租金上升給投資帶來機會。摩根斯坦利年內購買了上海廣場的商場部分，顯示了他們對重新調整商場定位并提高租金收益的信心。

　　仲量聯行預計，2006年上海商鋪市場將持續中心城區供應緊缺，辦公樓及商鋪市場將繼續成為上海房地產市場的主角，各自的租金也將繼續保持上升的勢頭。

　　何邁可指出，在上海樓市，機構投資將繼續保持活躍態勢。2005年，有一些機構投資者非常成功，也有更多的機構由于期望過高而失望離去。“但機構投資者們堅信需要在這個市場有業務，這使得我們有理由相信，2006年甚至以后更長一段時期內他們都會非常活躍。”何邁可說，譬如高盛，在小型