mall發展四大制約因素 國內購買力難撐mall群

　　“現在中國300多個mall是多了，還是少了？目前，國內存有兩種截然不同的看法，兩種看法激烈碰撞，令人關注。我認為國內開發mall不能采取‘拿來主義’，一味追大求洋，盲目超前。中國的mall只有實事求是，一切從本國實際出發，才能闖出一條健康有序發展的新路，才能推動后WTO時代，國內的流通業服務業有一個良好的更大的發展�！痹诮�日由中國商業聯合會和廣東商業聯合會于佛山共同舉辦的“第三屆中國城市商業服務業合作與發展大會”上，香港中國商業地產研究院院長、中國商業聯合會購物中心專業委員會副主任楊奕勇

如是說。他認為，目前制約廣東，乃至我國mall發展的主要因素凸顯在四大方面。

　　不宜盲目發展郊區mall

　　楊奕勇分析道，mall源于美國，是美國汽車社會生活方式的產物，是一種新型的復合型商業業態。歐美發達國家道路四通八達，交通便利，私家車普及，mall一般設在郊區，消費者往往需要開車購物。國內不但交通道路設施比不上發達國家，而且私家車遠遠未能普及，私家車擁有量每千人不足7輛，而美國每千人則有481輛、日本413輛，一個營業面積達數十萬平方米的大型mall，每天至少吸引20萬以上人流前來消費。

　　中國私家車保有量雖然快速上升，但遠比不上歐美國家，而且中國城市化進程尚不完備，普遍交通阻塞。近年來，國內開發大型mall，往往不是全國最大，就是亞洲之最，甚至世界之冠，目前，世界上最大的10個mall，中國就占有5個。如此一來，勢必給國內當前不堪重負的交通和

　　國內購買力難撐巨大mall群

　　楊奕勇透露，至2004年初，國內已建成的大型購物中心有54個，面積近700萬平方米，2005年在建及立項的購物中心多達200多家，總面積超過3000萬平方米。按每平方米保本銷售額8000元計算，要達到2400億元左右的銷售額，這些mall才能保本經營。

　　如此龐大的供給有無匹配的需求？有關資料顯示，2004年國內人均GDP1000多美元，國內城鎮居民可支配收入9422元。而美國人均GDP則為3.6萬美元，日本超過3.1萬美元，差距是顯而易見的。

　　楊奕勇說，與此同時，國內早就大中小各種商鋪林立，mall一旦超前無序發展必然加劇同行業競爭。況且，中國屬發展中國家，人們難以一下消費得起高檔品牌商品，而mall經營的商品檔次往往較高。目前，消費者的購買能力難以支撐如此巨大的mall群體，其風險不言而喻。

　　巨額銀行信貸影響國家金融安全

　　楊奕勇透露，據統計，2005年中國商業地產投資規模將達到2000億元，增幅達20%。2005年上半年，全國商業地產空置面積達2878萬平方米，較2004年同期增長了21%，這正是促使國家2005年下半年加大調控力度，對商業地產和mall進行徹查的重要因素。

　　開發mall不但投資周期長，而且對資金需求巨大，動輒數億、甚至數十億。與此同時，mall的規模越大，招商難度就越大，mall的規模越大，培育市場需要的時間就越長，一旦后續資金不足，勢必影響mall的正常經營。

　　國內不少mall的開發資金基本上都是依賴銀行貸款，銀行對大型mall的貸款已占據了全部房產投資的60%左右，面對如此巨額信貸資金，mall的風險就不只是

　　專業人才不夠成mall發展隱患

　　楊奕勇說，所有的事情都得人才來做，當前，mall已進入了專業化開發時代，可謂“隔行如隔山”，開發mall不但需要高素質的開發商，需要資金，同時也需要復合型專業人才經營管理團隊的共同參與。但在短短幾年內，忽然膨脹出一個mall群，開發人才團隊的專業化培育遠跟不上其發展需求，素質顯得參差不齊。

　　目前，開發商、投資商、經營商大都缺乏mall經營管理經驗，國內開發成功的mall寥寥無幾。大多數開發商以及不少商業地產策劃的機構或專家，原來都是主要從事

　　本報記者　郭逸晴