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麥格理的中國手法


http://whmsebhyy.com 2005年12月18日 18:04 經濟觀察報

  薛小圣/文 12月的上海,毗鄰新天地的白金大廈的施工已近尾聲。如果沒有更名,這幢20層的寫字樓應該還被稱作為新茂大廈。今年正是這幢大廈奏響了麥格理在中國房地產市場攻城略地的序曲。看似名不見經傳的麥格理,實則來頭不凡,作為澳大利亞最大的投資銀行,2005年管理的物業資產達207億美元。

  中國市場的三筆交易

  2005年1月24日,新加坡地產巨頭凱德置地發布公告,其全資附屬公司茂昌閣控股私人(上海)有限公司(MCH Holdings(Shanghai) Pte Ltd,MCH)將上海新茂房地產發展有限公司(新茂大廈的直接持有者)的95%股權以9800萬美元的價格轉讓予海外房地產基金LLGP(Lend Lease Global Properties SICAF)的全資子公司Digitdragon (Digitdragon Holdings Limited)。該基金的管理公司為麥格理環球物業顧問公司(Macquarie Global Property Advisors Limited,MGPA),麥格理銀行與James Quille等MGPA公司管理層成立的合資公司(見圖表一)。

  2005年7月27日,麥格理銀行發布公告,麥格理銀行與一個機構投資者組成的辛迪加組織收購得中國境內9家大型商業零售中心,麥格理以支付5500萬美元、提供3800萬美元優先債的代價獲取了這9家大型商業零售中心24%的股權。

  2005年9月5日,麥格理銀行物業投資銀行部宣布購入了上海“城市酒店公寓”,該酒店式公寓擁有面積從160平方米到300平方米的90套單元。收購價大概為5000萬美元。

  麥式手法

  在收購得新茂大廈后,麥格理將大廈更名為白金大廈,并在8月28日宣布聘請國際著名物業管理公司——第一太平戴維斯為物業管理公司,擬在交付使用后將租金從現在的1.2至1.6美元/平方米·天上調至1.6至2美元/平方米·天。在收購得城市酒店公寓后,麥格理立即著手提高服務品質,并且把租金提高三成左右。對于7月份收購的9家大型商業零售中心,麥格理已宣布計劃在未來的18個月內將部分資產轉移至一只麥格理管理的基金。

  麥格理在中國房地產市場上處置收購物業的手法似曾相識。2001年收購得韓國財經新聞大廈后,通過整修將這幢寫字樓的等級從B-提高到B+;2003年收購得日本Sogo六座寫字樓后,立即著手

裝修物業,積極地降低運營成本、提高出租率;2004年在日本收購得Toranomon和Ueno兩座物業后,也是立即著手于整修和租賃。

  麥格理點石成金的手法并不僅局限于資產的處置上,實際上從咨詢服務、基金資產的買賣到基金上市發行承銷及隨后的資金籌集和管理的每個環節麥格理都能攫取到利益。麥格理的手法可歸結為如下的過程:在全球范圍內低成本籌集資金;在市場處于低潮期或者復蘇初期時進行收購,麥格理在1999年收購香港力寶大廈就是明證;收購完成后,通過整修提升物業品質;通過聘請專業物業管理公司和積極的運營成本削減手段提高運營效率;通過積極的租賃計劃提高物業出租率和租金水平;在提升物業資產質量、獲取漂亮的財務報表后,選擇合適的市場時機變現(見圖表二)。在這個不斷增值的過程中,麥格理通過咨詢和中介服務、管理服務、基金種子資產原始股份的銷售不斷盈利。

  成功的原因

  麥格理取得了巨大的成功,并且得到了市場的肯定。今年麥格理的股價已經上漲了將近50%。2005年9月29日,麥格理宣布,私人股權房地產基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ獲得了多倍認購,最終籌資額為13億美元,遠遠高過原定7.5億美元的目標。

  英國《金融時報》指出,10年前澳大利亞開始實施的社會保障法規,強制雇員拿出9%的工資放入退休基金,去年工人們向澳大利亞退休基金繳納了200億澳元。澳大利亞本土充裕的資本供給給了麥格理廉價籌集資本的機會平臺。除此之外,澳大利亞的上市房地產基金(Listed Property Trust, LPT)市場是除美國以外世界上最成功的房地產投資信托基金(REITs)市場,這也為麥格理提供了良好的市場退出渠道和資本補充渠道。可以說,澳大利亞的資本市場是麥格理成功的重要外因。

  嫻熟的資本市場和投資領域的技巧、發達的關系網絡和良好的投資記錄,憑借自身的競爭優勢,麥格理帝國的版圖不斷擴張。麥格理在房地產投資領域推崇其命名為“top-down”和“bottom-up”的戰略研究。在“top-down”研究中,麥格理通過對宏觀經濟環境、政治環境、匯率風險、財富增長情況、地區資本市場和房地產市場發展狀況等因素分析區域經濟走向和行業周期;在“bottom-up”研究中,麥格理則利用地區市場的關系網絡和特別市場分析以判斷投資機會。作為澳大利亞第二大的LPT管理公司(以管理資產值計算)和最大的投資銀行,麥格理在融資和物業資產管理方面累積了豐富的經驗。專長的技巧和豐富的經驗使得麥格理在亞洲市場占據獨特的位置,2004年1月,麥格理將其在韓國的部分物業資產以REITs形式在韓國證券交易所上市,同時出任該REITs的管理公司。

  麥格理的中國邏輯

  選擇中國房地產市場調控最密集的2005年加快進入中國房地產市場的步伐,如何理解麥格理的中國邏輯?

  早在1995年,麥格理就已經開始在中國天津投資建造住宅項目;在2002年,與施羅德亞洲物業集團(Schroder Asian Properties L.P.)合資成立了第一中國房地產集團(First China Property Group)以投資中國房地產項目。這位來華已久的巨頭顯然并不缺乏對中國市場的認知,從麥格理發布的亞洲房地產市場研究報告,可以清楚地看到麥格理對中國房地產市場特別是上海房地產市場的降溫預期。

  對于麥格理這類外資基金的進入,市場有觀點認為是謀求

人民幣升值收益的短線炒作行為。但考慮到人民幣與美元基準利率的差距和人民幣升值的巨大復雜性,短期內升值的效應并不能平衡潛在的風險。

  那么原因何在?分析師認為,“隨著歐洲和美國競爭加劇以及資產價格上漲,亞洲可能成為麥格理未來發展的巨大推動力。”在亞洲房地產的投資組合中,中國因房地產市場的快速發展和在世界經濟發展中的地位,有理由占據一定的比例。市場周期性的低潮,并不能否認長期的產業增長空間——城市化的長期遠景仍然存在,中國宏觀經濟仍在快速發展,國民財富仍在快速增加。這種低潮對于麥格理反而意味著更多的投資機會和合適的進入時機。同時應該看到,麥格理收購的項目本身就具備良好的盈利能力和一定的抗跌性。更為重要的是麥格理有實力和耐心進行反周期投資以謀求收益最大化,今年9月份籌集的基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ的投資期限為9年,對于中國市場9年的時間也許足夠等待一個輪回,從冬天守候到春天。另外,中國制度的逐漸健全和房地產市場透明度的增加,投資中國房地產的風險已變得更容易度量,這應該也是麥格理加大在中國投資力度的重要原因。

  近期,麥格理宣稱未來將有6億美元的投資額流向中國房地產市場。新茂大廈奏響的序曲顯然還沒有接近尾聲。

  麥格理的啟示

  2005年可能是迄今為止外資基金在中國房地產市場上最為活躍的年頭。或者整體收購,或者與本土開發商聯姻,外資基金加入到中國房地產市場的新聞不斷見諸報端,外資基金在中國房地產市場中的分量逐漸增重。從央行的121文件到

銀監會的212文件,從土地招掛拍的“831大限”到社會取消商品房預售的呼聲,土地與資本的關系不斷發生變化。外資基金逐漸會帶來更強大的資本意志,更具專業性的工具和方式。隨著地產金融的意義日益凸顯,傳統大一統的包括融資、投資、開發、運營的房地產發展商角色面臨著重新定義,外資基金的進入可能會催化中國房地產市場生態系統的這一轉變。傳統的開發商如何在未來的產業價值鏈上占據有利位置,同時又需具備怎樣的核心競爭力以面對新的挑戰,是現在有抱負的房地產開發商需要思考的戰略命題。


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