南京將調(diào)控土地市場 底價出讓或受限

　　見習(xí)記者 李 芃 本報記者 汪生科 特約記者 徐 侃

　　南京報道

　　南京的房地產(chǎn)商迎來一個“饕餮”之月。

　　1月10日，南京市國土部門掛牌出讓南京市秦淮區(qū)門東A片地塊。這塊地緊靠南京市著名的夫子廟風(fēng)景區(qū)，是曾經(jīng)規(guī)劃中的別墅用地。但該地塊卻以底價31.34萬元/畝的價格成交(總價2000萬元)，由政府全資的公司秦淮區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)開發(fā)公司以底價競得。價格低得讓人大跌眼鏡。

　　這在2005年的南京絕非個例。根據(jù)南京市國土資源局網(wǎng)站統(tǒng)計，該年度南京市一共推出120幅招拍掛的經(jīng)營性土地，其中有69幅以底價出讓，另有24幅土地流標(biāo)。

　　年末突然加緊拋地

　　南京土地多以“低價”出讓的原因很多，宏觀調(diào)控是一個很重要的因素，它導(dǎo)致

　　這位南京市國土資源局的人士繼續(xù)分析，目前，宏觀調(diào)控銀根收緊后的市場因素，使南京經(jīng)營性用地的需求萎縮，而政府推出地塊的節(jié)奏過快，則導(dǎo)致土地“賤賣”的結(jié)果。

　　“抽緊銀根，只是起到‘閘門’的工作，宏觀調(diào)控的龍頭還是在政府，政府的水龍頭擰到什么程度，直接決定了調(diào)控的效果。”他點出問題的關(guān)鍵所在。

　　江蘇省國土資源廳的一位高層官員也回應(yīng)了這種說法：“市場供應(yīng)多了，價格自然上不去。”他認為，南京市推出招拍掛的土地節(jié)奏“過于快了一些”。

　　根據(jù)南京市國土資源局人士介紹，南京市出讓的經(jīng)營性用地，主要分為兩大類：一類是市屬國企改制的“三聯(lián)動”企業(yè)出讓的土地；一塊是土地儲備中心收購、整理后推向市場的土地。南京國企改制的“三聯(lián)動”工作從2003年開始，到2005年時接近尾聲，因此土地儲備中心的地將是更重要的一塊。

　　本報獲得的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年1—11月，南京市共公開出讓土地20個批次96幅地塊，實際出讓面積601.5公頃。其中，實際成交75幅地塊，用地總面積601.7公頃，實際出讓面積465公頃，成交金額81.47億元。

　　而南京市國土局網(wǎng)站上公開資料顯示，去年12月份，南京土地出讓突然加速，短短的一個月內(nèi)，南京舉行了4次土地拍賣會，實際共推出24幅地塊，實際出讓面積125公頃，回收資金14.6億元。

　　去年12月份出讓的土地數(shù)量和成交額幾乎都占全年水平的1/5。

　　此類現(xiàn)象，已經(jīng)引起更高層面的關(guān)注。1月9日江蘇省國土資源工作會議上，省國土廳廳長陶培榮就曾指責(zé)有些地區(qū)土地出讓無度無序——“房子蓋不上去，就馬上賣一塊地；工資發(fā)不起了，也想著去賣地。如果再這樣下去，遲早沒地可賣！”

　　土地出讓有因

　　南京市國土資源局一名處長告訴記者，這也是不得已而為之。到2005年11月份，南京市公開出讓土地的實際成交金額離市里的要求還有相當(dāng)差距。在2005年12月份舉行的第一次土地拍賣會上，南京市國土局有關(guān)人士私下說，只有當(dāng)月推出的三批次土地都能順利出讓、沒有流標(biāo)情況發(fā)生，才能完成百億城建資金任務(wù)。

　　“土地出讓不光是為了彌補財政資金不足。”南京市國土局一位官員說。根據(jù)上述官員的說法，南京市之所以如此密集地推出地塊，主要是三大原因使然：第一個是上文所說的城建資金壓力；第二個是實現(xiàn)政府的規(guī)劃戰(zhàn)略；第三個是改善南京市城區(qū)面貌。

　　“2005年土地供應(yīng)的空間分布呈現(xiàn)從主城區(qū)向近郊和遠郊發(fā)展的趨勢，這正是南京市“一城三區(qū)”的

　　但是，從本報獲得的數(shù)據(jù)顯示，2005年1-11月份，仙林新市區(qū)出讓84公頃，占總出讓面積的18%，與2004年全年相比，增加72.6公頃；而河西新城區(qū)出讓面積29.8公頃，與2004年全年相比減少了32公頃。郊區(qū)并不比城區(qū)賣得多。

　　今年將壓縮土地供應(yīng)量

　　市場化的土地儲備和出讓程序已是各地的普遍操作。大量賣地以換取建設(shè)資金，是江蘇省的蘇南乃至更廣大地區(qū)的普遍現(xiàn)象。國土資源管理局系統(tǒng)消息稱，無錫市90%的城建資金都來源于土地出讓。

　　2003年，南京的土地利用突然提速。當(dāng)年7月份，南京市招標(biāo)拍賣工作領(lǐng)導(dǎo)小組更名為土地出讓與儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由副市長領(lǐng)導(dǎo)上升為市長親自掛帥。

　　“現(xiàn)在市里推出土地的數(shù)量、時間都由該小組決定，招拍掛公告都是市長直接批的。”南京市國土局人士透露。據(jù)悉，對市財政貢獻直接的土地儲備中心也即將升格為副局級單位。

　　在土地利用的市場化操作上，南京市最近幾年顯然取得了巨大的進步。而 “目前省廳只對各地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的數(shù)量劃定指標(biāo)，但是對城市經(jīng)營性用地的招拍掛卻沒有也難以定出數(shù)量限制，只是原則性地鼓勵盤活存量用地。” 江蘇省國土廳辦公室主任吳震強對記者說。

　　而國土系統(tǒng)仍未能實現(xiàn)垂直管理，是當(dāng)前土地弊政的一個根本原因。現(xiàn)在，除了市局的一、二把手由省里任命，各地國土部門還是接受地方政府的管理。而據(jù)本報了解，南京市作為省轄市，在前段時期的國土系統(tǒng)垂直管理的改革中維持現(xiàn)狀。

　　不過，記者獲悉，土地頻頻流標(biāo)已引起了南京市的重視，據(jù)稱，2006年政府將出臺相關(guān)舉措調(diào)控土地市場，其中不排除適當(dāng)壓縮土地供應(yīng)量，防止短期內(nèi)土地供給膨脹。

　　“我們每個季度都會根據(jù)市場情況做出分析，調(diào)整土地推出節(jié)奏。”南京市國土局土地利用處官員說。