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撰稿 易憲容
到2005年年底，應(yīng)該說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)那種投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)快速飆升的現(xiàn)象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正處于一個(gè)拐點(diǎn)，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)利益博弈十分激烈的場(chǎng)所，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，還是對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者及中央政府來(lái)說(shuō)，這種博弈可能會(huì)比2005年更為明顯與激烈。
改變房地產(chǎn)業(yè)暴利形象
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以調(diào)整的另一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的利益不均衡，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是最為暴利的行業(yè)。
其表現(xiàn)主要有，一是從近年全國(guó)百富排名榜來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的富豪越來(lái)越多，越來(lái)越集中。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤(rùn)率水平有關(guān)。
二是由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)或暴利，使得全國(guó)各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)。這不僅有制造業(yè)、高科技企業(yè)，也有軍工企業(yè)；不僅有國(guó)內(nèi)資金，也有國(guó)外資金。這也使得各種風(fēng)險(xiǎn)正在向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)聚集，而且說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策面臨著嚴(yán)重的問(wèn)題、存在著巨大的弊端。三是從福州物價(jià)部門對(duì)該地房地產(chǎn)價(jià)格的檢討而被阻撓事件來(lái)看，也顯現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的暴利端倪。在地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，物價(jià)部門這樣做會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，會(huì)有損于企業(yè)的“商業(yè)秘密”，會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“隱性成本”出現(xiàn)在陽(yáng)光之下。
政府與消費(fèi)者制約擴(kuò)張
目前有兩股力量在制約著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。一是從中央政府來(lái)看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過(guò)強(qiáng)制性提高發(fā)展商進(jìn)入的資金門檻，使開(kāi)發(fā)商的實(shí)際支付成本成倍增長(zhǎng)。
在這樣的情況下，那些資質(zhì)不好、缺乏資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金鏈斷裂的嚴(yán)重危險(xiǎn)。一些地方的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有能力抵御房?jī)r(jià)不下調(diào)。它們?yōu)榱瞬蛔屍滟Y金鏈斷裂，必然會(huì)走出房?jī)r(jià)不下跌的攻守同盟，以降價(jià)的方式加快推貨的速度。而房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦進(jìn)入價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，首當(dāng)其沖的中小開(kāi)發(fā)商就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推向低位；同時(shí)，因?yàn)楣⿷?yīng)量的增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，到時(shí)樓價(jià)的下跌將可能成為整個(gè)行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)象。在這種情況下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可能兩三年后在市場(chǎng)上消失，這自然增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，各行各業(yè)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面將會(huì)改觀。
再有，現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展時(shí)的消費(fèi)者了，不會(huì)因?yàn)閹讉�(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華麗的廣告而心動(dòng)。他們經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷練，不僅獲得了更多的相關(guān)知識(shí)，也更為理性，他們的消費(fèi)行為更會(huì)考慮自己可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻不知道利率等風(fēng)險(xiǎn)的局面將會(huì)改觀。在這種情況下，民眾會(huì)根據(jù)自己的消費(fèi)水平、支付能力及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估來(lái)決定消費(fèi)。
總之，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益博弈，誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)在短期內(nèi)是不確定的，但從長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)者應(yīng)該是這場(chǎng)博弈的真正主宰者，關(guān)鍵是看消費(fèi)者如何觀察與分析市場(chǎng)變化了的形勢(shì)，關(guān)鍵是看中央政府出臺(tái)什么有利于房地產(chǎn)真正持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策來(lái)助力一把。
(作者系社科院金融研究所金融發(fā)展室主任)
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