２００５年樓市：想說愛你不容易

　　2005年被喻為中國樓市的政策年。繼3月16日央行突如其來的一紙規定，取消了實行多年的房貸優惠利率后，接連幾個月房產新政持續出臺：國八點、國八條、七部委新政……令人應接不暇，政策浪潮席卷了整個房地產市場。

　　應該說對房地產行業進行宏觀調控是意料之中的事情，但本次調控力度之大、政策之多以及產生的連鎖反應則出乎了大多數人的意料之外。與此同時，房價成本公開、期房叫

停、商業地產調查等政府新舉措的討論又讓房產市場再掀波瀾。縱觀2005年樓市，真是別有一番滋味在心頭。

　　買賣雙方展開價格博弈

　　從權威部門公布的數據來看，過快的房價漲幅得到了抑制。商品房平均銷售價格一季度上漲幅度是１２．５％，一到二季度漲幅是１０．１％，而一到三季度漲幅是８．８％。前三季度房價的漲幅呈穩步回落態勢。與此同時，前三季度，房地產開發投資１０３７８億元，增長２２．２％，增幅回落６．１個百分點。就在國家針對房地產市場打出一套“組合拳”發揮效用的同時，全國的樓市進入了一個微妙的轉折期，一方面

　　在交易清淡、預期看跌的壓力下，上海眾多樓盤紛紛“跳水”，一石激起千層浪，緊接著杭州、成都、昆明、合肥等地的房價也開始下行。但與上海房價“應聲而落”形成鮮明對比的是，北京的房價仍在高位進行波動，但博弈氣氛卻貫穿始終。一邊是預期看跌的購房者捂緊了自己的錢包，讓房地產開發商一籌莫展；另一邊，房地產開發商開始“修正”價格，更有一些開發商開始一再推遲新盤的開盤日期，于是買賣雙方上演了一場較為激烈的價格博弈心理戰。

　　“金九銀十”一向是房產交易的黃金季節，開發商對“金九銀十”寄予厚望，希望借此機會帶來樓市轉機，但顯然期望值過高，結果并不理想。

　　專家和開發商上演“口水戰”

　　就在主戰場“戰役”如火如荼進行的同時，政府和開發商、開發商和學者還開辟了第

　　11月初，房地產界和理論界的兩位知名人士——潘石屹與易憲容圍繞“2008年前后買房時機哪個好”展開了針鋒相對的辯論。其中，SOHO中國董事長潘石屹力挺2008年前買房時機好，同時他堅信2008年之后北京房地產市場仍會處于上升期。

　　對此，中國社會科學院金融研究所金融發展與制度室主任易憲容卻不贊同，他針鋒相對地提出：“目前買房置業投資時機不是太好，購房者需謹慎抉擇。”他表示，當前北京的房地產正好處在一個調整期，房價可能會發生較大的變化。因此，作為購房者要避免開發商的哄騙，冷靜客觀地判斷當前以及未來的樓市走勢，而不能一時沖動中了開發商的“套兒”。就在爭論的余音未了之際，華遠集團總裁任志強和國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉之間圍繞“當前房價究竟合不合理”再次上演了一場精彩的辯論。從論戰的結果來看，兩人的支持率相差非常懸殊，站在“當前房價不合理”一方的趙曉獲得23386個網友的支持，而站在“當前房價合理”一方的任志強只得到2168個網友的支持。

　　雖然支持率較低，但這并不影響任志強堅持自己的觀點，其今年一系列的驚人之語就是很好的佐證。其最著名的觀點就是富人論，房價上漲，還有品牌暴利。任志強認為，房子是為富人蓋的，房價是市場化的，只要當前的房價能夠維持，只要供不應求、有人出高價購買，這個房價就是合理的。

　　而圍繞備受爭議的“房地產是否是暴利行業”，任志強始終堅持認為，如果沒有巨大的利潤支持，便沒有錢來維持品牌的建立和生產，因此房地產品牌企業是暴利的，但并非整個房地產行業。

　　明年房價會不會上漲

　　在近日舉行的“2005中國‘住交會’”上，眾多的政府官員、房地產商以及專家對于明年的房地產市場進行了全面的預測和判斷。

　　建設部政策研究中心主任陳淮認為，2006年將是鼓勵住宅消費年。他說，在擴張消費需求中，對上下游產業帶動作用最大的仍然是住宅住房消費，所以在2006年的經濟政策中，擴大內需將是引人注目的重點，但將是以鼓勵普通商品房消費為主，而不是鼓勵高端住宅。

　　對于明年的政策走勢，陳淮說，政策會在四個方面進行發展和完善。首先，完善住房保障體系。讓特困群體、低收入群體、中等收入偏下群體、中等收入群體、中等偏上收入群體都能程度不等地分別從住房保障體系中受益。同時，更好地完善政府政策推動市場健康發展的作用。其次，要進一步地完善、分清短期問題和長期問題之間的關系。陳淮說，讓農民工進城，解決他們的住房問題既是迫在眉睫的眼前問題，又是需要20年或者更長時間不斷化解的問題；讓老百姓都住上符合全面小康標準的住房，既是在2006年和“十一五”規劃中著力解決的問題，又是未來15年或者更長周期才能完全辦得到的問題。再次，要明確和劃分總量調控與產業調控之間的關系。最后，要將局部的問題和全局的問題分開。以房價為例，長三角跟珠三角不一樣，上海和杭州的房價上漲的原因也大不相同，因此需要因地制宜，把內地和沿海分開，一線大城市和開放不高的二線城市分開，把老百姓普通住房需求與城市化建設中的一些必要的商業設施建設和商業設施配套的寫字樓建設分開，局部問題與全局的問題應有更清的界限。對于大眾十分關心的房價問題，房地產開發商和專家們也進行了預測。華遠集團總裁任志強說，中央政府出臺的一系列宏觀調控政策目的并不是要打壓房價，而是要穩定房價。如果從經濟學的道理來看，明年房價還會增長，因為2005年住宅用地增長幅度很小。

　　對此，偉業控股有限公司董事長林潔表示贊同，他認為，房地產的變化走勢，一個最重要的因素是政策因素。明年宏觀調控的政策仍會繼續，但在明年不會有更加細節性的、更大突破力度的政策出臺。可能發生的是對2005年已經出臺的政策細節進行補充和細化。關于房價走勢，他大膽預測，明年房價會有近20%的增長。公說公有理，婆說婆有理。明年樓市最終將上演怎樣的好戲，讓我們拭目以待。

　　背景鏈接

　　2005年房地產政策新聞

　　 1、3月16日：央行宣布調利率

　　 回放：從3月17日起，央行再次上調商業性個人住房貸款利率，其中5年期以上的商業貸款利率由5.31%上調到5.51%。

　　 點評：受央行上調利率的影響，對京城二手房的放量和需求均產生了一定的沖擊，其中影響比較明顯的是二手商品房的交易量。

　　 2、3月26日：“國八點”

　　 回放：3月26日國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快的現象明確提出八點要求，即“國八點”：一是高度重視穩定住房價格；二是切實負起穩定住房價格的責任；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

　　點評：國八點言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入。雖然該政策未細化到具體的操作層面，但國八點為后續的相關房產調控具體政策出臺和實施埋下了有力的伏筆，已然成為今年宏觀調控的施政綱領。

　　 回放：4月27日，國務院常務會議提出加強房地產市場引導和調控八項措施：一是強化規劃調控，改善商品房結構；二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；六是加強金融監管；七是切實整頓和規范市場秩序；八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。

　　點評：此次可謂“動真格”了。和上次不同的是，“國八條”把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。

　　回放：5月11日國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，分為八個部分，分別是強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險；明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加強市場監測，完善市場信息披露制度。

　　 點評：這是政府對房地產市場宏觀調控措施的進一步細化，有幾大亮點值得關注：嚴禁炒地、轉讓期房，遏制投機炒作行為；有3種情況可享受優惠，鼓勵支持普通百姓自住住房需求；完善城鎮廉租房制度，保障低收入者住房需求。

　　回放：自6月1日起，國家調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管。對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　 點評：加大對個人購房轉手交易稅收調控力度，讓