上海樓市反轉前夜

　　上海退房風波的出現，表明“從窮人口袋里掏錢”的真正炒家已經“金蟬脫殼”了

　　□特約記者 沈愛華

　　2005年12月22日中午，位于上海浦東新區陸家嘴銀城路1號的湯臣一品工地突發火災。雖然大火及時被撲滅，但滾滾濃煙很快就達到金茂大廈一半的高度，彌漫整個陸家嘴地區，

許多上海市民一時誤以為世界第三高樓金茂大廈著了火。

　　令人意外的不僅是這場直接經濟損失僅3000元的火災，還有火災“曝光”出來的上海第一豪宅湯臣一品公寓。74套每平方米高達11萬元的公寓，自2005年11月上市以來，銷售甚為尷尬。為阻撓采訪火災，湯臣一品工地保安施暴多名媒體記者，加劇了上海各界對豪宅的反感情緒。

　　事實上，這種反感更深的背景可能還在于，主要買家為“兩外人士”(境外和外地人士)的

　　11月份以來，上海退房風潮一波接一波：“達安春之聲”、“金沙雅苑”的退房風波未平，浦東超大樓盤“風雅頌”的拒收事件又起；“藍山小城”也因降價引起前期業主打起“退房”旗號，還有浦東世紀公園板塊某大盤的退房糾紛……但凡橫跨樓市調控周期——2005年3月份前已有房產售出、3月份后仍有后續供應的項目，幾乎無一例外地卷入退房和索賠差價的風潮。

　　上海樓市似乎正在進入市場“反轉”的前夜。

　　“放血”退房

　　2005年12月21日和29日，上海市寶山區人民法院開庭審理63位購房人提出的退房訴訟，這起群體訴訟的被告是上海大華集團有限公司。買入位于上海市西北部大華水岸藍橋的63位業主，要求與開發商解除已購房產的合約，業主們自愿承擔3%的違約賠償金及其他費用。

　　這些業主們要求退房的根本原因，在于他們當初買入的房價多在12000-14200元/平方米，而目前每平方米市價已大幅下跌到八九千元，而據說實際成交價格更只有6000多元/平方米。這些業主們認為，按照今年來上海樓市的走勢，水岸藍橋樓盤價格似乎還沒有探到底部，因此退房需要付出的3%違約金，遠比坐等房價繼續下跌形成的損失要少得多。

　　走上法庭的63位業主，僅僅只是大華水岸藍橋要求退房業主的一部分，至少還有20位業主也是“賠錢也要退房”集體行動的成員，只因手續尚未辦理，還沒有正式加入群體訴訟。有關法律人士告訴《商務周刊》，“可以預見，63位業主的訴訟一旦獲得法院支持，可能還會有更多的大華水岸藍橋業主要求退房。”

　　事實上，早在2005年中，上海最大開發商開發的位于浦東新區世紀公園板塊的一超大樓盤，就不斷遭到退房糾紛的襲擾。而退房糾紛在2005年底的公開化，是因為包括水岸藍橋在內的不少業主將要求退房的大幅標語舉到了12月初舉辦的上海房展會上。當時被業主們直接舉牌的還有康橋、農工商等多家上海大型房地產企業。在上海康橋的展臺前，業主們打出的“買康橋水都是我們錯誤的選擇”橫幅，極為引人矚目。

　　過去，業界大腕都是每一屆上海房展會的焦點，而本次要求退房的業主立馬令業界大腕們低調了許多。在房展會結束后沒幾天，上海又舉辦了一年一度的中國住交會。雖然中國住交會被業界譽為一年一度的房地產節，但上海相當多的大開發商都不約而同缺席。一家開發商老板直言不諱的透底，主要是擔心購房者再借機采取一些集體行動。

　　退房“漣漪”加劇吝購

　　根據格式化的上海市房屋預售合同規定，購房人只有在5種條件下才可以單方提出解除合同：一是暫測面積和實測面積不一致；二是開發商在沒有征得小區業主的同意下擅自變更房屋建筑設計；三是開發商不按時取得新建商品房房地產權證；四是開發商沒有在約定的時間內交付房屋；五是所購房屋主體結構不合格。但水岸藍橋的業主們在預售房合同補充條款的第三條置備了先手：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產生的一切相關費用。” 代理此次訴訟的上海市躍平律師事務所主任律師杜躍平認為，開發商與購房人簽訂的這條補充約定，讓很多水岸藍橋業主的止虧點固定在了3%的違約金。

　　在上海海華永泰律師事務所顏學海律師看來，水岸藍橋購房合同中的這一補充條款，是63位業主鬧上公堂的尚方寶劍。顏學海是剛剛結束的《上海市房地產行業法律風險實證研究》項目主持人，該項目的委托人包括上海市房地產行業協會、上海市政府法制辦、上海市高級人民法院、上海市仲裁委員會等，主要就是為找出針對退房問題此起彼伏的應對之道。在調研了上海數十個大小開發商和樓盤后，顏學海指出，未來上海樓市交易環節的法律風險和政策風險正在呈現逐步增大的趨勢。

　　調查報告指出，在區位上，上海目前退房發生的樓盤，主要分布在市郊接合地帶，環線內相對較少；購買用途上，投機性退房較多，自住退房較少；房產類別上，別墅退房較少，而虛高價格的公寓比較多。

　　業主要求退房的理由有多個版本，但房價暴跌虧本是最主要的原因。據業內人士籠統估算，上海可能至少有超過20萬戶的業主正遭受房價下降的苦惱。統計資料顯示，上海2004年成交商品房面積為3300萬平方米，保守估計其中的1600萬平方米是在房價上漲后成交的，按照每戶100平方米計算，即約16萬戶。而2005年1-12月中旬，上海共成交商品房面積近1000萬平方米。其中第一季度銷售最多，保守估計在400萬平方米以上，即約4萬戶。這樣估算下來，上海房價從2004年下半年快速上漲之后，至少約有20萬戶購房者目前處于程度不同的被套狀態。

　　一位業內人士認為：“其實很多業主也并非真的要退房，他們希望從開發商那里獲得房價下跌的補償。”但開發商誰敢輕易答應業主的補償要求？

　　退房潮更明顯加劇了人們對房市的悲觀心理，最直觀的標志無疑是成交量的連月不振，上海的空置房面積正在重新頂破1000萬平方米的關口。面對售樓處的門可羅雀，開發商眼下能夠開辟的幾乎唯一道路就是降價，為自己在即將到來的冬天儲備足夠多的資金。

　　在經過為期半年的抵抗后，開發商終于陷入競相殺價出逃的囚徒困境。上海一位地產業內人士告訴《商務周刊》，自2005年11月開始銷售以來，湯臣一品首期推出的74套天價公寓銷售很不順暢，而每平方米成交均價為34592元的華府天地卻銷路大開——在上海“網上房地產”上，華府天地公布的每平方米參考報價高達65000元之多。

　　“經濟支柱”進退兩難

　　在2005年12月14日的例行新聞發布會上，上海市政府新聞發言人焦揚對退房現象給出了觀點：“近期，大家比較關心個別樓盤一些購房業主提出退房的問題。房地產市場一直存在包括退房在內的各種經濟糾紛，這些經濟糾紛有的是交易雙方通過協商得到了解決，有的通過司法途徑得到了解決。退房屬于商品房銷售糾紛，我們希望交易雙方按照合法、合理的原則，妥善協商處理。協商不成的可以通過司法途徑解決。當前應當按照國家穩定房市、穩定房價的調控要求，進一步規范市場秩序和交易行為，促進

　　與政府的不動聲色相反，已有相當部分的開發商如坐針氈。一位地產界人士指出，孤立地看，一個樓盤退房只涉及幾十戶業主，似乎問題不大，但若處置不慎，則可能引起連鎖反應，導致上海樓市的大面積翻盤，“這就是風潮比風波的可怕之處”。

　　尤其是一些人士認為，如果房地產真的退出上海市國民經濟和社會發展“

　　2005年11月16日，一個初冬微雨的上午，上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天離開了他工作了18年的北京西路99號。這位坐鎮上海市房屋土地資源管理局近4個“五年計劃”的局長，執行了上海房地產“支柱產業”的政策，親歷了上海市房地產市場跌宕起伏變幻的全景。

　　在蔡育天離退休還有3年就黯然卸任之時，人們看到的是網民對上海房地產業的“罵聲一片”，還有一篇新華社專題報道：上海樓市由炒賣狂熱過渡到目前中低收入者接到最后一棒的博傻階段，“歸功于”政府“吹風”、開發商“點火”和中介“添薪”的共同作用，退房風波的出現，表明“從窮人口袋里掏錢”的真正炒家已經金蟬脫殼了。